[오문식의 융자이야기]같은 수입, 달라지는 계산방법

페어웨이애셋 시니어컨설턴트

모기지 융자를 받으려면 가장 중요한 세 가지 요소가 수입, 크레딧, 그리고 자산이다. 그중 수입은 같은 수입을 받는 경우라도 인정되는 수입이 다르다. 가장 중요한 것은 얼마나 오랜 기간 안정적으로 수입이 들어오느냐 하는 것이다.

고정적인 월급(W-2)을 받는 경우: 융자승인에 가장 좋은 경우이다. 단, 고정적인 월급만을 말하며 초과근무, 커미션 등 항상 달라질 수 있는 수입에 대해서는 계산방법이 다르다. 고정 월급을 받는 경우에는 지난 2년간 같은 분야에서 근무한 것만 증명이 되면 무조건 현재의 수입을 모두 인정받는다. 추가적인 서류도 필요 없고 현재의 Pay Stub과 지난 2년 동안의 W-2 Form만 있으면 되고 지난 2년 동안 받은 W-2가 다른 회사에서 받을 것도 상관없다.

고정적인 월급이지만 1099 form을 받는 경우: 실질적으로는 월급처럼 항상 같은 금액을 받는 경우도 1099 Form으로 받는 경우는 개인사업하고 같다. 따라서 지난 2년간의 평균수입으로계산하며 같은 회사에서 2년이 되지 않았다면 수입으로 인정받을 수 없다. 만약 같은 업종에서 일하면서 현재 회사로 전환한 지 1년밖에 안된 경우는 1년을 더 기다리는 수 밖에 없다.

풀타임 잡(W-2)이 있고, 최근에 파트타임 잡(W-2)을 추가한 경우: 이때 풀타임의 수입은 모두 인정된다. 하지만 파트타님의 수입은 고정적인 수입이라 해도 2년 이상이 되어야 인정받을 수 있다.

1099에서 W-2로 변경된 경우: 현재 같은 회사에서 같은 일을 하고 있어도 1099에서 W-2로 변경되는 경우가 있다. 이 경우는 현재의 월급을 그대로 인정받을 수 있다. 단,월급에 고정적인 수입 외의 시간외수당, 커미션 등이 있다면 고정적인 수입만 인정되고 그 외 수당은 인정되지 않는다.

W-2로 월급을 받지만, 시간당으로 받는 경우: 이 경우에는 1099를 받는 것과 같다. 지난 2년 동안의 평균치를 수입으로 계산한다. 2년 동안 근무하지 않았다면 수입을 인정받을 수 없다.

W-2에서 1099로 변경된 경우: 같은 회사에서 W-2를 받으면서 오랜 기간 근무했으나 최근에 1099로 변경한 경우는 안타까울 수 밖에 없다. 분명하게 고정적인 수입이 눈에 보이지만 융자승인 시에는 인정받을 수 없다. 1099를 2년 이상 받거나 다시 W-2로 전환해서 융자를 받아야 한다.

항상 예외는 있다: 위의 모든 경우는 모기지융자 승인 시 모든 은행에 적용되는 큰 틀이라 할 수 있다. 하지만 자신이 위에서 인정받을 수 없는 수입의 경우라고 그냥 포기하기에는 이르다. 같은 경우라도 방법이 있는 경우가 항상 있다. 따라서 항상 전문가와 상의한 후 결정하는 것이 현명하겠다.

▷문의: 703-994-7177, [e-mail]