[회계 이야기] 주택임대업 세금상식

임대업, 비근로 소득으로 자영업세 해당 안돼
조정총소득 15만불 이상, 손실에도 혜택 없어

주택임대업은 일반적인 사업비용에 해당하는 임대비용 세금 공제 외에도 주택임대업에 해당하는 고유한 세법들이 있다. 이러한 세법의 항목들은 자주 변하기 때문에 다른 사업자와 마찬가지로 주택 임대업 종사자들도 세법이 미치는 영향에 대해 지속적인 관심과 지식을 가지고 있어야 하겠다.

사업소득에 대해서는 소득세와는 별도로 자영업세라는 것이 부과되는데 임대업은 불로소득 범주에 포함되어 자영업세가 부과가 되지 않는다. 주택임대업의 손실은 다른 일반소득과 상계시킬 수 있는데 주택임대소득은 불로소득에 해당하여 상계할 수 있는 금액이 일 년에 최대 2만5000달러까지로 한정된다. 당해년도에 상계되지 못한 손실금은 차후 이월되게 된다. 상계 한도는 조정 총소득이 10만 달러 이상이면 점차로 줄어들게 되어 15만 달러 이상이면 사라지게 된다.

임대주택은 다른 사업자산과 같이 감가상각을 통해 자산의 종류에 따라 국세청에서 정해놓은 기간 동안점차 비용공제를 하게 된다.

임대주택은 감가상각 기준금액을 27.5년 동안으로 나누어 비용으로 공제하게 된다. 감가상각 비용은 건물 가치하락에 대한 가상적인 비용으로 현금 지출이 아니기 때문에 세금보고 상으로만 나타나는 공제비용이 되어 당해년도의 임대소득을 낮추어 세금혜택을 받지만, 차후에 임대주택을 매각하게 되면 매각이득 산출 시 공제했던 감가상각 금액이 모두 역으로 산입되어 매각이익을 높이게 된다.

정기적인 수리와 유지는 당해년도에 비용공제를 할 수 있지만, 리모델링과 같은 개선에 들인 비용들은 사업자산으로 간주하여 당해년도에 전액 공제를 하지 못하고 감가상각을 통해 여러 해로나누어 공제하여야 한다.

임대주택매각에 따른 세금은 보유 기간에 따라 차이가 있는데 일 년 이하 단기로 보유한 주택 매각 이익금에 대해서는 일반세율이 적용되지만 일 년 이상 장기로 보유한 주택매각 이익금은 장기보유 특별세율이 적용되어 낮은 세금이 부과된다. 이 특별세율은 주택매각 소득과 일반소득에 따라 차이가 있는데 2019년 기준 부부합산 신고자에 대해 과세소득이 5만2750달러 미만인 경우에는 세금이 면제되고 5만2751달러부터 46만1700달러인 경우 15%, 그 이상은 20%까지의 특별세율이 적용된다.

임대주택을 매각하고 가치가 높은 동종의 자산을 매입하면서 국세청의 1031 동종자산교환 조건들을 충족시키면 판매이익에 대해 새로운 자산을 매각할 때까지세금을 유예할 수 있다. 현재의 자산보다 가치가 높은 자산에 대해 짧은 시간에 재투자를 계획하고 있다면 이를 활용하면 세금부담 없이 재투자가 가능하다. 세법은 교환으로 얻은 동종자산에 대해서는 기존의 자산을 계속 유지하는 것으로 간주하여 기존자산의 기준가격을 그대로 유지하도록 규정하고 있다.

이러한 자산을 보유하고 있다가 상속을 하게 되면 상속자산의 기준가격은 상속 시점의 시가로 바뀌게 되고 그동안 유예되었던 세금은 사라지는데 이러한 세법을 잘 활용하게 되면 가치가 높은 자산으로의 재투자에 따른 자산증식뿐 아니라 상속계획에도 매우 유용하게 활용될 수 있다.

▶문의:[phone]


백용현/CPA