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[부동산 칼럼] 연봉 10만 달러

곽동현 / 부동산 칼럼니스트

며칠 전 인도에서 이민 온 고객으로부터 융자 상담 전화가 걸려왔다. 본인의 현재 수입이 10만 달러가 넘는데 20% 다운하고 주택 구입을 희망하는데 융자를 얻고 싶다고 한다. 필자의 귀에 10만 달러란 숫자가 먼저 다가 왔다. '이번엔 수입 때문에 힘들진 않겠구나' 이런 생각을 하며 고객과 만남을 기다렸다. 이틀 뒤 고객을 만난 다음 그 기대는 물거품이 되고 말았다.

고객은 리무진 기사로 수년 동안 일해 오고 있는데 1099로 11만 달러를 번 것을 자신 있게 보여 줬다. 하지만 개인 세금보고서에 이런 저런 비용을 모두 제하고 나니 고작2만4000달러가 세금 보고 수입으로 잡혀 있었다. 고객에게 2만4000달러 수입으로 원하는 융자는 무리라고 설명하자 무슨 소리를 하느냐고 11만 달러 받은 세금보고서가 있는데 왜 융자가 안되냐고 화를 버럭 낸다. 20~30분 열심히 설명한 뒤에야 본인 세금보고로 융자가 어렵다는 것을 알고 무겁게 발걸음을 돌렸는데 필자의 마음도 참 무거웠다. 이번 시간에 개인 세금 보고 양식에 대해서 좀 구체적으로 알아보자.

1. 개인세금 보고(Form 1040)

개인 세금 보고 양식을 Form 1040이라고 하며 이는 연방정부에 관한 것과 주 정부에 관한 것 크게 두 가지로 나누어지는데 은행은 주로 연방정부 부분만 참고를 한다. 그래서 개인이나 부부가 지난해 벌어들인 총소득과 소득 공제 지출들이 기록되고 연방정부나 주정부에 일년 동안 낸 세금 보고서이다.



주택 융자와 관련해 은행의 관심사는 개인 세금 보고의 개인 총소득이다. 개인소득의 기본은 일년 동안 급여로 받은 W2수입이나 커미션 등으로 받은 Form 1099 수입이며 Form 1099의 수입일 경우 Form 1040에 있는 스케줄C (Schedule C)에 표시된다. 본인 주거용 외에 주택이나 건물을 투자용으로 소유하고 있을 시에는 스케줄E(Schedule E)를 점검하게 된다.

참고로 Form 1040에서 수입으로 잡혀있지 않더라도 스케줄 C나 스케줄 E에서 감가상각(Depreciation)이나 분할상환(Amortization)등은 추가 수입으로 간주가 된다. 또한 개인 비즈니스를 코퍼레이션으로 세금 보고 할 경우엔 비즈니스 수입인 K1 수입도 개인소득 보고에 포함이 된다. 또한 연금(펜션)이나 사회보장연금도 개인 세금 보고에 표기가 된다.

2. Form W2

앞서 언급한 Form 1040의 수입 중에서 가장 대표적인 것이 Form W2인데 쉽게 W2라고 부른다. 이것은 직장인이 월급명세서(Pay Stub)에서 지난해 수입에 대한 각종 세금을 낸 상태로 벌어들인 소득 명세서이다. 그래서 W2에는 총소득(Gross Income)과 아울러 연방정부에 낸 세금(Federal Income tax withheld) 사회보장세(Social Security tax withheld) 메디케어로 낸 세금(Medicare tax withheld) 그리고 주정부에 낸 세금 (Stated Income tax)이 표시돼 있다.

이것은 연초에 직장인(종업원)이 회사로부터 'Form W4'라는 것을 작성하게 되는데 일년 동안 원천징수하는 세금의 비율을 우선 정한다. 그리고 원천징수 되는 세금을 많이 낼 수도 있고 좀 적게 내도록 작성할 수도 있다. 물론 세금을 적게 내도록 작성을 했다고 해서 실제로 세금을 적게 내는 것은 아니다. 한 해가 지난 뒤에 개인 세금보고(Form 1040)를 할 때 총소득을 기준으로 해서 한해 동안 W2를 낸 세금이 적다면 개인세금 보고 시 더 지불을 해야 되고 반대로 한해 동안 낸 세금이 많다면 개인 세금 보고를 한 후 연방정부와 주정부에 추가로 낸 세금을 돌려받게 된다.

사회 초년병이나 이곳으로 이민 와서 첫 급여 명세서를 W2형식으로 받는다면 적잖은 실망을 하는데 그것은 무슨 세금을 이리 많이 내는지 쪼그라든 실수령 금액을 보면 황당할 것이다. 이로 인해 대부분 W2로 세금 보고를 하는 고객들은 한 해가 지난 후 개인 세금 보고를 할 때 꼼꼼히 따져 세금 환급을 받는 경우가 많다. 융자 시 은행에서도 W2로 받는 급여를 가장 안전하게 여긴다. 그리고 은행은 세금을 내기 전 총소득을 수입으로 간주를 하고 수입 지출을 계산해서 융자를 해주게 된다. 또한 은행은 클로징 전 고객이 그곳에서 현재 일하고 있는지 확인하는 절차를 거치게 된다.

3. Form 1099

W2로 세금 보고하는 고객이 일반 회사에 고용된 종업원이라고 한다면 'Form 1099'는 독립계약자로서 회사와 일하고 있다고 보면 쉽다. 일반적으로 부동산 중개업을 하고 커미션을 받거나 세일즈업에 종사하며 회사와 계약직으로 수입을 받거나 혹은 전문직에 종사하며 소속된 회사에서 파트타임으로 급여를 받을 경우에 회사와 고객이 계약관계로 성립되어 보수 전체를 지급받고 한 해가 지난 뒤 그 해의 총 수입을 'Form 1099'로 받게 된다.

Fom1099와 W2의 가장 큰 차이점은 W2에서 매월 내는 각종 세금을 1099는 전혀 내지 않고 전체를 수령한다는 것이다. 그래서 1099로 받은 고객이 개인세금 보고(Form 1040)를 할 때 한해 동안 내야 할 세금을 정산해서 한꺼번에 지불하게 된다.

그리고 1099는 자영업자와 마찬가지로 스케줄C에 자세히 보고를 하게 된다. 이 스케줄 C라는 곳에 1099로 벌어들인 수입을 위해서 지출된 각종 비용을 제하게 되는데 앞서 말씀 드린 것처럼 부동산이나 세일즈로 받은 커미션이 1099로 총수입이 있다고 하면 이중에서 광고비 교통비나 접대비 명목으로 지출된 비용을 제하게 되고 세금을 내는 총소득(Taxable Gross Income)이 산출되게 된다.

물론 1099로 세금 보고를 할 경우 매월 세금을 내지 않았으니 총수입을 기준으로 연방정부에 내야 될 세금과 사회보장세 메디케어로 내어야 할 세금 그리고 주정부세를 산출해서 개인 세금 보고 시 지불하게 된다. 또한 은행에서 주택 융자 시 1099 수입은 개인 자영업으로 간주하고 일반적으로 2년치 평균 수입을 적용한다.

참고로 자영업을 하더라도 일정급여를 수령할 경우 W2가 발행되고 경우에 따라 급여를 받는 직장인들 중에서 커미션을 1099로 받는 경우도 있다. 주택융자를 희망하는 고객이 기억해야 될 것은 전문가와 상담해 은행에서 간주하는 본인의 정확한 수입을 알고 거기에 맞는 융자 금액을 아는 것이다.


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