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[부동산 이야기] 상업용 부동산투자

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장

[LA중앙일보] 발행 2018/04/26 부동산 7면 기사입력 2018/04/25 16:49

부동산 투자는 로케이션이 중요해
목적에 맞춰 매매시기도 고려해야

한인커뮤니티의 상업용 부동산 투자에 대한 관심이 뜨겁다. 순수하게 투자목적이든지, 아니면 자신의 비즈니스에 사용할 용도든지 상업용 부동산을 구입할 때 생각해야 할 중요한 사항들이 무엇이 있는지 알아보자.

우선 부동산을 구입할 때 가장 중요한 조건은 첫째도, 둘째도, 셋째도 위치(Location)라는 말이 있다. 그만큼 위치가 중요하다는 말인데 상업용 부동산에도 역시 적용되는 명언이다.

그리고 자신의 투자목적을 정확히 알고 있어야 할 것 같다. 상업용 부동산 투자자들은 개발을 목적으로 투자하는 대규모 투자가들과 이미 상업용 건물을 몇 개 정도 소유했으나 가지고 있는 부동산의 에퀴티나 여유자금으로 건물을 추가 구입하려는 투자자들이 있다.

그리고 가지고 있던 여유자금으로 새로 상업용 건물에 투자하려는 초보 투자자들이 있다. 그러므로, 먼저 구입할 때 투자하는 이유가 구입자의 노후를 위한 은퇴 목적이면 장기적인 계획이 될 터이고, 혹은 5년이나 10년 정도의 중장기적인 투자 목적도 될 수 있으며 아니면 단기 매매차액을 목적으로 하는 투자일 경우도 있으니 자신의 목적이 무엇인가를 생각하고 투자계획을 세워야 한다.

먼저, 장기적인 계획이라면 그 건물을 소유하는 기간 동안 이자율과 경기의 흐름에 따라서 상승과 하락을 반복하는 몇 번의 사이클을 거치기 때문에 구입 시기는 상대적으로 덜 중요하며 그보다는 그 건물을 어떻게 관리 운영하는지가 중요하다.

다음으로 5~10년 사이에 되팔아 수익을 기대하는 중장기적인 투자라면 구입 시기가 중요다.

현재 상업용 부동산 투자는 어느 지역에 투자하느냐에 따라서 수익률의 지역적 차이를 보이고 있다.

LA 같은 대도시는 순수입에 비해 건물가격의 상승폭이 훨씬 커져서 투자 수익률(Cap Rate)이 낮아 좋은 매물을 찾기가 쉽지 않다.

이 때문에 많은 투자자가 애리조나, 네바다, 혹은 멀리 텍사스까지도 투자를 생각하고 있다.

위 지역들은 현재 투자 수익률이 6% 이상으로 비교적 높게 형성돼 있다. 도시개발로 외곽으로의 확장이 지속적으로 이루어져 비교적 새 건물을 좋은 조건에 구입할 수 있으며 앞으로도 발전가능성이 크기 때문이다.

또한, 상업용 부동산 투자에 있어 구입 시기 못지않게 중요한 것이 바로 매매 시기이다. 투자용으로 부동산을 구입하는 것은 자기 형편에 따라 언제라도 좋은 시기가 될 수 있지만 더 중요한 것은 언제 파는지에 따라 투자 수익률에 많은 영향을 주게 된다. 이와 같이 투자의 성격과 목적에 따라 투자 전략과 방향 그리고 구입과 매매 시기가 각기 달라질 수 있다.

부동산 투자는 언제나 사이클이 있다. 물론 이 주기를 잘 따라가 항상 싼값에 구입하고 높은 가격으로 판다면 더 말할 나위 없이 좋지만, 현실적으로 그렇게 쉬운 일은 아니다.

특히 경험 없는 초보자들은 항상 전문 투자자들보다 더 주의하여 흐름을 파악하고, 신속히 움직여야 한다.

그리고 매물 검색에서부터 다운페이먼트와 융자에 이르기까지 부동산 구입과 관련된 제반 사항들을 기존 투자자들보다 더 철저히 해당 전문가와 검토해야 한다. 이렇게 상업용 부동산 투자에 있어 언제 팔아야하고, 언제 사야하는지를 결정하는 문제는 투자가에게 있어 투자대상에 대한 투자 수익률에 영향을 미치는 중요한 요소이기 때문이다.

▶문의:(213)505-5594

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