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[오문식의 융자이야기]이자율과 손실의 상관관계

페어웨이애셋
시니어컨설턴트

주택담보대출 이자율의 지속적인 상승이 예상되면서 집을 살 계획이 있거나 재융자의 계획이 있는 분들이 걱정을 하고 있다. 하지만 이자율 상승에 따라 손해 볼 수 있는 금액이 어느 정도 인지를 알기 힘들다. 오늘은 이자율이 상승하면 본인의 주택담보대출에는 어떤 영향을 미치는지에 대해서 알아보려 한다.

일단, 모든 내용은 집 가격이 40만 달러고 융자금액이 32만 달러의 경우에서 계산하였다. 좀 더 많은 경우에 대해서 예를 들어보면 좋겠지만, 지면의 한계상 가장 흔한 한가지의 예만을 가지고 이야기해 보자.

현재의 30년 고정 주택담보대출 이자율은 4% 정도 된다. 신용 점수와 수입과 지출의 비례, 그리고 집 가격에 비례한 융자금액 등에 따라서 이자율이 달라질 수 있지만 다른 문제가 없고 신용이 좋다면 4% 정도의 이자율을 받을 수 있다.

40만 달러의 집을 20% 다운하고 32만 달러의 융자금을 받으면, 30년고정으로 4%의 이자율로 융자를 받으면 월 원금과 이자 상환이 1,528달러가 된다. 그리고 처음 24개월이 지나면 원금이 30만 8,500달러가 남아서 2년 동안 1만 1,500달러의 원금을 갚게 된다. 이는 추가적인 원금을 내지 않고 고정적인 원금과 이자 상환인 1,528달러를 2년동안 지급 한 경우이다.



그렇다면 이자율이 1% 상승한 경우에는 어떻게 될까? 모든 조건이 같고 이자율만 1% 상승한 5%가 된다면 매월 원금과 이자 상환은 1,718달러로 4%일 때보다 월 190달러 상승하게 된다. 그렇다면 갚아지는 원금도 계산해보자. 5%가 이자율로 24개월동안 상환을 했다면 남은 원금은 31만 316달러가 된다. 이자율 4%로 24개월간 지급할 때보다 1,816달러가 적게 갚아졌다. 이유인즉슨, 모든 원금이자 상환은 남아있는 원금을 기준으로 다음 상환의 원금포함 금액이 달라진다.

30년 고정 같은 경우, 360개월 동안 원금과 이자상환은 같지만 매월 원금의 금액이 늘어나고 그만큼 이자의 금액이 줄어들게 된다. 이렇게 매월 줄어드는 원금은 다음 달 상환의 계산에 영향을 미치게 된다. 이런 계산이라면 이자율 1%의 차이로 2년 동안 4,096달러를 손해 본다는 계산이다. 이렇게 10년이지나 면 3만 달러이상의 차이를 보인다. 매월로 계산한다면 약 340달러의 금액을 손해 보게 되는데 웬만한 자동차 한대 상환 가격이다. 단순하게 상환만을 두고 계산한다면 월 190달러의 차이지만 원금까지 계산한다면 적지 않다. 위와 같은 이유로 많은 분들이 집을 살 때 이자율이 예민할 수밖에 없는 이유이다.

또한, 클로징 비용을 줄이기 위해서 이자율을 올려서 융자를 받는 경우를 추천하지 않는 이유도 이 때문이다. 장기고정 이자율이라면 그리고 오랜 기간 집을 유지 할 계획이라면 낮은 이자율의 혜택은 지속할 수 밖에 없다.
▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com


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