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2년에 걸친 한 번의 단기적인 조정과 상승세

[밴쿠버 중앙일보] 기사입력 2007/01/29 19:12

[김은중의 밴쿠버 부동산 바로 보기] <4>

밴쿠버 부동산시장 전망-낙관적 시나리오<2>
밴쿠버 부동산시장 전망; 두 번째 중립적 시나리오

지난 주에는 향후 예상 가능한 4가지의 시나리오 중에서 낙관적인 시나리오를 파동이론과 함께 설명하였습니다.


그 낙관적인 시나리오는, 상승세는 그리 급하지 않지만 앞으로 몇 년 동안 밴쿠버의 부동산 시장이 완만한 상승세를 유지할 수 있으리라는 내용이었습니다.
작금의 전망은 거의 모두 이러한 낙관적인 시나리오를 염두에 두고 있는 것으로 판단됩니다.


이번 주에는 중립적인 시나리오(Neutral Scenario)에 대하여 설명을 하겠습니다.
이 중립적인 시나리오는 낙관적인 시나리오와 비관적인 시나리오의 중간 정도에 해당하는 시나리오라고 보면 될 것입니다.


그 중립적인 시나리오와 아울러, 그 시나리오의 변형(Variation)에 해당하는 것도 같이 제시할 것입니다.
다음 주에는 비관적인 시나리오를 설명하겠습니다.


● 중립적 시나리오

중립적인 시나리오는 밴쿠버의 부동산 시장을 조심스럽게 바라보는 사람들의 견해에 해당한다고 볼 수 있는데, 이를 엘리어트 파동이론(Elliott Wave Principle)에 근거하여 작성하여 보면 제시된 그림 ‘중립적 시나리오 (Neutral Scenario)’와 같은 모양이 됩니다.
이들의 견해가 낙관론도 아니고 비관론도 아니기 때문에 중립적이라는 표현이 사용됩니다.


그 그림에서 실선으로 표시된 부분은, 1988년 이후 2006년까지의 실제 그래프입니다.
광역 밴쿠버 지역의 단독주택의 평균가격을 선택하여 작성하였으며, 전체적인 그래프 모습은 필자의 웹사이트( www.CanadaNet.co.kr )의 첫 페이지에서 찾아
볼 수 있습니다.


제시된 그래프에서 점선으로 표시된 부분은 앞으로 단독주택 평균가격이 전개되리라고 예상되는 행로를 예측하여 표시한 것입니다.
현실에서는 그래프처럼 직선으로 반듯하게 나타나지는 않겠으나, 진행방향이 그러하다는 의미입니다.


그래프가 보여주는 바에 따르면, 밴쿠버 부동산 시장이 이미 조정에 이미 들어갔거나 조만간 들어갈 것이고, 그 이후에는 다시 약간 강한 상승세가 나타날 것이라는 의미입니다.
조정하는 파동(W④) 이후에 다시 상승하는 파동(W⑤)이 한차례씩 남아있다는 말입니다.


그러한 조정과 상승의 강도는 지난 주에 언급한 낙관적인 시나리오 보다는 강할 가능성이 높습니다.
주택시장에 힘이 빠지는 모습의 W④가 나타난 이후, 비교적 강한 상승세의 W⑤가 나타날 것 같다는 뜻입니다.


이러한 조정과 상승의 기간은 대략 2년 정도에 걸쳐서 나올 것이라고 예상할 수 있습니다.
1998년말 이후의 상승세가 여전히 유효하기 때문에, 각 파동의 길이가 그다지 길지는 않을 것이라는 예상에서 그렇게 전망할 수 있습니다.
<그래프 1>

이러한 중립적인 시나리오의 근거로 제시할 수 있는 기본적인 여건은, 지난 주에 언급한 낙관적인 전망의 근거로 제시하는 기본적인 여건들과 동일합니다.
즉, BC주 경제의 호조세 지속, 취업률 상승세 및 그에 따른 소득의 증가, 지속적인 인구 유입, 저금리 추세 지속 등이 거론되기는 하지만, 그 지속 기간 및 효과가 짧을 것이라는 단서가 붙습니다.


예를 들어, 작금의 부동산 시장 상승세가 오래 지속되지는 못할 것이라는 판단의 근거로 경기 호조세가 그다지 오래 지속되지 못할 것이라는 점을 들기도 합니다.


동계올림픽 개최를 위한 도로, 교량, 숙소 등의 사회간접시설(Infrastructure) 건설이 경기 개최 1~2년 전에는 대체로 마무리될 것이고, 그 이후에는 그다지 활발하지 않을 것이라는 예상에 근거합니다.
그렇기 때문에, 어느 정도 상승세는 지속될지언정 아주 길게 지속되지는 못할 것이라는 것입니다.


요약하자면, 중립적인 시나리오(Neutral Scenario)는 한번의 단기적인 조정과 상승을 남겨두고 있으며, 이는 대체로 2년 정도에 마무리될 것이라는 전망을 의미합니다.
비교적 활발하게 움직이는 듯한 모습을 보여줄 것이라는 기대를 말합니다.


● 중립적 시나리오의 변형

위에서 언급한 중립적인 시나리오에서 변형이 발생할 가능성이 있는데, 이를 그림으로 표시하면 제시된 그림 ‘중립적 시나리오 – 변형 (Neutral Scenario – Variation)’과 같은 모양으로 그려집니다.


원래의 그림(‘중립적 시나리오’)과 달라지는 부분은, 다섯번째의 마지막 상승파동(그림에서 W⑤로 표시됨)의 고점이 직전 파동인 세번째 파동(W③)의 고점을 넘어서지 못한다는 점입니다.
이는 지난 주에 언급한 바 있는 파동의 실패(Failure)라는 것에 해당합니다.


현재의 부동산 시장 평균가격이 조정(그림에서 W④로 표시된 부분)에 들어간 이후, 다시 힘을 모아서 상승세를 연출하여 직전의 고점을 넘어서서 올라가는 것이 보통의 경우입니다.
그렇지만 특수한 상황에 빠져있거나 돌발적인 상황이 발생하면, 그 직전의 고점을 넘어서지 못하고 마지막 상승파동(W⑤)이 끝나 버리는 경우도 있습니다.


그렇게 되면 전체적인 파동 구조의 외형상 그 시장이 이미 조정에 들어간 듯한 모습이지만, 파동의 내부 계산상으로는 그렇지 않습니다.
그런데, 그리고 나서는 또다시 본격적인 조정에 들어가는 것입니다.
그렇기 때문에 외견상 조정의 기간은 상당히 길어 보일 것이 당연합니다.


그러한 상승 움직임의 강도는 약할 수 밖에 없다고 판단됩니다.
돌발 악재의 발생이 아닌 한, 시장 내부와 외부의 잠재적인 문제점의 가시화가 시장에 부담으로 작용할 것이기 때문입니다.
특히 상승하는 파동이 활발하지 않은 경우에는 변형의 가능성을 심각하게 고려하여야 합니다.
<그래프 2>

이와 같은 변형이 발생하는 이유는, 경제적인 여건의 급격한 악화나 돌발적인 악재의 출현 및 잠재적인 문제점의 가시화 등을 거론할 수 있습니다.
물론, 부동산 시장 외적인 악재가 돌출한다고 하여 시장 본래의 흐름이 바뀌는 경우는 그리 많지는 않지만, 그럴 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.


경제적인 여건의 도움 부족도 이러한 변형의 발생에 기여하겠지만, 시장 내부적인 에너지의 부족도 그럴 가능성을 높여줄 수 있습니다.
이전보다 높은 가격에 부동산을 매입하여야 평균가격이 올라갈 것이며 직전의 고점도 넘어설 수 있습니다.
그런데, 그전보다 높은 가격에 매입하려는 세력이 없으면 평균가격이 상승하기 어렵습니다.


예를 들어, 이자율이 급격하게 상승하여 모기지 금리도 더불어 급등하였다고 가정하면, 매수에 상당히 부담이 커집니다.
신규매수도 그렇지만, 모기지를 갱신할 때에도 부담이 상당히 커지게 마련이며, 그 부담을 이기지 못하면 매도자가 발생하게 됩니다.
매수자도 역시 모기지가 부담으로 작용하는 것은 마찬가지입니다.
그러면, 부동산의 가격은 내려가는 것이 당연하겠지요.

이런 저런 연유로 인하여, 이러한 변형된 모습이 출현할 가능성을 염두에 두는 것이 좋을 듯 합니다.
이와 같은 중립적 시나리오의 변형(Neutral Scenario - Variation)을 요약하자면, 조정 이후에 상승하는 모습이 나타나지만 그 움직임이 미약하여 직전의 고점을 넘어서지 못하고 조정에 들어가 버리는 모습을 취한다는 전망을 의미합니다.


이와 같은 중립적인 시나리오가 모든 지역과 유형의 주택에 대하여 가능성이 높다고 필자가 이 자리에서 주장하는 것은 아닙니다.
가능성이 있는 시나리오 중의 하나로 제시하는 것뿐입니다.


부동산 시장에 대하여 확정된 예상을 제공하는 것이 아니라 이렇게 시나리오로 제시하는 이유는 몇 가지가 있습니다.
우선, 월간 평균치로 제공되는 밴쿠버의 주택가격 그래프는 너무나 간략한 정보만을 제가 이용할 수 있기 때문입니다.


파동이론을 성공적으로 적용하기 위하여는 상당히 오랜 기간에 걸쳐서 매우 광범위하고 자세한 자료가 필요하며, 그러한 과정을 전체적으로 참고하여야 됩니다.
그렇지만, 현실적으로는 그러하지 못하기 때문에, 가능성이 있는 대안을 다각도로 검토하는 것이 필요하다고 필자는 판단하고 있습니다.


다음으로는, 경제적인 변수가 특정의 지표에 영향을 미치는 정도와 시기에 대하여는 판단하기가 어려운 측면이 있기 때문입니다.
경제적인 변수 자체를 예측한다는 것 자체가 어렵다는 한계가 있을 뿐더러, 그 예측 결과가 맞았다고 하더라도 주택가격에 미치는 영향이 항상 동일한 것은 아닙니다.


물론 특정한 기본적인 변수가 주택가격에 어느 정도로 영향을 미쳤는가에 대한 분석도 상당히 어렵습니다.


마지막으로, 밴쿠버의 부동산 시장에 대하여 나름대로 생각의 틀을 점검해 볼 기회를 가지고자 하는 것입니다.
과연 어느 시나리오가 적당할 것인지에 대하여 독자 여러분 스스로 생각해 볼 수도 있을 것이며, 필자는 추후에 기본적인 요인들을 제시하며 함께 검토할 것입니다.


그러한 과정을 통하여 효과적인 대책을 마련하여 현실적으로 도움이 되고자 합니다.
다음 주에는 비관적 시나리오에 대한 설명을 하겠습니다.


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