'부동산 매매 차익, 양도차익인가 사업소득인가?’

[김은중의 밴쿠버 부동산 바로 보기]

사업소득으로 인정되면 100% 과세


과거에 신규로 분양되었던 아파트의 미등기 전매 여부에 대하여 캐나다 국세청(CCRA 혹은 CRA)이 현재 실사를 진행하고 있으며, 부동산의 전매 등에 대한 감사를 확대한다는 이야기도 있습니다.
이에 따라서, 부동산의 매매 차익과 관련된 내용을 알아 보도록 하겠습니다.


▨ 소득의 종류와 과세

캐나다의 소득세법(Income Tax Act)에 따르면 소득에는 세 가지의 종류가 있는데, ▲취업소득(Employment Income) ▲사업소득(Business Income) 및 ▲자산소득(Property Income)이 그것입니다.


이 중에서 부동산과 관련이 깊은 것은 사업소득과 자산소득이고, 이 두 가지를 분별하는 것이 중요합니다.
그러한 부동산 관련 소득을 발생시키기 위하여 납세자의 상업적인 활동이 어느 정도로 개입이 되었는가를 판단하는 것이 근본적으로 중요한 요인이 됩니다.


부동산을 렌트 주었을 경우를 예로 들어 보겠습니다.
부동산을 마지못해 세 놓는 소극적 임대(Passive Rental)의 경우에는 그 임대소득(Rental Income)은 자산소득이 된다고 합니다.
그렇지만, 부동산을 세 놓는 경우에 아주 미미한 상업적인 활동(예를 들어, 세입자에게 청소라는 서비스를 제공하는 행위 등)이라도 개입되었다면, 그 임대소득은 사업소득이 되는 것입니다.


부동산을 처분하였을 경우에 발생한 이익은 ▲사업소득(Business Income)이나 ▲양도차익(Capital Gain) 둘 중의 하나로 분류되게 됩니다.


여기에서 양도차익은 자산소득의 한 유형으로서, CCRA에서 특혜를 받고 있습니다.
그 대표적인 예가, 양도차익의 경우에는 그 절반(50%)에 해당하는 부분만 과세대상 소득(Taxable Income)으로 계상된다는 것입니다.
그렇지만, 사업소득에 대하여는 그 전부(100%)가 과세대상 소득이 됩니다.


양도차익은 특수한 경우에는 과세가 되지 않습니다.
캐나다의 소득세법상 캐나다 거주자(Canadian Resident)가 자신의 주된 주거지(Principal Residence)를 처분하였을 때 발생하는 차익은, 일정한 요건을 갖추면 과세가 되지 않는 것이 그 경우입니다.


▨ 양도차익과 사업소득의 구별
그러면, 부동산을 처분하여 발생한 소득이 양도차익인지 아니면 사업소득인지 구별하는 기준에 대하여 구체적으로 알아보겠습니다.
과거에 판례들을 종합하여 보면, ▲의도 ▲보유 기간 ▲매매 빈도 ▲재무 비율 ▲납세자 직업 등이 기준으로 작용하고 있습니다.


우선, 의도(Intention)에 대하여 살펴보겠습니다.
만약 부동산을 취득한 납세자의 주된 의도가 거래(Trade)하기 위함이었다고 한다면, 매각으로 인한 차액은 사업소득으로 간주될 가능성이 높습니다.
그렇지 않고, 세를 놓으려는 의도가 중심이지만 가격이 오르면 팔려는 의도도 동시에 가지고 있을 수 있습니다.
그런데 세를 놓지 않고 팔았을 경우에, 그 차액은 사업소득으로 간주될 수 있습니다.


보유 기간(Length of Holding)은 위의 의도를 파악하는 데에 도움이 되기도 합니다.
양도차익이라고 인정받을 수 있는 보유기간이 특별히 정해진 것은 없고, 상황에 따라서 달라집니다.
일반적으로 보유기간이 길어지면 길어질수록 양도차익으로 인정받을 가능성이 높다는 것입니다.


매매 빈도(Frequency of Transactions)도 중요하게 작용합니다.
짧은 기간 동안 부동산 거래를 많이 하였다면, 그 차액을 양도차익으로 간주하는 것은 어렵게 됩니다.


재무 비율(Financial Leverage)이라는 개념에 대하여도 과세당국이 점점 더 많은 관심을 기울이고 있습니다.
언제나 갚을 수 있는 모기지를 많이 얻는 등의 방법으로 단기적인 재무비율이 매우 높을 경우, 그 차액은 사업소득으로 간주하여야 한다는 의견이 강력합니다.


납세자 직업(Taxpayer’s Related Business)은 비교적 명확하게 작용합니다.
부동산 업계에 종사하는 납세자가 부동산 거래와 관련된 차액을 양도차익으로 인정받는 것은, 불가능하지는 않지만 매우 어렵다는 것이 정설입니다.


부동산 매매와 관련된 의도와 그에 의하여 결과적으로 나타나는 행위의 과정이 은퇴를 대비한 투자이었고, 그러한 투자에서 보다 높은 수익률을 올리기 위하여 자신의 전문성이 활용되었다면, 그러한 부동산의 매각으로 인한 차액은 양도차익으로 인정받을 수도 있습니다.


이 이외에도 다른 기준이 있습니다만, 어떤 단일의 기준이 결정적으로 중요하게 작용하는 것은 아닙니다.
양도차익이냐 아니면 사업소득이냐를 분간하는 기준은 경우에 따라서 다르게 작용할 수 있기 때문입니다.


▨ 투기적인 거래에 대하여
캐나다 국세청(Canada Customs and Revenue Agency: CCRA 혹은 Canada Revenue Agency: CRA)이 자주 사용하는 개념이 있습니다.
그 개념을 영어로는 ‘Adventure in the Nature of Trade’라고 하는데, 우리 말로는 ‘거래의 성격을 가진 모험(혹은, 투기)’ 아니면 단순하게 ‘투기성 거래’ 등으로 번역할 수 있을 것 같습니다.


캐나다 소득세법에는 사업(Business)이라고 하는 단어의 정의에 이 개념이 포함되어 있습니다.
따라서, 부동산을 투기적으로 매매하여 얻은 이익은 사업소득으로 간주할 수 있는 근거가 됩니다.


그리하여 단 하나의 부동산을 매매하였다고 하더라도, 그 매매가 매우 투기적(Speculative)이었고 위험하였으며 거래(Trade)의 성격을 가졌다면, ‘Adventure in the Nature of Trade’라는 개념을 적용하여 그 차액을 사업소득으로 간주할 수 있는 가능성을 열어 놓고 있는 것입니다.


▨ 세금신고 시 주의하여야
위에서 언급하였다시피, 양도차익에 대하여는 그 절반(50%)에 대하여 과세하고, 사업소득에 대하여는 그 전부(100%)에 대하여 과세를 합니다.
그리고, 세금 문제에 대하여는 엄정하게 대처하는 것이 북미의 정부기관이라는 사실을 다시금 되새겨야 할 필요가 있습니다.


따라서, 캐나다 국세청의 최근 움직임도 법 규정대로 세금을 걷겠다는 취지로 이해하여야 할 것입니다.
아파트 등에 대한 건전한 투자까지도 위축시키려고 하는 것은 아닐 것이고, 세금을 제대로 냈는지 확인하겠다는 것으로 보아야 할 것입니다.


마감일이 다가오는 소득세 신고에 적절하게 대처하여, 자신이 불리한 처우를 받지 않도록 하는 것이 중요합니다.
따라서 부동산 매매 차익이 사업소득인지 양도차익인지를 자신이 결정하지 않고, 전문적인 세무사나 회계사 혹은 변호사에게 자문을 구하는 것이 바람직하다고 생각합니다.


※ Source: Real Estate Investment Analysis and Advanced Income Appraisal, UBC

김은중(Eugene Kim)씨는...
▲BC주 공인 부동산 중개사
▲UBC 부동산학과(DULE) 재학중
▲쌍용 경제연구소 근무
▲서울대학교 학사 및 석사(MBA)
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