주택 모기지 융자, 절차·비용 줄인다

패니메이, 신용평가기관 데이터 의무 활용
자격 모호한 자도 신용점수 자동평가 계획

앞으로 주택 모기지 융자 얻기가 더 쉬워질 전망이다.

국책 모기지 업체인 패니메이(Fannie Mae)는 모기지 융자 심사 절차를 간소화하고 비용을 절감하기 위한 개혁안들을 지난 19일 발표했다.

이번 개혁안의 핵심은 대출기관들이 패니메이의 자동화 시스템과 신용평가기관의 데이터베이스를 이용하도록 함으로써 모기지 융자 심사를 더 정확하고 간편하게 하며 대출기관과 소비자의 시간과 비용을 줄이겠다는 것이다. 또 그 동안 모기지 융자 승인이 쉽지 않았던 신용점수 산출이 어려운 사람들의 불편함을 덜어주는 방안도 제시됐다.

가장 중요한 변화는 2016년 중반부터 각 대출기관이 패니메이의 '데스크톱 언더라이터(Desktop Underwriter)' 자동화 시스템을 통해 신용평가기관인 이퀴팩스(Equifax)와 트랜스유니온(TransUnion)이 제공하는 '동향화된(trended)' 크레딧 데이터를 의무적으로 사용하게 한 것이다.

지금은 대출기관들이 현 부채 수준이나 연체된 부채 내역 등만을 확인할 수 있는 크레딧 리포트에 의존하고 있지만 앞으로는 '동향화된' 크레딧 데이터를 통해 신청자의 장기적인 신용도를 고려하도록 함으로써 대출 리스크를 줄이겠다는 취지다.

예를 들어 모기지 신청자가 과거에 크레딧카드 빚을 매달 미니멈 페이먼트만 했는지 또는 전액을 갚았는지 등을 상세히 알 수 있어 승인 여부뿐만 아니라 이자율 등에서도 차별화 할 수 있다. 패니메이는 이 데이터의 구체적인 사용 방안에 대해 조만간 추가 지침을 내릴 방침이다.

패니메이는 또 신용점수를 측정하기 어려운 신청자에 대한 모기지 융자 심사 지원 방안도 마련한다. 일반적으로 패니메이나 프레디맥 등 국책 모기지 업체의 프로그램이 적용될 수 있는 융자 신청이 접수되면 대출기관들은 신청자의 데이터를 자동화된 시스템에 입력해 자격이 되는지 여부를 확인한다.

하지만 신용평가회사 '페어 아이삭(FICO.The Fair Isaac Corp.)'이 개발한 모델에 따라 신용점수(FICO 스코어)를 산출하는 데 충분한 크레딧 히스토리를 갖지 못한 신청자에 대해서는 대출업체가 따로 상당한 시간과 노력을 들여 직접 자격 심사를 해야 하며 이는 문제가 발생했을 경우 책임소재가 해당 대출기관에 귀속될 수 있다는 우려를 낳아 대출을 꺼리는 요인이 돼 왔다.

하지만 패니메이는 데스크톱 언더라이터 자동화 시스템에 새 기능을 추가해 내년부터는 크레딧 히스토리가 부족한 신청자에 대해서도 신용도를 자동으로 평가할 수 있도록 할 계획이다. 이 방안이 시행될 경우 신용점수를 쌓을 기간이 부족한 신규 이민자 등 소수계 커뮤니티가 큰 혜택을 받을 전망이다.

패니메이는 또 주택 모기지 융자 신청 시 임금명세서(pay stub)와 소득세 신고 사본 등을 제출하는 대신 대출기관이 데스크톱 언더라이트 시스템에 제공될 이퀴팩스의 '더 워크 넘버(TWN)' 데이터베이스를 통해 신청자의 소득증명 등을 직접 확인할 수 있도록 할 예정이다. 역시 내년부터 실시 예정인 이 방안은 대출기관이나 주택구매자 모두에게 시간과 비용을 절감하는 효과를 가져다 줄 것으로 기대된다.

박기수 기자

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