[김은중]'비교적 긴 조정기가 지속될 가능성...'

[김은중의 밴쿠버 부동산 바로 보기] <5>

밴쿠버 지역의 부동산 시장의 미래에 대하여 가능성이 높다고 볼 수 있는 4개의 시나리오 중에서 3가지의 시나리오를 지난 2주에 걸쳐서 설명하였습니다.
그 첫째인 낙관적인 시나리오는, 상승세는 그리 급하지 않겠지만 앞으로 몇 년 동안 밴쿠버의 부동산 시장은 상승세를 유지할 가능성을 말합니다.
이는 2주 전에 설명을 하였습니다.


그리고 둘째인 중립적 시나리오는, 한 번의 단기조정과 상승이 각각 남아 있을 것이며 비교적 활발한 움직임을 보이는 가운에 대략 2년 정도이면 그 상승추세가 일단은 마무리될 것이라는 것입니다.

셋째인 중립적 시나리오의 변형은, 단기조정 이후의 상승 움직임이 힘을 발휘하지 못하고 직전의 고점을 넘어서지 못하고 조정에 들어가버리는 현상을 말합니다.
이들에 대하여는 1주 전에 설명을 하였습니다.


이번 주에는 그 마지막인 비관적인 시나리오(Pessimistic Scenario)에 대하여 설명을 하겠습니다.
이는 낙관적인 시나리오에 대칭적인 입장을 취하는 사람들이 제시하는 의견입니다.


● 비관적 시나리오

밴쿠버의 부동산 시장에 대하여 비관적인 견해를 보이는 사람들의 입장을 엘리어트 파동이론(Elliott Wave Principle)에 근거하여 작성을 하여 보면 제시된 그림 <비관적 시나리오 (pessimistic scenario)> 와 같은 모양이 됩니다.
<그래프>

이 그림에서 실선으로 표시된 부분은, 1988년 이후 2006년까지 진행된 실제의 그래프입니다.
광역 밴쿠버 지역의 단독주택의 평균가격을 선택하여 작성하였으며, 전체적인 그래프 모습은 필자의 웹사이트( www.CanadaNet.co.kr )의 첫 페이지에서 찾아볼 수 있습니다.


제시된 그래프에서 점선으로 표시된 부분은 앞으로 단독주택 평균가격이 전개되리라고 예상되는 행로를 예측하여 표시한 것입니다.
현실에서는 그래프처럼 직선으로 반듯하게 나타나지는 않겠으나, 진행방향이 그러하다는 의미입니다.


지난 1998년 12월부터 2006년 말경까지 진행된 밴쿠버의 부동산 시장은 상승하는 5개의 파동(W①, W②, W③, W④ 및 W⑤)을 이미 거의 전부 보여주었다는 주장도 가능합니다.
W①은 1998년 12월부터 2000년 8월까지, W②는 그 이후 2001년 4월까지, W③은 2004년 4월까지, W④는 2005년 1월까지, 그리고 마지막 상승하는 파동인 W⑤는 2005년 1월부터 현재까지 2년 정도 진행되었다는 주장이 그것입니다.


이 W⑤는 얼마나 더 연장(Extension)이 발생하는가에 따라서 다르겠지만, 2006년 하반기에 이미 끝났거나, 혹은 2007년 초에 마무리 된다고 예상할 수 있겠습니다.


그러한 상승파동이 마무리되고 나면, 앞으로는 조정하는 3개의 파동(Wⓐ, Wⓑ 및 Wⓒ) 만 남아있다는 주장이 됩니다.
이 하락하는 3개의 파동은 첫번째의 Wⓐ가 3개 혹은 5개의 하위파동으로 나뉘어진다는 것이 파동이론입니다.


하락하는 경우에는 하락이 길고 반등이 짧게 일어나는 양상이 반복된다는 뜻입니다.
그렇기 때문에 앞으로는 지리하고 힘든 기간이 계속될 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.


따라서 추가적으로 상승할 여력은 거의 남아있지 않고, 앞으로는 밴쿠버 부동산 시장이 조정 양상을 보일 수밖에 없을 것이라는 주장이 가능하다는 것입니다.
현재의 분위기에서는 이러한 주장이 힘을 얻지 못하는 것은 사실이겠지만, 시장의 분위기가 달라지면 다양한 주장이 나올 것이라고 예상됩니다.


그러한 조정의 기간은 상당히 길어질 수밖에 없다는 것이 비관론자들의 주장일 것입니다.
어느 수준의 상위파동이 마무리되었느냐에 대한 이론의 여지가 있을 수 있기 때문에, 그 조정의 기간 계산도 다양하게 제시될 수밖에 없을 것입니다.
짧게는 2~3년에서부터 그보다 상당히 긴 기간도 조정기간으로 제시할 수 있습니다.


밴쿠버의 부동산 시장 장래에 대하여 암울한 주장이기 때문에 비관론이라고 이름을 붙인 것입니다.
이러한 비관론이 제기될 수 있는 근거는, 최근의 건설경기에만 의존하는 듯한 BC주의 경기에 대한 불안한 심리, 그다지 활발하지 못한 인구 유입, 금리의 상승 등이 제시되기도 합니다.


예를 들어서, 2002년 초와 2004년 중반에 2%까지 떨어졌던 캐나다 중앙은행 기준금리(Key Interest Rate)가 현재는 4%를 넘어선 상황이기 때문에 모기지 원리금이 부담이 되는 상황이 발생할 수 있습니다.
모기지 원리금이 부담이 되면 매도자가 발생하고 매수세는 위축될 것이기에, 부동산의 가격은 하락하리라는 주장입니다.


그렇지 않으면, 호조를 보였던 경제여건이 부동산의 가격에 이미 전부 반영이 되었다는 주장도 가능합니다.
재료가 이미 가격에 반영되었기 때문에 경제 여건의 예상치 못한 좋은 변화가 발생하지 않는 한, 밴쿠버 부동산 시장은 약세를 보일 것이라는 주장도 가능합니다.


예를 들어서, 경기호조 혹은 인구유입으로 인한 가치의 상승이 이미 부동산 가격에 반영이 되었다는 주장도 있을 수 있습니다.
특정한 부동산의 가치는 미래에 받을 수익 혹은 혜택의 현재 가치이기 때문에, 미래에 받을 혜택이 이미 반영이 되었다는 주장입니다.


그래서 렌트비가 추가로 상승하여야 하는 상황이 발생하지 않는 한, 강세를 더 이어가는 것은 어렵다는 주장이 가능하다는 말입니다.


요약하자면 비관적인 시나리오(Pessimistic Scenario)는, 밴쿠버를 둘러싼 경제여건의 호재는 부동산 가격에 이미 반영되었기 때문에 앞으로는 조정이 나올 가능성이 높다는 주장입니다.
그 조정은 향후 몇 년에 걸쳐서 진행될 것이라는 주장도 가능합니다.


● 요약 및 시사점

지난 2주와 이번 주에 제시한 4가지의 시나리오가 밴쿠버 부동산 시장의 가능성 있는 모든 것을 포함하는 것은 아닙니다.


다른 모습도 나올 수 있으며, 또 경제여건이나 상황의 급작스러운 변화가 부동산 시장에 다른 방향으로 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
그렇지만 그러한 여건의 변화가 없다고 가정한다면, 제시된 4가지의 시나리오 중에서 하나의 행보를 밴쿠버 부동산 시장은 선택할 가능성이 높아 보인다는 것입니다.


지금까지 제시한 시나리오를 간략하게 하나의 표로 제시하면 다음과 같습니다.
지난 호에 설명한 시나리오에 대한 설명은 밴쿠버 중앙일보의 웹사이트( www.JoongAng.ca )나 필자의 웹사이트( www.CanadaNet.co.kr )에서 찾아볼 수 있습니다.



<2007년 이후 예상 가능한 밴쿠버 부동산 시장의 시나리오>


<표> 에서 보는바와 같이 이렇게 시나리오를 생각해 봄으로써 우리가 얻는 부수적인 효과도 있습니다.
우선, 밴쿠버의 부동산 시장에 대한 유연한 사고를 가질 수 있다는 점입니다.
경제적인 여건의 한 가지 분야로서 부동산 시장이 자리를 잡을 수 있고, 다른 기본적인 여건이 부동산 시장에도 작용하고 반영된다는 점을 이해하는 계기가 될 수 있습니다.


그리고, 막연하게 기대하는 ‘밴쿠버의 부동산 시장은 언제나 오르기만 한다’거나 ‘미미한 조정 정도는 나타나겠지’라는 생각을 재고해 볼 수 있는 계기를 마련해 준다는 점도 있습니다.
과거의 밴쿠버 지역 주택가격 그래프를 보면, 밴쿠버의 주택가격은 등락을 보여왔다는 것을 바로 알 수 있습니다.
따라서 앞으로도 다양한 모습이 나타날 수 있습니다.


아울러, 자신의 투자를 다시 점검해 볼 기회가 될 수 있습니다.
이미 부동산에 투자를 하였거나, 앞으로 투자 계획이 있는 경우에, 경제적인 여건의 변화를 신중하게 고려하여야 한다는 것을 이러한 시나리오는 말하여 줍니다.


여건의 변화에 대하여 어떻게 대응하는 것이 현명한 것인가에 대하여 전문적인 자문이 필요할 수도 있습니다.
필자는 관련된 기본적인 변수를 주택가격의 그래프와 함께 제시함으로써 독자 여러분이 스스로 판단할 수 있는 근거를 제공할 예정입니다.


아울러 앞으로 이러한 각각의 시나리오에 대하여 나름대로의 의견을 제시하고자 합니다.
이 칼럼을 진행시키는 과정에서 그러한 시나리오에 대한 분석이 커다란 비중을 차지할 것이며, 주택의 Location과 Style에 따라서 시나리오가 달라질 가능성도 다룰 예정입니다.


기본적인 경제변수를 도입하여 설명할 경우도 있을 것이며, 부동산의 가치에 대한 경제적인 이론이 적용될 경우도 있을 것입니다.


그렇기 때문에 글의 내용이 다소 부담이 될 수 있는데, 부동산에 대한 전문적인 내용과 이론이 전개될 것이기 때문입니다.
그렇지만 쉽고 가볍게 설명하기 위하여 노력을 하겠습니다.
만약 내용이 이해가 잘 되지 않는 구절이 있으면 그 구절이나 그 부분을 그냥 지나쳐도 지장이 없도록 글을 전개하겠습니다.


이해가 되지 않는 내용은 기존에 거래하던 리얼터에게 물어보아도 되고, 저에게 전화를 주셔도 됩니다.


이러한 과정을 통하여 필자는 현실적인 대안을 찾기 위하여 노력할 것입니다.
자신이 집을 소유하는 경우도 있을 것이고, 투자 목적으로 콘도를 매입한 경우도 있을 것이며, 집을 사려고 하는 경우도 있을 것입니다.


각각의 경우에 어찌하는 것이 옳은지 판단하기 위하여는, 현재의 상황을 알아야 하기 때문입니다.


김은중(Eugene Kim)씨는...
▲BC주 공인 부동산 중개사
▲UBC 부동산학과(DULE) 재학중
▲쌍용 경제연구소 근무
▲서울대학교 학사 및 석사(MBA)
604-999-8949/4989
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