‘집안을 보기 전에 해야 할 사전 준비’

[김은중의 밴쿠버 부동산 바로 보기]<

매입을 위한 주택 구경하기


주택을 구입하기로 결정한 다음에는 오픈 하우스에 들르거나, 리얼터가 정한 약속에 맞추어 집을 구경하는 경우가 대부분입니다.
이러한 경우에 어떻게 하는 것이 가장 효과적인가에 대하여 생각해 보기로 합니다.


주택을 구경하는 목적은, 좋은 입지에서 사생활을 보호받고 쾌적하게 생활을 할 수 있는 주택을 고르는 것이라고 볼 수 있습니다.

이러한 요인들은 결국 가격에 반영되는 것이겠지만, 가치를 올바르게 평가하는 것이 중요합니다.


주택의 가치를 평가하기 위하여 감정인(Appraiser)은 직접 그 집을 방문하여 검사(Inspection)를 하여야 합니다.
건물의 하자 여부를 발견해 내기 위하여 검사인(Inspector)이 검사(Inspection)하는 것과는 달리, 감정인은 그 주택의 가치를 평가할 목적으로 전문적인 지식을 사용합니다.


이러한 측면에서 감정인이 보는 관점이, 주택의 구입 희망자나 그 대리인인 리얼터가 살펴보아야 하는 부분과 유사한 측면이 있습니다.
이에 따라서 감정인이 실물의 주택을 검사하는 과정을 참고하는 것이 도움이 될 것이기에 여기에 같이 소개합니다.


▨ 리얼터 선정

주택의 가치에 대한 판단에는 상당히 많은 요인과 변수를 감안하여야 합니다.
그러한 요인과 변수 등에 대한 전문적인 지식이 부족할 경우에는, 전문적인 리얼터의 도움을 받는 것이 좋을 것입니다.


주택을 팔려고 하는 매도자나 그 대리인인 리스팅 리얼터(Listing Realtor)의 의견이나 판단이, 매입자의 자체적인 판단과 다를 수 있습니다.
그러므로, 매입을 유도하는 듯한 리얼터의 의견은 걸러서 들어야 합니다.


그렇기 때문에 자신을 위해서 성실하게 일을 해 줄 리얼터가 필요합니다.
이러한 측면과 아울러, 리얼터를 선정하기 위한 기준으로 ▲부동산 시장에 대한 안목, ▲부동산의 입지와 지역에 대한 이해, ▲주택에 대한 전문적인 지식 등이 중요하며, 경험이 필요하기도 합니다.


지식과 경험을 바탕으로 그 주택에 대한 장점은 물론이고 단점까지도 정확하게 설명해줄 리얼터를 선정하는 것이 중요합니다.
주택에 대하여 설명하면서 그 주택이 가지고 있는 배치상의 결함(Floor-Plan Deficiencies), 기능적 퇴화(Functional Obsolescence), 사고의 징후 등의 단점을 지적해 줄 수 있는 리얼터를 만나기는 쉽지 않을 수 있습니다.


단순하게 거래만 성사시켜주는 리얼터로 족한지, 아니면 정확하고 올바른 상담을 해주는 리얼터가 필요한지 생각해 보아야 합니다.


주택을 잘못 매입하게 되면, 가족들이 심리적으로 편안하지 못할 수 있으며, 금전적으로도 상대적인 불이익을 겪을 가능성도 있기 때문입니다.
아울러 생활에 불편할 수도 있고, 시간이 지나면서 가격에도 문제가 있다는 것을 알게 되기도 합니다.


리얼터를 선정하였으면, 희망하는 주택의 조건에 대하여 그 리얼터와 이야기를 할 필요가 있습니다.
조건을 충분히 파악하게 되면, 그 리얼터는 대상이 되는 주택을 선정하게 됩니다.


▨ 사전 정보 파악

선정된 주택의 위치에 대하여 잘 알고 있지 않은 경우에는 지도나 구글 어스(Google Earth) 등을 통하여 위치를 확인하는 과정이 필요합니다.
대략적으로 어떠한 지형의 어느 위치에 자리잡고 있는지를 미리 파악하는 것이 좋습니다.


그리고 그 주택에 대하여 일반적으로 파악할 수 있는 정보 이외에, ▲해당 지자체의 공시지가(Assessed Value), ▲과거의 매매 빈도 및 가격 추이, ▲현재 주인의 거주기간 및 구입가격, ▲과거 시장에 매물로 나온 기록 등에 대한 정보도 그 주택을 이해하는데 도움을 줄 수 있습니다.


구입하려는 주택이 콘도(타운하우스, 저층아파트, 고층아파트 등)일 경우에는, 그 건물이나 같은 단지에서 몇 채의 주택이 각각 얼마의 가격에 매물로 나와있는가를 파악하는 것이 좋습니다.
그렇지만, 다른 주택이 최근에 얼마에 팔렸는지에 관한 정보가 가장 중요합니다.


무슨 유형의 주택이 되었든 간에, 구경하려고 하는 주택과 비슷한 주택이 동일한 지역에서 최근에 얼마에 팔렸는지를 파악하는 것이 가장 중요하다는 말입니다.


위와 같은 정보는 비록 집을 구경하기 이전에 파악하지 못하였다고 하더라도, 최종적인 의사결정 이전에는 반드시 알아야 합니다.


▨ 주택 외부 관찰

목표로 하는 주택에 도착하면, 그냥 차 안에 앉아서 그 주변을 관찰합니다.
그 집의 외부, 길에서 보이는 그 집의 앞마당(Front Yard)와 측면 마당(Side Yards), 그 집의 좌우에 있는 주택들, 거리의 풍경 등에 대하여 관심을 가져야 합니다.


그리하여, 그 집이 주는 첫인상(First Impression)이 어떠한가에 대하여 판단해 봅니다.
과연 그 주택이 길에서 보았을 때 매력적이라는 느낌을 주는가 하는 커브 어필(Curb Appeal)도 중요합니다.
외부의 상태를 보면 내부의 상태가 어떠할 것이라는 판단이 서는 경우가 종종 있기 때문입니다.


거리의 풍경이 매력적이라면, 그 부동산의 가치도 안정적일 것입니다.
거리의 풍경이 매력적이지 않다거나 빈약하다면, 그 지역은 어떠한 변화를 겪고 있는 과정에 있을 수 있습니다.
예를 들어, 단독주택 단지에서 공동주택 단지로 바뀌는 과정에 있다거나, 아니면 그 주변에서 상업용 건물들이 새로이 들어서는 경우도 있을 것입니다.


그 지역에서 새 집들이 눈에 띈다면 일치성(Conformity)에 대하여 생각해 보아야 합니다.
낮은 가격의 부동산은 그와 비슷한 수준의 동네에 있는 경우 보다는, 높은 가격의 동네에 있는 경우에 더 가치가 있는데, 이를 진보의 논리(Principle of Progression)라고 합니다.


반대로, 높은 가격의 부동산은 그와 비슷한 수준의 동네에 있는 경우 보다는, 낮은 가격의 동네에 있을 경우에 가치가 덜 나가는데, 이를 퇴보의 논리(Principle of Regression)라고 합니다.


구체적으로 예를 들어보면, 재개발이 이제 막 시작되고 있는 오래된 동네에서, 초기에 새로 짓는 몇몇 집들은 그 완전한 가치를 발휘하기 어려운데, 이것이 바로 퇴보의 논리입니다.


그렇지만, 시간이 흘러 개발이 추가로 진행되면서 그 동네가 더 매력적으로 되면, 남아있는 기존의 낡은 집들은 그 가치가 더욱 증가하게 되는데 이것이 바로 진보의 논리입니다.
그리하여 특정한 부동산의 가치는 그 부동산이 속한 동네의 수준과 비슷하게 유지되는 경향이 발생합니다.


그 주택이 어느 방향을 향하고 있는지 바로 그 자리에서 알 수 있습니다.
길의 북쪽에 있는 경우와 남쪽으로 향하는 경우는 여러 측면에서 서로 다를 수 밖에 없습니다.


주변의 여건에 대하여는 위에서 제시한 부분을 기본적으로 파악하여야 할 것입니다.
이제 다음 주의 칼럼에서는 집안으로 들어가서 구경하는 방법 등에 대하여 설명하겠습니다.


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김은중(Eugene Kim)씨는...
▲BC주 공인 부동산 중개사
▲UBC 부동산학과(DULE) 재학중
▲쌍용 경제연구소 근무
▲서울대학교 학사 및 석사(MBA)
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