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[오문식의 융자 이야기]다운페이먼트 지원하는 DPA

페어웨이애셋 시니어컨설턴트

5~6년 전에 집을 잃었던 분들이나, 지금 이자가 좋을 때 집을 구매하기를 원하지만 구매자금이 없는 분들을 위해서 여러 가지 방법으로 고객유치에 힘을 다하는 은행들이 많다. 이러한 프로그램들은 각 은행마다 조금씩 다를 수 있지만 가장 대표적인 Down payment Assistance Program, 즉, DPA에 대해서 간단하게 알아보자.

약자로 DPA라고 알려진 이 프로그램은 다운페이먼트를 은행에서부담한다기보다는 무이자, 또는 낮은 이자율로 납부금액을 또 다른 융자형식으로 융자해 주는 방식이다. 이 다운페이먼트에 사용되는 융자금액은 은행이 아닌 정부에서 지정한 Non-profit housing service provider 또는 Commonwealth에서 해주게 되는데 항상First-come, First-served라고 명시되어 있다.

다시 말해서 가능한 금액이 한정되어 있어서 모두에게 혜택이 돌아가지 않는다는 뜻이며 이 한도액이 턱없이 부족해서 생각만큼 많은 분에게 혜택이 돌아가기 힘들다. 따라서 이 프로그램을 광고에 수단으로 사용한다는 불만들이 커지면서 소리 소문없이 프로그램들이 사라지고 있다. 하지만 혜택을 받을 수 있다면 그리고 모든 조건을 충족하고 집을 구매할 자금을 절대 마련할 수 없다면 활용할 수 있다.

요구조건은 생각보다 까다롭다. 일단, 집을 구매하려는 지역에 집을 구매하는 시점에 혜택을 줄 수 있는 자금이 남아있어야 한다. 자금 신청이 가능하다면 구매하는 집 지역의 평균시세의 95%가 넘지 않는 집을 구매해야 하고 총가구수입이 지역의 평균가구수입의 80% 미만이어야 한다. 이 조건을 만족하게 한다면 HUD에서 제공하는 6~8시간 교육을 받아야 하고 모든 조건을 충족시키면 집을 구매하고 5년 이상 그 집에 거주한다는 서류에 서명을 해야 한다. 1만 5,000달러까지는 5년, 4만 달러 까지 혜택을 받으려면 10년을 재융자 없이 그 집에 거주하는 조건이다.
해당 프로그램으로 융자를 받으면 일단, 최소 5년 동안 재융자 없이 집에 거주를 해야 한다. 이사를 하거나 집을 팔거나, 재융자를 하면 받은 혜택을 그대로 반납해야 한다. 집 구매자금으로 받은 융자에 대해서는 따로 페이먼트를 지급할 필요는 없다. 단, 집을 팔 때, 또는 재융자를 받을 때 그 당시에 받았던 원금을 반환해야 한다. 어차피 5년 후에 집을 팔거나 재융자를 하므로 집 구매자금으로 받은 융자금 정도는 상승된 집 가격과 그동안 갚은 융자원금이 있기 때문에 충분히 반환할 수 있다는 계산에서 만들어진 프로그램이다.



이 프로그램을 활용하는 것이 현명한가에 대한 정답은 없다. 30만 달러의 집을 구매할 경우 최소 다운페이먼트 1만 달러, 클로징비용 6,000달러, 그리고 에스크로 디파짓 3,000달러까지 약 1만 9,000달러가 필요하다. DPA를 사용한다면 9,000달러만 있으면 가능하므로 1만 달러의 부담을 줄일 수 있다. 하지만 까다로운 조건을 배제하고 노우 코스트 모기지를 이용한다면 1만 3,000달러의 자금으로 집을 구매할 수 있다. 4,000달러만 더 마련한다면 까다로운 조건도 맞춰야 할 필요 없고, 최소 5년을 거주해야 하는 조건도 없으며 나중에 집을 팔 때 추가로 갚아야 할 자금도 없다. 또한, DPA의경우 융자승인까지 최소 60일이 소유되고 1만 달러의 구입자금 융자 승인이 사실상 모기지 승인보다 까다로워서 중도에 포기하는 경우가 더 많다.

▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmailcom


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