'주택 플리핑' 정확한 견적 산출하고 시작해라

전체 비용과 작업일정 꼭 점검
지난해 주택판매 6% 이상 차지

올해 초 주택 플리핑(flipping)이 부동산 시장을 다시 달구기 시작했다. 주택을 구입해 수리를 하고 빠르게 판매하는 이 트렌드는 이미 오래전 부동산 시장을 달구었지만 올해 다시 돌아왔다.

주택 플리핑은 수익이 될 만한 자산을 구입해 빠르게 수리를 거쳐 재판매하는 것을 말한다. 다이앤 키튼, 제레미 레너, 엘렌 드제너러스 등도 주택 플리핑을 재산 증식의 기회로 삼는 할리우드의 대표적인 주택 플리퍼들이다. 플리핑은 투자 기회가 될 수 있지만 한 편으로 위험을 감수해야 하는 비즈니스이기도 하다.

부동산 회사 트룰리아(Trulia)의 보고서에 따르면 지난해 주택 판매의 6% 이상이 플립(flips)이었다. 부동산 데이터 웹사이트는 1년 안에 적어도 2번 주택을 판매하는 것을 플립으로 정의하고 있다.

2010년 네바다 라스베이거스의 마운틴 엣지 지역에는 '은행 소유(bank-owned)' 표지판이 부착된 차압주택을 흔히 볼 수 있었다. 트룰리아에 따르면 2015년 라스베이거스 주택 판매에서 주택 플리핑이 차지하는 비율이 9.6%에서 10.5%로 증가한 것으로 나타났다. 라스베이거스는 수영장이나 욕실추가 같은 큰 공사만 허가를 요구하고 있다.

라스베이거스 외 플리핑을 많이 하는 지역은 플로리다, 테네시, 조지아이다. 서부지역에서는 캘리포니아 프레즈노, 워싱턴 타코마 등이 상위 10 위 안에 포함됐다.

주택 플리핑은 흔희 투자기회로 생각하지만 실제로는 위험한 비즈니스다. 플리핑은 기본적으로 돈이 필요하며, 또한 무슨 작업인지 정확히 알아야 하고 효율적으로 일을 진행해야 투자기회가 될 수 있다.

요즘에는 HGTV프로그램 '하우스 헌터(House Hunters)' 같이 주택개선 프로그램 TV쇼가 넘친다. 몇몇 사람들이 낡은 주택을 구입해 아름답고 멋진 주택으로 바꿔 몇 달 안에 판매해 수익을 남기는 것이다.

보기에는 일이 순서대로 진행되어 몇 개월 만에 큰 수익을 남기는 것 같지만 실제는 쉽지 않다. 최근에는 플립하려는 좋은 주택을 찾는 것이 더 어려워졌다. 경제적으로 합리적인 주택을 찾기가 쉽지 않고 거주하려고 구입하는 바이어들과 끊임없이 경쟁해야 한다.

플리핑할 주택을 찾으려면 메일, 도어행거, 소셜미디어, 부동산 중개인 및 개인 연결 등 다양한 방법을 시도해야 한다. 일부 회사들은 셀러에게 플립한 주택을 판매 후 추가 지급을 약속하기도 한다.

주택을 구입할 때 곰팡이, 석면, 물 손상, 구식전기선, 건물 기반 혹은 배관붕괴 등 눈에 보이지 않는 사항을 정확히 알 수 없다. 하지만, 오래된 주택이 직면한 건축과 문제들을 이해한다면 좀더 정확하게 추정할 수 있다. 이런 문제를 모르고 플리핑 작업을 하면 결국 고생만 하고 수익을 얻지 못할 수 있다.

US뉴스는 성공하는 주택 플리퍼들(Flippers)의 노하우를 소개했다.

◇적절한 가격에 구입

주택을 리스팅 판매가격 그대로 구입하고 수리에 2만5000달러를 지출하면 플리핑으로 수익을 얻기 어렵다. 주택가치를 올리고 투자한 비용보다 더 높게 팔 수 있는 주택이 필요하다. 지금 부동산 시장에서 수익을 남길 수 있는 주택을 찾기는 어렵다. 주택구입만으로도 돈을 벌어 시작하도록 적절한 가격에 구입하는 것은 필수다.

◇현금으로 구입

투자자 모기기를 얻으려면 모기지 브로커가 낮은 다운페이먼트 혹은 수리를 위해 지원금을 제공하는 대출을 포함해 다른 옵션을 찾더라고 적어도 25%를 다운해야 한다. 이자가 높은 대출 기관은 피하고 친척, 친구에게 돈을 빌리는 것도 한 가지 방법이다.

전통적인 대출업체는 최고 25%의 다운과 가장 높은 이자율을 요구한다. 자산가치를 기반으로 짧은 기간 모기지를 제공하는 일부 대출업체들은 크레딧점수는 감안하지 않고 10-15% 더 높은 이자를 부과한다. 그러므로 어느 정도 현금이 준비되어 있어야 한다.

◇정확한 비용 견적 산출

성공적인 주택 플리핑을 위해서 중요한 것은 비용과 작업일정을 정확하게 예측하는 것이다. 주택 구매가격, 수리비용 외 마케팅 비용, 모기지, 택스, 보험, 공과금, 부동산 수수료 같은 비용도 잊지말아야 한다.

특히 수리비용 산출이 정확해야 한다. 예를 들어 타일 비용을 견적 낼 때 타일 가격표대로 스퀘어피트당 2달러만 계산하는 것이 아니라 노동비용, 그라우트(회반죽), 도구비용 등도 포함해야 한다. 이런 비용을 정확하게 산출하지 않으면 1만 달러 예산이 실제 2만5000달러로 쉽게 상승할 수 있다.

◇믿을 만한 컨트랙터 고용

주방개조를 위한 컨트랙터를 찾는 것보다 플리핑 컨트랙터를 찾는 것이 더 어렵다. 플립할 주택을 찾기 전 믿을 만한 실력 있는 컨트랙터를 먼저 찾아두도록 한다. 다른 사람들의 추천을 받고 컨트랙터가 작업한 프로젝트를 살펴본다.

◇적절한 동네 선택

돈이 많지 않다면 어느곳이든 비싸지 않은 주택이 최고의 선택이라고 생각하는 경향이 있다. 하지만, 그렇지 않다. 누구든지 안전하고 주택가치가 오르고 사람들이 살고 싶어하는 동네의 이웃을 원한다. 낮은 주택가격이 플리핑하기에 좋은 것은 아니다. 동네가 중요하다.

◇이웃집보다 고급스러운 수리 금물

만약 구입한 주택의 이웃집들이 라미네이트 카운터톱과 리놀륨 바닥이라면 맞춤형 원목 캐비닛, 비싼 하드우드 바닥재, 마블 카운터톱을 추가해도 판매 때 투자한 만큼 비용을 회수할 수 없을지도 모른다. 인근 비슷한 주택보다 비싼 가격으로 판매하기가 쉽지 않아 투자비용 회수가 어려울 수 있다.

◇큰 비용이 들지 않는 부분 교체

주방 수도꼭지, 새 초인종, 조명, 배관설비 등에 좀 더 돈을 투자하면 큰 비용을 들이지 않고도 집이 깔끔해보인다.

◇주택 빨리 판매

주택을 보유한 기간이 길수록 매일 돈을 잃어버리는 셈이다. 주택 플리핑 전 강력한 주택판매 마케팅 전략을 미리 세워야 한다. 주택 플리핑에 투자한 돈이 기준이 아닌 현재 부동산시장 가치를 기반으로 주택판매 가격을 결정해야 한다.


이은영 객원기자