[부동산 이야기] 코로나 이후 전망

달러가치와 증시 하락, 인플레 등 우려
제로금리 유지·일자리 증가 긍정론도

바이든 대통령이 대규모 부양안을 발표했다. 하지만 상당히 부정적인 입장과 또 정반대의 입장이 맞서고 있다. 먼저 부정적인 시각은 인플레이션, 주식과 부동산 시장의 폭락에 관한 우려. 기축통화인 달러를 양적 완화와 부양책으로 마구 찍어내 가치는 떨어질 것이고 인플레이션을 전 세계적으로 불러올 것이라는 관측, 거기에 현재의 주식시장과 부동산 시장은 특히 기술주들을 위주로 과대평가 되어있으며 상당한 거품을 끼고 급등을 계속 해왔기 때문에 곧 그에 따른 조정이나 폭락이 올 거라는 시각이다. 또한 현재는 올 6월까지 차압이나 퇴거 자체를 정부 차원에서 막아놨으나 그 후가 되면 코비드로 인해 크게 타격을 입었던 자영업자들이나 실직을 한 이들이 모기지 페이먼트를 하지 못해 차압매물이 쏟아져 나올 것이라 한다.

최근 10년 만기 국채 수익률은 경기 회복에 관한 기대와 함께 빠르게 올라 현재 1.6% 정도의 수준이고 앞으로 1.8%까지 갈 수도 있을 것으로 예상한다. 이를 기준으로 움직이는 모기지 이자 또한 약 0.5% 정도가 갑자기 급등했다. 또한 최저점을 지속해온 모기지 이자와 팬데믹으로 재택근무가 늘어나면서 적극적으로 주택 구매에 나섰던 바이어들은 높은 수요에 비해 턱없이 부족한 매물로 극한의 경쟁을 거쳐야만 했다. 셀러가 내놓은 가격에서 평균 5~10%가 오버돼 팔리고 오퍼가 10~20개씩 들어오는 추세다. 이렇게 경쟁이 치열하다 보니 아예 감정이 혹 적게 나와도, 인스펙션 결과에 따른 보수가 필요한 부분도 거의 따지지 못하고 바이어가 감수해야 하는 실정이다. 한편으론 주로 외곽의 단독주택들로 몰리면서 도심 쪽의 콘도, 타운홈들은 상대적으로 작년 말부터 정체되는 모습이며 렌트 또한 평균 10% 정도 하락했다.

그럼 낙관적인 시각은 어떤가. 현재의 주가는 주가수익률이 상당히 높기는 하나 앞으로 몇 년 동안은 연준에서 제로금리를 유지할 가능성이 높은 가운데 넘쳐나는 유동성과 중국, 미국 등 강대국들의 글로벌 성장률이 올해 약 6~7%까지도 점쳐지고 있고 미래의 현금흐름에 대한 제로금리 할인 등에 비추면 현재의 높은 주가수익률은 정당화된다는 것. 거기에 낮아지고 있는 실업률과 경기 회복으로 탄력을 받기 시작하면 미국은 단순히 회복을 넘어서서 향후 3~5년 정도는 성장세를 이어 나가며 적어도 올해는 글로벌 무대에서 다시 강력한 경제 성장의 선두 자리를 누리는 것이 가능할 것이란 의견이다. 모건 스탠리는 미 실업률이 올 연말까지 5% 아래로, 그리고 내년 말까지는 완전 고용 상태인 4% 이하로 떨어질 것이며 미 경제의 3분의 2를 담당하는 소비는 3월 말을 기점으로 코비드 이전 수준으로 돌아올 것으로 예측했다. 현재 미국 가정들은 2조3000억 달러의 초과 저축을 축적한 상태로 경제의 회복과 함께 소비도 활발해지리란 예상이다. 물론 여기에는 빠른 백신 접종 달성과 변종 바이러스로 인한 추가 더블딥을 피하는 것이 필요한 전제조건이 아닐까 싶다. 장밋빛이든 아니든 코비드로 인한 재난 상황과 그 후폭풍을 잘 이겨내기 위해선 정부의 현명한 행정 능력과 기업들의 좋은 성과 그리고 국민이 이에 잘 따라주는 세 박자가 맞는다면 적어도 지난해의 어려움으로부터 빠르게 회복하는 것이 가능하고 잘 이겨내리라 본다.

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윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표