[김은중]2007년, 연재를 새롭게 시작하며…

[김은중의 밴쿠버 부동산 바로 보기] <1>

‘부동산 시장 변화 부응, 효율적 대안 찾을 터’

● 시장변화에 따른 대안 찾기가 목표

밴쿠버 중앙일보 지면을 통하여 새해부터 독자 여러분을 찾아 뵙게 된 것을 기쁘게 생각합니다.
이 칼럼의 가장 근본적인 목적은, 밴쿠버 부동산 시장의 변화에 대응하여 가장 효율적인 대안을 찾고자 하는 것입니다.

부동산 시장 움직임의 방향과 위치를 판단하고, 그에 따른 최적의 솔루션을 찾아서 고객에게 제공하고자 합니다.


연재 컬럼에서는 밴쿠버(광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 포함)의 부동산 시장이며, 그 구체적인 내용은 다음과 같이 크게 3가지로 나누어집니다.
▲밴쿠버 부동산 시장에 대한 월별 동향 분석, ▲밴쿠버 부동산 시장에 대한 분석과 전망, 그리고 ▲부동산 시장에 관한 상식과 이론에 대한 소개가 그것입니다.


첫째로, 밴쿠버의 부동산 시장에 대하여 매월의 동향을 점검하도록 하겠습니다.
광역 밴쿠버 부동산 협회(Real Estate Board of Greater Vancouver)와 프레이저 밸리 부동산 협회(Fraser Valley Real Estate Board)는 매월 초에 지난 달의 부동산시장 동향에 대하여 중요한 수치를 자신들의 의견과 함께 발표하고 있습니다.


그러한 수치 중에서 우리가 알아야 하는 것을 제 나름대로 분석을 하여 독자 여러분에게 제공하고자 하는 것입니다.
거래되는 주택의 평균가격, 거래량, 매물등록 숫자 등을 지역과 유형별로 분석을 한 다음에, 특징적인 사항에 대하여 그래프와 함께 알려드리겠습니다.
이와 같은 내용의 월별 동향 분석은 매월 초에 정기적으로 실시할 예정입니다.


둘째로, 필요하다고 판단되는 시점에서 밴쿠버의 부동산 시장에 대하여 분석과 전망을 하도록 하겠습니다.
앞에서 언급한 월별 동향분석이라는 단기적인 분석과는 달리, 비교적 중장기적인 측면에서의 부동산 시장을 들여다 보는 것을 말합니다.


여기에는 기술적인 분석(Technical Analysis)과 기본적인 분석(Fundamental Analysis)의 2가지 방법이 모두 사용될 것입니다.
그렇게 분석을 하다가 보면, 자연스럽게 전망으로까지 이어지는 경우가 있겠지만, 이러한 분석과 전망은 자주 시도되지는 않을 것입니다.


셋째로, 부동산 시장에 대한 상식적인 수준의 내용과 아울러 전문적인 지식과 이론도 소개할 것입니다.
우리가 잘못 이해하고 있는 부분이나, 막연한 짐작으로 그러하리라고 생각하는 내용을 추출하여 소개하는 것에 중점을 두도록 하겠습니다.


물론, 지적인 호기심을 충족시킬 수 있는 내용도 들어갈 수 있습니다만, 부동산 시장의 체계적인 이해에 도움이 되는 내용을 고르도록 하겠습니다.
비교적 평이하게 설명을 하려고 노력하겠으나, 전문적인 용어나 개념이 들어가는 것은 피하지 못할 수도 있습니다.


이 부분에서는 제가 공부하고 있는 UBC(The University of British Columbia)의 부동산 경제학과(DULE: Diploma Program in Urban Land Economics) 교재 내용을 많이 참고할 것입니다.
그리고 각종 부동산 협회(Real Estate Board)의 발표자료도 참고할 것이며, 인터넷의 도움도 받을 것입니다.

아울러, 필요하다고 판단되면 중요한 이슈에 대한 분석도 시도하여, 이 코너가 밴쿠버 부동산 시장을 파악하고 현실적인 대응책을 마련하는데 도움이 되도록 노력하겠습니다.
첫 회에는 밴쿠버의 최근 6년 간의 시장동향을 간략하게 살펴 보겠습니다.


● 2006년의 거래량 감소가 우려되는 상황

광역 밴쿠버 지역과 프레이저 밸리 지역의 최근 6년간의 동향은 제시된 그래프로 요약이 됩니다.
부동산 시장에서 말하는 광역 밴쿠버(Greater Vancouver) 지역이라는 것은 웨스트 밴쿠버, 노스 밴쿠버, 밴쿠버 웨스트, 코퀴틀람, 버나비 등 프레이저 강 의 북쪽지역과 사우스 델타를 포함하는 지역에 대한 명칭입니다.


그리고 프레이저 밸리 지역은 써리, 랭리, 화이트락 등 프레이저 강의 남쪽 지역과 미션을 포함하는 지역에 대한 명칭입니다.

<첫번째 그래프 참조>

제시된 그래프는 두 종류의 그림으로 구성되어 있습니다.
하나는 막대그래프로서, 이는 막대기를 세로로 세워 놓은 모양으로 표시된 것을 말하며, 크기가 서로 다르게 표시되어 그 수치가 크고 작음을 나타내고 있습니다.


나머지 하나는 꺾은선 그래프로서, 이는 꺾은 선을 가로로 눕혀 놓은 모양으로 표시된 것을 말하며, 특정한 수치의 변화를 직선으로 연결한 결과입니다.


여기에서 막대 그래프는, 각 지역에서 1년간 거래된 모든 주택의 판매수량의 총계를 나타내고 있습니다.
수직선으로 채워진 기다란 막대는 광역 밴쿠버의 수치를 나타내고, 점으로 채워진 짧은 막대는 후레이저 밸리의 상황을 나타내고 있습니다.
매해의 거래량을 알기 위하여는 그 막대의 끝 부분과 왼편의 축을 비교해 보면 알 수 있습니다.


그리고 꺾은선 그래프는, 각 지역에 있는 단독주택의 연간평균 거래가격을 나타내는데, 그 값은 매월 집계되는 평균가격(Average Price)의 연간 평균치입니다.
굵은 꺾은선은 광역 밴쿠버를, 가는 꺾은선은 프레이저 밸리의 평균가격을 각각 표시하고 있습니다.
그 구체적인 수치를 알기 위하여는 각 직선의 꺾인 점의 위치를 오른편의 축에 제시된 수치와 비교하면 됩니다.


우선, 평균가격의 연간 상승률을 살펴보기로 합니다.
최근 5년간 모든 지역의 각종 주택유형(단독주택, 타운하우스, 아파트 등)이 모두 상승하는 모습을 보여주었습니다.
그들은 모두, 제시된 그래프의 꺾은 선과 대체로 비슷한 모습을 보입니다.


2006년 광역 밴쿠버(GV)와 프레이저 밸리(FV)의 주택 유형별 평균가격의 상승률은 아래의 표와 같습니다.
연평균 가격을 기준으로 하였으며, 주택의 유형별로 보면 대체로 광역 밴쿠버의 상승률이 프레이저 밸리 보다는 높았는데, 프레이저 밸리의 타운하우스는 광역 밴쿠버의 결합주택(타운하우스 등을 포함) 보다 상승률이 높았습니다.


▷도표=2006년 지역별•유형별 평균가격 상승률

다음으로, 지역별 전체주택의 거래량은 이와는 다른 모습을 보여주었습니다.
제시된 그래프의 막대 그래프에서 보다시피, 2006년의 거래량은 2005년 보다는 감소하는 모습이었습니다.
이와 비슷한 상황이 2004년에도 벌어졌으나, 2005년에 거래량이 대폭 증가하면서 상승세를 이어갔습니다.


아래의 표는 최근 4년간 광역 밴쿠버(GV)와 프레이저 밸리(FV)의 연도별 전체주택의 거래량을 나타내고 있습니다.
2005년에 사상최고의 거래량을 기록한 광역 밴쿠버의 부동산 시장은 지난 2006년에는 2004년의 거래량을 밑돌아 사상 네 번째라는 저조한 실적을 거두었습니다.
이와는 약간 달리, 프레이저 밸리는 사상 두 번째의 거래량 기록을 보여주었습니다.


▷도표=연도별 지역별 전체주택 거래량

2006년의 현상을 2004년의 상황과 비교를 해보는 것이 필요하다고 생각됩니다.
최근 몇 년간의 상승세에서 최대의 위기가 2004년이었고, 2006년이 그와 유사하지는 않은지 검토해 볼 필요가 있기 때문입니다.

아래의 표를 보면, 2006년의 전년 대비 매물등록(Listings)은 2004년의 증가율 보다는 낮으나, 2006년에 거래량(Sales)은 오히려 더 크게 감소하였다는 것을 알 수 있습니다.
이러한 현상을, 2004년은 매물이 급증하였음에도 불구하고 거래가 소폭 감소하는 데에 그쳤다고 표현할 수 있고, 2006년에는 거래량이 비교적 크게 감소하였음에도 불구하고 매물등록은 약간만 증가하는 수준에 그쳤다고 표현할 수도 있습니다.


▷도표=2004년과 2006년의 매물 등록과 거래량 증감 비교

동일한 현상에 대한 표현이나 해석이 달라질 수 있습니다.
그러나 ▲주택이라는 상품의 매물등록 유한성과 ▲2004년과 2006년의 매물등록 수치가 거의 비슷한 수준으로서 사상 최고수준이라는 사실을 감안하고, ▲2006년의 거래량이 전체적으로 전년대비 10% 넘게 감소하였다는 점에서, 2007년 부동산 시장의 거래량에 대한 예의 주시가 필요하다고 하겠습니다.


* 이 기사는 본지 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.


김은중(Eugene Kim)씨는...
▲BC주 공인 부동산 중개사
▲UBC 부동산학과(DULE) 재학중
▲쌍용 경제연구소 근무
▲서울대학교 학사 및 석사(MBA)
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