[마이클 리 칼럼]부동산 경매를 통한 집 구입
엡스틴 엔 피어스 부동산
경매 주택들은 ‘As is’다: 은행들이 매물로 내놓는 주택들은 거의 대부분이 ‘As is’ 조건으로 판매하고 있다. 즉, 주택의 하자를 수리해주지 않는다는 것이다. 종종 매물에 전기나 수도가 끊긴 경우도 있고, 지붕에 물이 센 흔적이 있어도, 이를 수리해주지 않는다.
현찰 거래를 요구하는 경우가 대부분이다: 집의 상태가 완벽하지 않기에, 은행융자 승인나기가 쉽지 않다. 그래서 현찰만을 요구하는 경우가 대부분이다.
경매확정 가격에 수수료를 추가 부과한다: 대부분의 경우 5%의 경매수수료를 바이어에게 부과한다. 만약 경매가 30만달러라면, 바이어는 1만5000달러를 추가 지불해야 한다. 총 가격은 31만5000달러가 되는 것이다.
Condo Fee나 HOA Fee의 연체: 차압되기 전까지 집주인이 콘도비, HOA비를 지불하지 않은 경우가 대부분이다. 다행히도 이 부분은 은행측에서 세틀먼트 전에 완불한다.
세금연체: 밀린 세금이나 연체비용도 은행측에서 해결해 준다. 이런 세부적인 사항은 바이어가 고용한 타이틀 회사가 조사하고 해결 방안을 제시해 준다.
집문서의 이름등기: 많은 은행들이 경매를 통해서 바이어가 나타나기 전에 집문서를 은행 앞으로 해 놓지 않는다. 그래서 종종 집문서를 조사해보면, 아직까지 셀러의 주체가 등기되어 있지 않은 경우가 많다. 은행측에서는 조속한 시간내에 이 문제를 해결해야 한다.
리스팅 에이전트가 적극적이지 않다: 실제적인 프로세스를 경매회사가 주관하는 이유도 있겠지만, 어떤 때는 너무하다 싶을 정도로 무관심하게 행동한다. 일반매매에 비해서 훨씬 작은 커미션도 무시 못하는 이유중에 하나이다.
경매회사의 담당자는 단순 직원이다: 집을 팔아서 이윤을 올려서 신이 나는 일반 셀러와는 달리, 경매회사측의 셀러는 단순한 셀러리맨이다. 즉, 이 집을 빨리 팔던, 더 비싸게 팔던, 자신의 월급에는 변화가 없다. 그래서 구태여 필요 이상의 노력을 기울이지 않는다. 이 담당자들도 판매 프로세스 중에 바꿔기도 한다. 한 케이스를 끝내기까지 2-3명의 프로세서로 바꿔는 것은, 쉽게 목격할수 있다. 담당자가 수시로 바꿔기에 진행도 매끄럽게 빨리 진행되지 못한다.
바이어의 세틀먼트 회사의 역할이 아주 중요하다: 은행측에서는 자신들이 추천하는 세틀먼트 회사를 사용하기를 권장한다. 그러나 바이어는 자신들만을 위해주는 회사를 선택해야 모든 권리를 보장 받을수 있다.
일반 매매와 마찬가지로, 경매를 통한 주택구입도 전문가의 도움이 중요하게 대두되고 있다.
▷문의: 703-678-1855, mlee.epr@gmail.com
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