비거주자의 부동산 관련 소득, 어떻게 과세하나?

[김은중의 밴쿠버 부동산 바로 보기]

부동산 매각 시 10일 내 캐나다 국세청 신고해야



유학생 등의 부모로 캐나다에 와서 부동산을 매매하는 경우가 많은데, 그 매각 차익에 대한 세금신고를 제대로 하지 않는 경우도 일부 있는 듯 합니다.
비거주자가 부동산을 매각하는 과정은 거주자가 매각하는 과정과는 다르며, 그 매각 차익에 대하여도 다른 방법으로 과세를 합니다.

지난 주의 칼럼은 캐나다 거주자(Resident of Canada 혹은 Canadian Resident)에 해당하는 내용이며, 이번 주에는 비거주자의 부동산 관련 소득의 세금 납부에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.


▨ 비거주자의 과세대상 소득

일반적인 의미에서의 비거주자는 캐나다 소득세법상 비거주자의 상황에 따라서 세 가지로 나뉘어 지는데, ▲비거주자(Non-Resident) ▲추정 거주자(Deemed Resident) 및 ▲추정 비거주자(Deemed Non-Resident)가 그것입니다.


이는 당사자의 체류(Sojourning) 기간, 캐나다 내의 거주기반(Residential Ties) 유무, 당사자 국가와 캐나다와의 조세협정(Tax Treaty) 체결여부 등에 따라서 달라집니다.
이에 대한 자세한 내용은 이 칼럼의 성격상 적합하지 않기에 생략하므로, 자신의 신분에 대하여 확신이 서지 않는 경우에는 전문적인 변호사나 세무사에게 자문을 구하기 바랍니다.


캐나다 국세청(CCRA 혹은 CRA)에서 거주 판정을 받는 방법도 있습니다.
이른바 ‘Determination of Residence Status’를 요청하는 것으로서, 캐나다 거주자로 판정을 받으면 캐나다 소득세법에 따라서 매년 소득세 신고(Income Tax Return)의 의무도 동시에 발생합니다.


이 글에서는 세법상의 비거주자에 한정하지 않고, 일반적인 의미에서의 비거주자에 관련된 문제를 언급하도록 하겠습니다.
알다시피, 캐나다 거주자는 캐나다와 그 이외의 모든 나라에서 발생한 소득을 캐나다 소득세법에 따라서 신고하도록 되어 있습니다.


그런데, 비거주자는 다음과 같은 소득에 대하여만 세금을 납부합니다: ▲캐나다에서 피고용인으로서 올린 소득(Employment Income) ▲캐나다에서 사업을 영위하면서 올린 소득(Business Income) ▲캐나다의 과세대상 재산을 매각하여 올린 차액(Capital Gain 혹은 Capital Loss)

▲캐나다 거주자가 비거주자에게 지불하였거나 제공한 배당금, 이자, 렌트비 등의 수입.
여기에서 캐나다의 과세대상 재산(Taxable Canadian Property)이라는 것은 ▲캐나다의 부동산(Real Estate) ▲캐나다에서 사업을 영위하기 위하여 사용하였던 캐나다의 사업용 재산(Business Property) ▲상장되지 않은 캐나다 회사의 지분 등이 대표적입니다.


▨ 비거주자의 부동산관련 세율

비거주자가 캐나다의 부동산을 매각하였거나 렌트를 주었을 경우에는 캐나다의 소득세법상 과세 대상이 됩니다.
주택이나 콘도 등의 주거용 부동산이나 혹은 상업용 부동산을 매매하여 차익을 발생시켰거나 렌트 수입을 올렸을 때에는 비거주자라 하여도 세금을 내야 된다는 의미입니다.


비거주자인 투자자가 캐나다에 있는 부동산을 팔았을 때, 이는 캐나다의 과세대상 재산의 처분으로 간주되기 때문에 과세대상이 됩니다.
이러한 경우에는 캐나다 소득세법상 양도차익(Capital Gain) 규정에 의하여 과세가 됩니다.


세법상 비거주자가 캐나다에서 발생시킨 수동적 수입(Passive Income)에 대하여는 일률적으로 25%라는 고정비율의 원천과세(Flat Rate Withholding Tax)가 적용됩니다.
여기에서 수동적 수입이라고 하는 개념에는 ▲렌트비 ▲배당금 ▲이자 등도 포함이 됩니다.


비거주자가 임대수입과 같은 특정한 유형의 수입을 올린 경우에는 총 임대수입에 대하여 25% 원천과세를 하지 않고, 2년 이내에 소득세 신고로 대신할 수도 있습니다.
이 경우에는 총 임대수입에서 특정의 경비를 제외한 순 임대수입에 대하여 세금을 보고하는 것입니다.


그런데 여기에서 주의하여야 할 점이 있습니다.
비거자라고 할지라도 캐나다의 부동산을 투기적(Speculative)으로 사고 팔았을 경우에는, 캐나다에서 사업(Business)을 영위한 것으로 간주하여 과세할 수 있다는 것입니다.


일반적으로, 양도차익에 대하여는 그 절반에 대하여 과세를 하고, 사업소득에 대하여는 그 전체에 대하여 과세를 합니다.
비거주자가 수동적 수입을 올렸을 경우에는 그 절반에 대하여 50%의 세율을 적용하는 것으로 이해하여야 하고, 그렇기 때문에 양도차익의 25%를 세금으로 내는 것입니다.


이에 비하여, 적극적인 활동에 의한 수입은 사업소득으로 간주될 수 있다는 말이 됩니다.
사업소득에 대한 과세는 양도차익에 대한 과세와는 다릅니다.
소득금액 전체에 대하여 과세하기 때문입니다.


▨ 세금신고 위반시 벌칙

비거주자가 캐나다 부동산을 매각할 때에는, 매각이 완료된 이후 적어도 10일 이내에 캐나다 국세청에 신고하여야 합니다.
비거주자용 양도세 완납증명(Certificate of Compliance) 신청서를 작성하고, 예상되는 세금에 대한 지불보증(선택 사항) 등과 함께 국세청으로 보내야 합니다.


그리하면 캐나다 국세청은 Certificate of Compliance(혹은 Clearance Certificate)를 비거주자에게 발송하는데, 그 기간이 경우에 따라서 다르지만 대략 1~3개월이 소요된다고 합니다.
그 이후 비거주자는 처분 날짜가 속한 연도의 다음 해 4월 말까지 소득세 신고를 하여야 하는데, 여기에 그 증명서 사본을 포함시킵니다.


만약 비거주자가 부동산을 팔고서 국세청에 신고를 늦게 할 경우, 벌금이 부과됩니다.
신고가 지연된 기간의 날짜에 비례하여 소정의 벌금이 책정됩니다.


만약 비거주자가 신고를 하지 않고 부동산을 매각하였을 경우에는, 그 부동산을 매입한 사람이 불이익을 당할 가능성도 있습니다.
부동산 처분에 따르는 세금의 일정 부분을 매도자를 대신하여 매입자가 납부해야 할 수도 있기 때문입니다.


캐나다의 국세청이 아파트의 전매 등에 대하여 실지 조사를 하고 있으며, 비거주자의 세금 미납에 대하여 해당 국가에까지 연락한다고 합니다.
거주자로 판정을 하는 기준도 강화하며, 그에 대하여도 실사를 할 수 있다고 보고 있습니다.
이래저래 조심하여야 할 부분이 많습니다.


김은중(Eugene Kim)씨는...
▲BC주 공인 부동산 중개사
▲UBC 부동산학과(DULE) 재학중
▲쌍용 경제연구소 근무
▲서울대학교 학사 및 석사(MBA)
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