지금 재융자 과연 유리한가, 불리한가 ?

2012년 11월 21일 이후 가장 낮은 모기지 이율의 혜택을 볼 수 있는 지금이, 그동안 때를 기다리고 있었거나 혹은 이런저런 이유로 하지 못했던 재융자를 할 좋은 기회이다.

지금처럼 모기지 금리가 낮을 때 자신의 현재 융자 조건이나 상황을 살펴보고 어떻게 재융자를 하는 것이 좋은지 생각해 보자. 모기지를 가지고 있는 많은 분이 재융자의 필요성은 느끼지만, 하루하루 생활이 바쁘다 보니 시간이 없거나 번거로워서 차일피일 미루다가 시기를 놓치는 경우가 많다.

재융자를 함으로써 그동안 갚아 왔던 융자 기간이 다시 길어지는 경우를 염려한다면, 재융자를 한 후에도 매월 내던 금액을 그대로 내게 되면 재융자로 절약되는 부분만큼 더 많이 갚아 나가게 되어서 실질적으로 기간을 줄일 수도 있다. 그뿐만 아니라 대부분 비용 없이 재융자가 가능한 경우가 많다.

5년 고정금리나 7년 고정금리 융자인 경우에, 반드시 이 기간이 지나야만 재융자가 가능한 것은 물론 아니다. 그리고 7년 고정 금리 상품을 예로 들면 7년 이후에는 이자율이 매년 바뀌게 되는데, 비록 변동된 이자율이 현재 낮아도 이때 남아있는 23년 상환으로 월 페이먼트가 결정되어 일반적으로 금액이 올라가게 된다. 그러므로 금리가 좋을 때 (변동 이율로 바뀌기 전) 재융자를 해 두는 것이 좋다. 현재 모기지를 가지고 있는 분들이 재융자를 하려면, 다음 네 가지 확인사항을 살펴봐야 한다.

첫째 현재 가지고 있는 융자 프로그램 확인. 본인의 현재 융자 종류가 5년 혹은 7년 고정 후 변동인지, 아니면 30년 고정금리인지 그리고 융자를 받은 후 얼마나 기간이 지났는지를 이자율과 함께 확인한다. 이런 내용은 은행에서 받으시는 Mortgage Statement에서 대부분 확인할 수 있다.

둘째 주택의 현재 가격과 소득 변화 확인. 만약 현재 본인의 주택 가격이 올랐다면 당연히 Equity도 많아졌을 것이고, LTV(loan-to-value ratio)도 더 낮아져서 재융자 하기에 좋아졌을 것이다. 각자의 사정에 따라 융자를 했을 당시와는 수입도 달라졌을 것이므로 DTI(debt-to-income ratio) 비율도 약간씩 바뀌었을 것이다.

셋째 현재의 신용 점수확인. 알다시피 신용 점수(credit score)는 계속 바뀌고 변화하므로 본인들이 꾸준히 잘 관리해야 하겠지만, 지금 현재의 점수가 융자에 상당한 영향을 미치게 되므로 자신의 점수가 어느 정도 인지 알아 두고, 또 Credit Report에 만약 잘못된 부문이 있다면 적극적으로 미리 교정을 해야 한다.

넷째 재융자 할 융자 금액확인 지금 남아 있는 융자 잔액 그대로 재융자를 할 것인지, 아니면 융자 금액을 더 늘려서 일부 cash out 을 한 다음에 다른 높은 금리의 학자금이나 신용카드 빚 또는 다른 부채 등을 갚을 것인지도 따져 본다.

위 네가지 모든 것을 종합하여 본인이 재융자가 가능하고 그것이 내게 금전적으로 이익이 된다면 망설일 이유가 없다. 과거 패턴을 보면 대통령 선거 전에 모기지 금리가 비교적 좋았던 것처럼 보이는데, 이는 누구도 앞날을 정확하게 예측할 수는 없다. 주어진 현재의 조건에서 내게 분명 유리한 것이라면, 다들 어렵다는 현재의 경제 상황을 오히려 효과적으로 이용할 수 있는 훌륭한 재테크가 될 수 있다. 더구나 지금 우리는 미국의 실업율이나 물가상승율 그리고 심지어 전혀 상관이 없을 것 같은 다른 나라의 경제 변동성까지도 우리의 모기지 이자율에 영향을 주는 그런 글로벌 시대에 살고 있다.

자료제공 : 모기지 월드








김정일 기자