지역별 뉴스를 확인하세요.

많이 본 뉴스

광고닫기

기사공유

  • 페이스북
  • 트위터
  • 카카오톡
  • 카카오스토리
  • 네이버
  • 공유

[상 법] 우선 거부권과 연장 옵션

상업용 리스 재계약 미리 준비해야
충분한 시간 여유 둔 협상 바람직

상업용 부동산을 리스하고 있는 세입자에 가장 중요한 것 중 하나는 현재의 리스 기간이 만기가 되었을 때 리스 연장에 관한 문제일 것이다.

상업용 부동산의 리스 연장에 관한 권리는 리스 계약서에 의해서 결정된다.

리스 계약서에 리스 연장에 관한 권리가 포함되어 있지 않을 경우 세입자는 리스 연장에 관한 절대적인 권리는 없다.

리스 계약서에 명시된 리스 기간이 만기가 되면 세입자는 임대하고 있는 부동산을 부동산 소유주에게 반환할 의무가 있다.



따라서 상업용 부동산을 리스할 때, 리스 기간이 만기 된 후 리스 연장 또는 재계약에 관한 권리를 충분히 고려하고 부동산 소유주와 협상에 나서야 하는 중요한 이슈이다.

리스 연장 또는 재계약에 관한 권리를 명시하는 방법은 여러 가지 형태가 있으나 가장 일반적인 방법은 계약연장 옵션 (Option to Renew)이나 우선 거부권 (Right of First Refusal)이다.

계약연장 옵션이나 우선 거부권이 리스계약서에 포함되어 있을 경우, 부동산 세입자는 계약이 만기 되었더라도 리스를 연장할 수 있는 권리가 있기 때문에 비즈니스를 운영하는데 있어서 미래에 대한 계획이 매우 쉬워진다.

일반적으로 리스 기간이 명시된 리스 계약은 리스 기간이 명시된 기간이 만기가 가까워지고 계약연장 옵션이나 우선 거부권이 리스계약서에 포함되어 있지 않을 경우 부동산 소유주와 리스계약 연장에 관한 협상에 미리 준비해야 한다.

리스 계약이 만기가 된 후 리스 연장에 관한 계약이 완결되지 않은 상태에서 부동산 소유주의 허락 없이 임대부동산에 남아있는 경우에는 부동산 소유주는 잔류한 임대자를 불법 침입자 (Trespasser)로 간주할 수 있는 선택의 권리가 있다.

불법침입자로 간주할 경우에는 임대료뿐 아니라 그 외의 피해에 관한 보상청구를 할 수 있다.

예를 들어, 이미 제삼자에게 임대를 했을 경우에는 이에 따른 피해보상을 청구할 수 있다. 또한 임대계약이 되어 있는 제삼자 세입자는 부동산 소유주의 허락 없이 잔류한 세입자로 인하여 입주를 못함으로써 피해를 입었을 경우에는 잔류한 임대자에 대해 피해보상청구를 할 수 있다.

많은 리스 계약서에는 계약기간이 만기 된 후 계약연장 없이 잔류한 임대자에 대한 렌트비 규정이 포함되어 있는데 정상적인 렌트비보다 훨씬 높은 경우가 많다.

이러한 경우에도 계약기간이 만기 된 후 계약연장 없이 잔류한 임대자는 인상된 렌트비를 지불할 의무가 있다.

위에서 살펴본 것과 같이 리스 계약을 할 때 리스 연장에 대한 계획을 미리 준비해야 한다.

옵션을 행사하는 경우는 옵션행사를 할 수 있는 구체적인 조건이 많으므로 계약서를 자세히 검토하고 이에 따라서 옵션행사를 해야 한다.

특히 계약연장 옵션이나 우선 거부권이 없는 경우에는, 부동산 소유주와 계약연장에 대한 협상을 충분한 시간의 여유를 갖고 시작하는 것이 바람직하다. 미리 리스 연장이 어려울 경우에 대비하는 유비무환의 자세가 필요하다 하겠다.

▶문의: (213) 487-2371


이승호 / 상법 변호사



Log in to Twitter or Facebook account to connect
with the Korea JoongAng Daily
help-image Social comment?
lock icon

To write comments, please log in to one of the accounts.

Standards Board Policy (0/250자)


많이 본 뉴스





실시간 뉴스