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[부동산 이야기] 건물투자의 장점

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장

[LA중앙일보] 발행 2019/04/18 부동산 7면 기사입력 2019/04/17 14:46

가격 상승과 함께 렌트 수입도 발생
여러 가지 세금 감면 혜택도 큰 매력

부동산에 투자했을 때 투자자가 얻을 수익은 건물 등을 임대하고 받는 렌트 수입과 부동산 가치 상승으로 얻는 수익으로 나뉜다. 그리고 부동산을 구입할 때 부동산 가격의 30~50%만 있어도 나머지는 은행 융자로 해결할 수 있다. 이것을 지렛대 효과라고 하는데 부동산 투자의 가장 큰 매력의 하나다.

가령 100만 달러짜리 아파트를 35만 달러를 다운하고 샀는데 3년 후에 아파트 가격이 135만 달러가 되었다면 투자금의 100% 이익이 발생한 것이다. 그러므로 경험이 많고 성공적인 투자자일수록 굳이 융자할 필요가 없어도 최고의 투자 수입을 내기 위해 융자를 하여 부동산을 구입하고 남은 돈으로 다른 부동산을 찾는 경우가 많다.

이외에도 여러 가지 다양한 혜택이 있다. 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나 다른 수입이 많은 고소득자들이 걱정하는 세금 문제도 공제 혜택을 받아 처리할 수 있다.

우선 매달 내는 융자 페이먼트의 이자 부분이 세금 공제가 된다. 국세청(IRS)은 투자용 부동산의 소유를 비즈니스의 하나로 보기 때문에 부동산 관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제할 수 있다. 수리비는 물론 부동산에 관련된 여행 경비 교육비 유틸리티 등 모든 비용을 공제할 수 있다.

또 다른 세금 혜택이 감가상각인데 국세청은 건물은 시간이 지날수록 가치가 떨어진다고 생각해 세금을 공제할 수 있게 한다. 당연히 절세된 만큼 수입이 늘게 되고 그만큼 재투자의 기회가 늘게 된다.

또 큰 혜택 중의 하나가 많은 사람들에게 경제적 부를 안겨준 1031 교환(Exchange)이다. 모든 투자 부동산은 판매 후에 그 부동산에서 발생한 이익에 관한 세금(Capital Gain Tax) 납부를 지연시킬 수 있게 된다. 부동산을 매매하면 비용을 뺀 실제 수입에서 많게는 35% 이상까지 양도 소득세를 내야 하지만 매매한 건물에서 나온 돈을 다운하고 더 큰 다른 부동산을 구입한다면 세금을 미뤄준다.

즉 부동산 투자를 통해 들어온 양도 소득에 대한 세금 연장법인데 많은 투자자들이 처음 시작은 작은 주택을 사서 렌트를 주다 몇 년 후에 이익을 보고 팔아 계속 세금 납부를 유예시키며 더 큰 부동산을 사는 것을 반복한다.

1031 교환에 의한 세금 연장은 다음 팔 때까지지만 다시 팔 때도 다시 연장할 수 있기 때문에 그때 면제된 큰 액수의 세금을 재투자할 수 있어 재산 증식의 속도에 가속이 붙게 된다. 그리고 요즘과 같은 안정기거나 혹은 부동산 경기가 위축되어 저성장기일 때는 건물 가격의 인상 폭보다는 수익형 부동산에 즉 투자 대비 연수익이 얼마나 되는지 관심을 가져야 한다. 그러므로 부동산에 투자를 하고 가능한 한 오래 보유하는 것이 유리하다. 그래서인지 연금 형태의 안정적인 현금 수익을 기대할 수 있는 수익형 주거 부동산의 수요도 많다.

▶문의: (213)505-5594

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