금리가 내리면 부동산이 오르나?

부동산 가격과 이자율의 관계<1>


최근 몇 년간 밴쿠버의 부동산 가격은 급격한 상승세를 보였는데, 여기에는 낮은 이자율이 커다란 역할을 하였다고 일반적으로 믿고 있습니다.
이 문제를 앞으로 3회에 걸쳐서 검토해 보겠습니다.


우선, 부동산 가격과 금리의 관계를 일반적으로 다음과 같이 설명하기도 합니다.

이자율이 낮아지면 채권의 수익성이 떨어지기 때문에 투자자들은 여유자금을 채권에 투자하는 것에 별다른 매력을 느끼지 못하게 된다는 것입니다.


낮은 채권 수익성 때문에 다른 투자대상을 찾을 것이고, 그 결과로 부동산에 투자자금이 몰려서 부동산 가격이 상승한다고 믿는 사람들이 지배적으로 많은 듯 합니다.
즉, 금리가 낮기 때문에 부동산 가격이 오른다는 논리인 셈입니다.


우리는 과연 그 말이 맞는 말인지 검토해 볼 기회를 가질 것입니다.
밴쿠버의 부동산 시장에서 주택가격은 이자율과 어떤 관계가 있다고 말하기 위하여는 과거의 동향에 대하여 알아야 합니다.
적어도 부동산 가격과 이자율이 과거에 어떻게 변화하였는지 그래프 정도는 본 적이 있어야 하는 것입니다.


▨ 사상최저의 이자율 수준에서 반등한 상태

필자가 사용할 이자율은 캐나다 은행(Bank of Canada)의 핵심 이자율(Key Interest Rate 혹은 Key Policy Rate)입니다.
한국에서의 한국은행(Bank of Korea)에 해당하는 Bank of Canada가 국내외 경제상황을 판단하여 결정하는 중요한 정책금리가 바로 이것입니다.
그러한 Key Interest Rate가 되는 이자율은 시기에 따라서 달라져왔습니다.


처음에는 Bank Rate를 Key Interest Rate로 삼았었습니다.
Bank Rate라는 것은 Bank of Canada가 금융기관에 하루동안 자금을 대출해줄 때 부과하는 최저 이자율입니다.
1980년 3월까지는 Bank of Canada가 고정된 금리를 사용하다가, 그 이후 1996년 2월까지는 변동금리 체계를 유지하였습니다.


그러다가 1996년 2월부터 현재까지는 Target for the Overnight Rate를 Key Interest Rate로 삼아오고 있습니다.
Target for the Overnight Rate라는 것은 주요 금융기관들이 자금을 하루 밤 동안 서로 빌리거나 빌려줄 때 부과하는 이자율의 목표치라는 의미입니다.


2000년 12월부터는 그러한 금리를 결정하는 날을 1년에 8번으로 정해 놓고, 그 날 이러한 핵심 이자율을 변경할 것인지를 발표합니다.


필자가 그래프로 제시할 이자율이 바로 이러한 Bank Rate와 Target for the Overnight Rate로 이어지는 Key Interest Rate입니다.
한 달에 여러 번 금리가 바뀐 경우는 한 달간의 단순평균을 제시하였으며, 그 달의 중간에 금리가 바뀐 경우에는 그 바뀐 금리를 그 달 전체의 금리로 사용하였습니다.


그렇게 하여 마련된 이자율은, 제시된 그래프에서 굵은 선에 해당하는데, 그 구체적인 이자율 수준을 알기 위하여는 그 그래프의 왼편 축에 표시된 눈금에 연결하여 보면 됩니다.


그런데 이러한 Key Interest Rate는 1981년에 20%를 넘었었는데, 2002년 1월 15일에는 사상 최저치인 2.00%까지 내려왔습니다.
그러다가 3개월 후에 다시 오르기 시작하여 2003년 2분기에 3.25%까지 오른 후, 2004년 중반에 다시 2.00%로 다시 내려왔습니다.


그 뒤 다시 올라서 2006년 5월 이후 4.25%를 유지하고 있습니다.
따라서 현재의 이자율 수준은 사상 최저치의 수준에서 어느 정도 올라간 상태라고 볼 수 있습니다.


▨ 부동산가격은 최근 강력한 상승을 보여

밴쿠버 지역의 부동산 가격을 대표하는 변수로 광역 밴쿠버(Greater Vancouver)의 단독주택 평균가격(Average Price)을 사용하였습니다.
다른 유형의 주택가격도 있고, 프레이저 밸리의 주택가격도 있으나, 거래량이 가장 많으며, 가장 오랜 기간의 데이터가 제공되기 때문에, 밴쿠버 지역 부동산 시장의 흐름을 대표할 수 있다는 판단에서 선정한 것입니다.


제시된 그래프는 1977년 이후의 부동산 가격과 이자율을 보여주고 있습니다.
여기에 사용된 Key Interest Rate는 Bank of Canada에서 구하였으며, 부동산 가격은 Real Estate Board of Greater Vancouver에서 마련하였음을 밝힙니다.
최근 몇 년간 강력한 상승을 기록한 부동산의 가격을 알기 위하여는 오른편의 축에 표시된 눈금을 참고하면 됩니다.


제시된 그래프를 유심히 차근차근 들여다 보시기 바랍니다.
그러면 최근 30년간 밴쿠버의 부동산 가격과 이자율이 어떻게 움직여 왔는지에 대하여 힌트를 얻으실 수 있을 것입니다.


언뜻 보기에도 어떤 규칙성이 있는 것 같아 보입니다.
정히 모르겠다면, 거래하는 리얼터와 상의해 보셔도 됩니다.

부동산 가격과 이자율의 관계에 대한 필자의 개인적인 의견은 향후 2회에 걸쳐서 제시될 것입니다.
이와 아울러, 금리 전개와 관련된 향후의 시사점을 찾아 보도록 하겠습니다.


김은중(Eugene Kim)씨는...
▲BC주 공인 부동산 중개사
▲UBC 부동산학과(DULE) 재학중
▲쌍용 경제연구소 근무
▲서울대학교 학사 및 석사(MBA)
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