[부동산 이야기] 부동산 계약서의 중요성

바이어가 주택 계약서 사용 오퍼 제시해
매매·에스크로·인스펙션 등 포괄적 내용

우리는 일생 동안 살아가면서 의식주에 필요한 무엇인가를 끊임없이 사고 또 팔면서 지내게 된다. 그중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 주택 구매일 것이다. 그 실현을 목표로 열심히 일하고 계획하여 내 소유의 주택을 갖게 되고 또한 점차 투자용 부동산을 구매하고 또 팔기도 할 것이다. 이렇게 주택 또는 투자용 부동산을 사고팔 때 간과하지 말아야 할 것이 서면 계약의 중요성이다. 주택을 구매하려 할 때 선택한 주택에 대하여 일반적으로 바이어는 셀러에게 서면으로 구매 의사를 전달하게 되는데 이것을 오퍼를 쓴다고 한다. 이때 캘리포니아에서는 일반적으로 15장으로 구성된 주택 계약서(California Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions)를 사용하며 부동산 에이전트의 도움을 통하여 내용을 파악하고 작성하게 된다.

그리고 오퍼를 받은 셀러는 그 내용의 조건들을 확인한 다음, 가격과 여러 조건이 셀러가 원하는 조건에 합당하면 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 대부분의 경우 셀러는 바이어의 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 첨가하거나 수정하기를 원한다.

이때 셀러가 바이어에게 다시 오퍼를 보내게 되면 이것을 셀러 카운터 오퍼라고 하고 그것을 받은 바이어가 다시 셀러에게 보내면 그것을 바이어 카운터 오퍼라고 한다.

이렇게 바이어와 셀러 상호 간에 서로의 요구사항을 카운터 오퍼를 통해서 오고 가는 사이에 최종 합의점에 이르게 된다. 이렇게 최종 합의된 구매 계약서에 의해서 에스크로가 오픈되고 이 계약서가 법적인 구속력을 갖게 되는 것이다.

에스크로가 진행되는 기간에도 구매계약서에 기록되지 않은 사항이나 변경된 사항들은 필요에 따라 여러 차례 수정 또는 추가를 반드시 서면으로 별도로 작성하여 첨부하므로 상호 간에 원하는 조건들의 합의를 이루어 거래가 순조롭게 잘 마무리되기를 힘쓰게 된다.

그러므로 매매 당사자들은 매매 협상의 시작으로부터 계약서의 내용을 면밀히 살펴서 모든 합의한 사항들을 하나도 빠짐없이 서면으로 잘 명시해 두어야 한다.

앞서 언급한 오퍼라고 부르는 일반적인 구매계약서는 매매 계약에 관한 내용뿐만 아니라 에스크로 세부사항과 주택 인스펙션 등을 포함한 상당히 포괄적인 매매 계약서이다. 에스크로는 오퍼와 카운터 오퍼의 내용을 근거로 진행되므로 에스크로를 통해서 받는 서류들은 일반적인 사항만이 있을 뿐이므로 구매계약서는 더욱 중요하다.

일단 바이어나 셀러 상호 간에 계약서의 조건들에 합의하여 에스크로가 진행되면 계약서상에서 합의된 경우 또는 상호 간에합의로 첨부되거나 수정된 경우가 아니면 셀러나 바이어 중 어느 쪽도 임의로 매매 계약을 변경하거나 파기할 수 없다.

이러한 맥락에서 셀러의 입장에서 부동산 경기의 변화로 인하여 처음에 내어놓았던 가격이 매매가 진행되는 동안에 상승하였다거나, 바이어의 입장에서 심적 변화 또는 다른 개인 사정으로 인하여 거래를 취소하기를 원한다면 이러한 이유는 계약의 파기조건이 되지 못한다. 그것은 부동산 매매 계약서에 셀러와 바이어 상호 간에 사인하여 에스크로가 진행되는 과정에서는 서로 법적 구속력을 갖게 되기 때문이다.

이처럼 셀러나 바이어 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수 없으며 이것이 지켜지지 않을 시에는 분쟁을 피할 수 없게 되는 관계로 계약서가 그만큼 중요한 것이다.

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케런 제이 / 드림부동산 브로커