[DST 부동산] 1031 익스체인지(2)

부동산 상속시 양도소득세 면제
'DST' 하면 관리문제까지 해결

Q: 20년 전에 산 아파트를 아직도 소유하고 있다. 근래에 남편 몸이 불편해서 아파트 관리가 어려워져 팔려고 했더니 세금이 너무 많아 팔지 못하고 있다. 1031 교환으로 좀 더 관리가 쉬운 부동산으로 바꾸고 상속으로 이 부동산을 남기면 양도소득세(Capital Gains Tax)가 면제된다고 들었다. 사실인가?



A: 사실이다. 1031 익스체인지(이하 1031)는 세금연기 혜택일 뿐 언젠가는 세금을 내야한다고 생각하는 사람들이 많다.

그래서 까다로운 1031 규정을 지키면서 재투자하는 것보다 차라리 세금을 내겠다고 말하는 사람도 있다.

그러나, 부동산 소유주들은 1031 세금연기를 활용하여 증식시킨 부동산을 사망시 자녀에게 상속함으로써 양도소득세를 면제받을수 있다.

그러므로 1031 세법 자체는 세금을 연기할 수 있는 방법이지만 대부분의 부동산 소유주는 부동산을 팔고 세금을 내는 것보다 상속을 함으로써 현실적으로는 세금면제를 받고 있다.

양도소득세를 계산할 때 일반적으로 부동산을 판 가격에서 과세기준(Tax Basis)을 빼면 양도소득이 나온다. 그런데 오랫동안 부동산을 소유했을 경우에는 매년 경비로 처리한 감가상각비용이 이익으로 계산되기 때문에 생각했던 것보다 훨씬 더 큰 이익이 발생하며 세금도 많아지게 된다.

만약 이 부동산이 예전에 1031을 했던 건물이라면 전 건물의 양도소득까지 합쳐져서 세금은 더욱 많아지게 된다. 현재 캘리포니아 주민인 경우 세금은 양도소득의 약 33% 정도다.

그런데 이 부동산을 상속으로 남기면 사망 당시의 시가로 과세기준이 바뀐다.

예를 들면 20년 전에 40만 달러 주고 산 10유닛 아파트가 현재 200만 달러이고 감가상각을 오래 하여 과세기준이 거의 없는 경우이면 판매시 200만 달러의 33%인 약 70만 달러 세금이 부과될 수 있다.

그러나 같은 부동산을 상속으로 남기면 과세기준이 사망일 당시인 200만 달러로 바뀌기 때문에 자녀가 200만 달러에 이 부동산을 팔아도 양도소득이 없어서 세금이 부과되지 않는다.

이 세법을 Step-Up Tax Basis라고 부르는데 미국의 부동산 부자들이 세금을 내지않고 대대로 자손들에게 재산을 물려줄 수 있는 것도 이런 세법을 잘 활용한 덕분이다.

문제는 관리의 어려움이다. 위의 질문같이 건강상 혹은 다른 이유로 지속적인 관리가 어려운데 상속할 때까지 즉, 사망할 때까지 부동산을 소유해야 세금혜택을 누릴 수 있는 것이 부담이다.

이런 이유로 베이비부머를 포함한 여러 부동산 소유주들은 자신의 건물을 팔고난 후 관리가 필요 없고 1031 교환이 허용되는 규모가 큰 우량의 테넌트가 있는 부동산으로 재투자할 수 있는 방법을 오랫동안 국세청(IRS)에 건의해 왔다.

그 결과 IRS는 2004년 'IRS Revenue Ruling 2004-86'을 통해 DST(Delaware Statutory Trust) 형태의 부동산 지분소유를 1031 교환 재투자 부동산으로 허용하게 됐고 현재 DST 부동산은 미국 전역에서 많은 관심을 받고 있다.

▶문의:[phone]


차비호 CPA / DST 부동산 스페셜리스트