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[부동산 칼럼] 융자 은행에서 요구하는 자금 출처

[뉴욕 중앙일보] 발행 2016/01/21 부동산 2면 기사입력 2016/01/20 20:45

곽동현 / 부동산 칼럼니스트 NMLS ID:525280

융자에 있어서 수입 증빙만큼 어려운 게 자금 출처 증빙이다. 주택구입을 전부 현금으로 구입하지 않는 한 융자를 받아야 한다. 대부분의 은행은 다운의 정도에 관계없이 자금출처를 요구한다. 다운을 많이 하는 고객일수록 자금출처 증빙이 더 방대해지기 마련이다. 이번 시간은 주택을 구입하기 위해서 고객들이 미리 준비해야 될 자금 출처증빙에 대해서 알아보자.

#1. 융자 시 필요한 자금

고객이 융자 시 은행에서 얼마의 자금 증빙을 요구하는지 우선 알아볼 필요가 있다. 필요한 자금의 첫 번째는 당연히 다운할 자금이다. 40만 달러 주택을 20% 다운한다면 다운금액 8만 달러가 우선 필요하다. 그리고 클로징 하기 위해서 클로징 자금이 필요로 하다. 클로징 비용은 해당 주택의 세금에 따라 큰 차이가 있는데 뉴저지나 커네티컷보다는 뉴욕이 훨씬 클로징 비용이 많이 드는데 뉴욕은 타 주에는 없는 모기지 세금(Mortgage Tax)이 추가되기 때문이다.

상기 40만 달러 주택 기준으로 클로징 비용은 넉넉잡아 1만5000달러 정도 준비하면 된다. 또 은행은 고객에게 클로징 후 월 페이먼트를 지불할 수 있는 예비자금(Reserved Funds)을 요구한다. 주거용이나 세컨드 홈일 경우 모기지 원금 이자에 세금과 보험 콘도나 코압일 경우 관리비를 포함한 전체비용에 2달 정도 예비자금이 필요하고 구입하는 주택이 투자용일 경우 전체 월 페이먼트의 6개월 정도의 예비자금이 필요하다. 또한 융자금이 많은 점보 융자 시에도 6개월의 예비 자금이 필요하다.

#2. 은행 서류 증빙

다운페이먼트와 클로징 비용 그리고 예비 자금을 합해 필요한 자금이 10만 달러라고 하면 가장 일반적인 은행 어카운트는 체킹과 세이빙 계좌이다. 은행은 2달치의 은행 스테이트먼트를 요구하고 필요한 자금이 클로징 전까지 체킹과 세이빙 계좌에 들어 있어야 한다.

간혹 손님들 중에는 은행 스테이트먼트를 요구하면 첫 번째 페이지인 현재 밸런스가 나오는 면만 보내주시는데 융자 심사는 은행 스테이트먼트 전체 페이지가 모두 필요하다. 까다로운 심사관은 스테이트먼트에 광고가 나오는 페이지도 모두 요구하는 경우도 있다.

은행 스테이트먼트는 연속되는 달을 보여줘야 되는데 가령 1월에 융자 신청이 들어가서 1월 스테이트먼트를 제출했는데 융자가 지연돼 6월에 클로징을 한다고 하면 2월 3월 4월 연속해서 모든 스테이트먼트를 제출해야 한다. 두 달 연속되는 스테이트먼트를 기본으로 하되 제출된 은행 서류는 최대 90일까지 유효하다. 90일이 지나면 연결되는 다음달 은행 스테이트먼트를 보여 줘야 한다. 그리고 은행 스테이트먼트는 인터넷에서 그냥 프린터한 것으로 사용 할 수가 없다.

가끔 고객이 보안상 이유로 종이로 된 스테이트먼트를 사용하지 않는 경우가 있는데 이럴 경우 고객은 해당 은행에 찾아가 두 달 스테이트먼트를 프린터하고 그 은행 지점의 도장과 담당자의 사인을 받아야 한다. 은행 스테이트먼트에 기본적으로 보여져야 되는 것들은 은행의 이름과 은행 주소 고객의 이름과 주소 어카운트번호 현재 잔고 날짜 해당 달의 입출금 내역이다. 간혹 융자를 신청한 고객 외의 이름이 은행 스테이트먼트에 조인트로 된 경우가 있는데 이럴 경우 조인트로 된 사람의 동의서가 필요하다. 동의서 내용은 상기 주택구입에 있어서 전체 자금유용을 허락한다는 내용이다. 그리고 고객의 주소인데 통상 고객의 현 주소와 은행 스테이트먼트상 주소가 동일하나 가끔 고객들은 은행 주소를 다른 곳으로 사용하기도 한다. 이때도 고객은 왜 주소가 다른지를 설명해야 된다.

다음으로 중요한 것이 현 잔고와 자금의 입금 내역이다. 심사관이 고객의 은행 스테이트먼트에서 가장 중요하게 보는 부분은 현재 잔고가 어떻게 조성됐는지다. 고객이 수 개월 전부터 미리 자금이 입금돼 있으면 문제가 없지만 제출된 스테이트먼트에 큰 자금이 입금된 기록이 있다면 그것은 반드시 출처를 밝혀야 한다. 큰 자금(Large Deposit)의 정의는 고객마다 다른데 통상적으로 고객이 증빙한 수입의 25% 이상 입금된 기록은 Large Deposit으로 간주하고 은행에선 증빙을 요구한다. 한달 수입이 1만 달러 정도인 고객은 2500달러 이상 입금 기록은 무조건 증빙을 해야 되고 수입이 4000달러인 고객은 1000달러 이상 입금은 자금 증빙이 필요한 것이다. 또한 수입 외 자금이 갑자기 작게 나누어져 큰 금액이 입금되었다면 이것도 심사관이 문제 삼을 수 있다. 더 중요한 것은 절대 캐시로 입금하지 말아야 한다는 것이다. 캐시 입금은 은행에서 고객의 자금으로 간주하지 않을뿐더러 융자 심사에 큰 장애가 될 수 있다.

체킹이나 세이빙 다음으로 많은 은행 서류들은 CD 뮤츄얼펀드 은퇴연금 예금된 보험 등인데 이런 종류의 자금들을 주택구입 시 다운페이먼트나 클로징 비용으로 사용하기 위해서는 반드시 클로징 전에 체킹이나 세이빙 계좌로 옮겨야 한다. 단 예비자금으로 사용될 때는 투자된 상태 그대로 증빙하면 자금의 75%가 인증이 된다.

#3. 증여(Gift Fund)

한인 고객들이 주택구입에 있어서 본인의 은행 계좌에 자금이 부족할 때 가장 많이 사용되는 방법이 증여(Gift Fund)다. Gift는 말 그대로 주택구입에 있어서 부모나 가족 등으로부터 증여를 받은 자금을 말한다. Gift자금의 몇 가지 조건들은 첫째 혈연관계의 지인으로부터 받는 것을 인증하고 셀러나 에이전트 등 주택매매와 관련된 Gift는 인증이 되지 않는다. 둘째Gift자금은 주거용이나 세컨드 홈까지는 가능하고 투자용으로 구입할 경우 Gift는 허락하지 않는다. 셋째 현금(Cash) Gift는 인증하지 않고 체크로 입금돼야 하며 증여자의 Gift동의 편지와Gift 자금이 사용되고 돌아온 체크사본을 증빙 서류로 필요로 하다. 넷째 Gift는 융자의 다운에 따라 Gift 금액이 달라지는데 20% 이상 다운일 경우 다운 전체 금액과 클로징 비용 전체가 Gift로 받더라도 상관 없다. 다운이 20% 미만인 융자일 경우 최소 5%는 고객 본인의 자금이어야 하고 나머지 다운과 클로징 비용은 Gift로 받을 수 있다. 다섯째 어떤 조건이든 다운 금액이나 클로징 비용을 Gift로 받을 수 있으나 예비자금은 Gift로 받을 수 없고 본인의 자금으로 증빙이 되어야 한다. 여섯째 Gift 자금은 클로징 전까지 고객의 체킹이나 세이빙에 들어온 자금만 간주가 된다.

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