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시니어 주택 공급 과잉에 개발업체 울상

[LA중앙일보] 발행 2018/11/01 부동산 2면 기사입력 2018/10/31 17:22

최근 수년래 우후죽순 건설에
베이비부머 수요 예측 빗나가

일부 전문가 5년 내 수요 전망
경기변동에 상관없는 점 매력

전국적으로 시니어 주택 공급이 수요보다 많은 것으로 파악되고 있다. 사진은 2015년 당시 건축중인 한 시니어 주택이다. 2012년 말 이후 시니어 주택은 8만4000유닛 이상이 추가됐다. [월스트리트저널 사이트 캡처]

전국적으로 시니어 주택 공급이 수요보다 많은 것으로 파악되고 있다. 사진은 2015년 당시 건축중인 한 시니어 주택이다. 2012년 말 이후 시니어 주택은 8만4000유닛 이상이 추가됐다. [월스트리트저널 사이트 캡처]

전국적으로 시니어 주택이 공급 과잉 상태인 것으로 나타났다.

부동산 시장에서 확실한 투자처로 꼽히는 분야 가운데 하나가 시니어 주택 건설이었으나 현재 시니어층을 차지하고 있는 베이비부머 세대가 시니어 주택보다는 일반 주택에 거주하는 것을 더 선호하면서 수요보다 공급이 더 많아져 관련 개발업체들이 울상을 짓고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 30일 보도했다.

시니어 주택 물량은 최근 수년래 급증했다. 수많은 개발업체가 베이비부머를 겨냥해 투자에 뛰어들었기 때문이다.

이 시장은 2012년 말 이후 8만4727유닛을 추가했다. 이는 6년 전 5만9136유닛에서 거의 2만5000유닛이나 늘어난 것이라고 비영리단체인 '전국 시니어 주택 및 관리 투자센터(NIC)'는 밝히고 있다.

문제는 이렇게 많은 시니어 주택이 필요하지 않다는 점이다. 1946년부터 1964년 사이에 태어난 세대의 다수는 여전히 건강상태가 좋고 독립적으로 활동하면서 가족들과 함께 지내고 있어 개발업체의 예상과는 달리 시니어 주택으로 갈 이유가 없는 것이다.

최근 발표된 인구 관련 조사 자료에 따르면 시니어 전문 시설로 옮기는 연령대는 82세가 지나면서부터다. 베이비부머가 이 연령대에 도달하는 시기는 2026년 이후다. 즉 개발업자들이 너무 일찍부터 시니어 주택 개발에 나선 것이다.

미국 내 최대 규모의 시니어 주택 운영업체인 '브룩데일 시니어 리빙'의 루신다 M. 베이어 최고경영자(CEO)는 "현재 시니어 주택과 관련해 이 같은 문제가 발생한 원인은 모두가 수요가 있다는 것을 알았지만 그 시기가 언제인지 정확한 시간대 예측에 실패했기 때문"이라고 지적했다.

시니어 주택 점유율은 지난 2분기와 3분기 모두 87.9%를 나타냈는데 이는 2011년 87.5%를 기록한 이래 최저치 수준이다.

한인들이 일반적으로 양로호텔로 부르는 어시스티드-리빙 시설의 점유율 역시 2006년 이후 최저치를 기록하고 있다고 NIC는 밝히고 있다.

하이츠만 북미주 공공부동산 증권 그룹에서 보건 분야를 전문적으로 담당하고 있는 제프리 유크 포트폴리오 부매니저는 "공급 문제가 심각하다"며 시니어 주택 관련한 투자를 줄이고 있다고 밝혔다.

최근 몇 년 동안 브룩데일의 주식 가격은 공급과다에 대한 우려에 큰 폭으로 하락했다. 헤지 펀드에서 활동하고 있는 2명의 전문가 역시 관련 부동산을 더 빠른 속도로 매각 또는 다른 방향으로 전환하고 임대 부문을 구조조정하는 것이 필요하다고 지적했다.

시니어 주택은 독립 거주와 24시간 의료 관리가 필요치 않은 양로호텔 시설을 포함한다. 건강에 문제가 많은 경우는 보다 전문적인 의료진이 있는 양로원에 거주하게 된다.

공급 과잉은 일부 개발업자가 시니어 주택에 부담없이 거주할 수 있는 시니어 수를 너무 과다 예측한 부분도 영향을 미쳤다. 실제로 시니어 주택에 거주할 경우 월 3000~8000달러 정도의 비용을 감당할 수 있어야 한다.

80세 이상 시니어는 이른바 침묵의 세대에 속하는 연령층으로 대공황과 제2차세계대전을 겪었다. 이들은 검소하고 독립적이며 집단 주택으로 이주하는 것을 거부하는 경향이 있다고 전문가들은 말한다.

뉴저지 와익코프에 거주하는 올해 96세의 에드 체임버스는 현재 99세 아내와 3베드룸 주택에 거주하고 있다. 그는 "우리는 내 집에서 불편 없이 잘 살고 있다. 단체 급식과 같은 식사를 하지 않아도 된다"고 밝혔다.

그는 현재 이동할 때 워커가 필요한 몸 상태이지만 이웃에 자원봉사자 단체가 있어 이들이 눈 치우기나 잔디깎기와 같은 힘든 일은 도와주고 있다고 설명했다.

하지만 시니어 주택 공급 과잉에 대해 모두가 우려하는 것은 아니다. 상당수 전문가들은 곧 수요가 있을 것으로 전망한다.

베이비부머 세대가 결국은 시니어 주택을 필요로 할 것으로 보고 있다.

미국 내 최대 부동산 개발업체 가운데 하나인 릴레이티드 코스사는 이번 달 들어 향후 5년 동안 30억 달러 이상을 투자해 고급 도시형 시니어 주거단지을 건설할 것이라고 발표하기도 했다.

이들은 현재의 공급 과잉 상태는 그리 오래가지 않을 것이며 본인이나 가족들 위한 거주 공간을 찾는 사례가 꾸준한 것으로 전망하고 있다.

릴레이티드의 브라이언 조 경영부사장은 "5년 안에 드라마틱한 변화가 있을 것으로 본다"며 특히 가용률이 낮고 기존 관련 주택이 노후한 일부 도시에서 더 변화가 있을 것으로 예측했다.

이들 외에도 웰타워 벤타스 하인스 앤 해리슨 스트리트 부동산 캐피탈 등에서 최근 몇 년 새 시니어 주택 개발에 나서고 있다. 이들은 시니어 주택의 경우 호텔이나 소매업 대부분의 다른 상업용 부동산과 달리 경제 사이클과 크게 상관 없이 수요가 꾸준하다는 점이 매력이라고 말한다.

최근 공급 성장이 주춤하는 징조도 나타나고 있다. 관련 건축이 지난 3분기에 모두 2349유닛이 시작됐다. 이는 기존 물량의 약 6%에 해당하는데 지난 2분의 6.5%에 비해서 줄어든 것이다.

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