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[김은중]부동산 시장 ‘전망’과 ‘덕담’의 차이

[밴쿠버 중앙일보] 기사입력 2007/02/20 08:22

[김은중의 밴쿠버 부동산 바로 보기] <7>

어느 시장에 대하여도 마찬가지일 것이나, 작금의 밴쿠버 부동산 시장에 대하여도 나름대로 자신의 의견을 발표하는 사람들이 많습니다.
경제적인 변수들의 이름을 언급하면서 밴쿠버 부동산 시장은 어떻게 될 것이라고 이야기하는 경우가 많으며, 드물게는 그 변수의 구체적인 수치까지 언급하면서 시장에 대한 전망을 하는 경우도 있습니다.


그런데, 그런 전망을 하는 사람들 중의 소수의 사람들이 하는 이야기는 어디에선가 들은 듯한 내용인 경우가 있습니다.
신문 지상에 발표된 어느 사람의 이야기와 중복되는 듯한 느낌이 들기도 하고, 인구에 회자되는 대중적인 이야기를 그냥 전달하는 경우도 있지 않나 생각됩니다.


물론, 전망을 하는 사람들 전부가 그렇다는 말이 전혀 아니라는 것을 필자는 상기시켜 드립니다.
모든 경우가 그렇다는 것이 아니고, 일부의 경우가 그런 것처럼 보이기도 한다는 말입니다.
물론, 그런 말을 한 사람 자신이 스스로 확립한 내용이, 이미 발표된 내용과 일치할 수도 있다는 것도 필자는 인정합니다.


어찌 되었든 간에, 현재의 밴쿠버 부동산 시장에 대한 전망은 낙관적인 분위기가 상당히 강한 듯한데, 어쩌면 이것은 자연스러운 현상입니다.
최근 몇 년간에 걸쳐서 부동산 시장이 좋았으며, 특별히 나빠졌다고 단언할 정도로 여건이 악화되지 않았다고 판단하기 때문일 것입니다.
이러한 상황에서 어떤 사람이 낙관적인 전망을 하면, 그에 동조하는 사람들이 많게 되며, 비관적인 전망을 하는 사람들이 비난을 받기도 합니다.


그런데, 문제는 ‘전망’과 ‘기대’를 혼동하고 있는 경우가 있을 것이라는 점입니다.
정확한 전망이나 예측 방법에 의하여 결과를 도출해 냈다기 보다는, 그저 단순히 자신의 희망 사항을 담은 언급일 경우가 있을 수 있다는 것입니다.
자신에게 유리한 방향으로 시장이 전개되었으면 하고 바라는 바를 전망이라는 이름으로 말하는 경우가 있기도 하다는 말입니다.
왜 이런 현상이 발생하는지 알아보기로 합니다.


▨ 분석방법의 예측력에 한계

필자가 보기에는, 정확한 시장 전망이 나오기 어려운 이유가 ▲능력의 한계와 ▲입장의 제약이라는 2가지 요인이 동시에 작용하지 않나 생각합니다.
여기에서, 능력의 한계는 ▲예측력의 한계와 ▲예측 능력의 한계 2가지로 나누어 볼 수 있다는 것이 필자의 생각입니다.


여기에서 말하는 예측력의 한계는 향후의 시장에 대하여 예측을 하게 해주는 분석 방법의 한계를 말합니다.
시장의 동향에 대한 분석과 향후의 전망을 가능하게 해주는 분석 방법은 일반적으로 ▲기본적 분석과 ▲기술적 분석으로 나뉘어집니다.


기본적인 분석(Fundamental Analysis)이라고 하는 것은, 경제의 기본적인 여건에 의하여 특정한 가격지표를 분석하는 방법을 말합니다.
그러므로 밴쿠버의 부동산 시장에 대하여 기본적인 분석을 한다고 하는 것은, 밴쿠버의 부동산 시장에 영향을 미치는 모든 경제적인 여건들을 전부 혹은 일부 검토하는 것을 포함한다고 할 수 있습니다.
물론 그 중에서 가장 영향력이 큰 변수들을 골라내는 작업이 필요합니다.


그러므로 기본적인 분석에 따라서 밴쿠버 부동산 시장을 전망하려면, 영향력이 큰 변수들에 대한 예측이 먼저 선행되어야 합니다.
그 예측된 변수들을 토대로 부동산 시장에 대한 예측이 가능하기 때문입니다.
특정의 가격지표, 예를 들어 광역 밴쿠버의 단독주택 평균가격(Average Price)을 예측하려면, 그에 영향을 미치는 변수들로 구성된 예측 모형을 설정하여야 합니다.


이러한 과정에서 많은 문제점이 발생합니다.
경제적인 변수들을 예측한다는 것 자체도 어렵거니와, 정확하게 예측되었다고 하더라도 그 변수가 가격지표에 향후에 어느 시점에 어느 정도로 영향을 미칠 것인가에 대하여도 확실하지 않습니다.


그리고, 영향을 미치는 다른 새로운 변수가 발생할 가능성도 있는 등 예측 모형의 예측력에 커다란 한계가 있다는 것입니다.
그렇기 때문에, 예측이 어려운 경제 변수를 토대로 다른 가격 지표를 예측한다는 것은 실효성이 떨어진다는 주장도 있습니다.


이에 비하여 기술적인 분석(Technical Analysis)은 가격지표 자체의 움직임 만을 가지고 분석을 하는 방법입니다.
경제적인 여건의 변화는 도외시하고 오로지 수요와 공급에 의해서만 가격이 결정된다고 가정하는 것입니다.
물론 그 수요와 공급은 수많은 요인에 의하여 결정되는 것이지만, 그 수요와 공급이 가격지표의 그래프에 나타난다고 합니다.


이러한 기술적인 분석의 방법도 상당히 다양합니다.
수없이 많은 방법이 개발되어왔고, 앞으로도 새로운 방법이 개발될 수 있습니다.
그런데 이렇게 수없이 많은 기술적인 분석 방법이 존재한다는 것 자체가, 어느 기술적 방법도 아직은 완전하지 않다는 반증이 되는 셈입니다.


이러한 기본적인 분석과 기술적인 분석은 그 방법론이나 전제 조건 등이 확연히 다르므로 완전히 별개의 분석 방법입니다.
그런데 일부에서는 그러한 차이를 인식하지 못하는 주장을 하기도 합니다.


좌우지간, 기본적인 방법을 사용하거나 기술적인 방법을 사용하거나 간에, 향후의 시장에 대한 그 예측력을 과신하지 말아야 할 것입니다.
이른바 예측력의 한계라고 하는 것이 작용하여, 완벽한 예측 방법은 존재하지 않기 때문입니다.


▨ 개인의 예측 능력에도 한계

이러한 방법론 상의 한계에도 불구하고 어느 정도 신뢰할 수 있는 방법은 존재한다고 볼 수 있습니다.
기본적인 예측에 있어서 상관계수가 높은 모형의 개발이 가능하며, 따라서 예측력이 높은 모형을 개발하여 사용하는 경우도 많을 것입니다.
그것을 개발할 수 있는 능력은 개인이나 그 기관에 따라 좌우됩니다.


기술적인 측면에서도 예측 능력이 뛰어난 분석 방법이 있을 수 있습니다.
대체로 단편적인 방향 등을 암시하는 경우가 많은데, 방향을 전환한 이후의 예상 폭에 대한 계산도 가능한 경우도 있고, 향후의 행보에 대하여 복합적인 움직임을 도출할 수 있는 방법도 있습니다.
그것을 끌어내는 방법이나 정확성은 개인의 능력에 따라 좌우되기도 합니다.


비교적 좋은 예측력을 가지는 기본적인 분석 방법이나 기술적인 분석 방법이 현실적으로 있을 수 있는데, 그것을 개발하고 활용하는 것은 개인의 능력과 여건에 달려있다고 할 수 있습니다.
필자는 이것을 개인적인 예측 능력이라고 부르고자 합니다.


일부 사람들의 경우에는 기본적인 분석의 방법론이나 기술적인 분석에 대한 이해가 부족한 상태에서 전망을 하기도 합니다.
이러한 경우 예측 능력의 한계가 작용한다고 보아야 할 것이고, 그럴 경우에는 부동산 시장에 대한 향후 전망이 가능하지 않거나 그릇될 경우도 있을 것입니다.


▨ 이익이 걸린 입장의 제약

기본적인 분석이건 기술적인 분석이건 간에 시장에 대한 예측을 정확하게 하였다고 하더라도, 모두 곧이곧대로 발표하지 않을 가능성도 있습니다.
그것은 자신이 처한 입장의 제약이 작용하는 탓이라고 필자는 생각합니다.


물론 시장에 대한 전망을 할 능력이 되지 않는 사람들도 자신들의 의견을 발표하는 경우도 있기 때문에, 시장에 널려 있는 전망도 취사 선택을 하여야 합니다.


예를 들어, 특정의 시장에 직접적으로 개입되어 있는 공공기관에서 일하는 분석가가 있다고 가정합니다.
그 공공기관의 취지와 목표의 일부가 그 시장을 활성화시키는 것에 있다고 하면, 시장에 대하여 부정적인 언급을 할 가능성은 적습니다.


되도록이면 좋은 방향과 의미에서 시장을 해석하려고 할 것이며, 그리하여 일반 대중을 그런 방향으로 유도하려는 의도를 보일 수도 있기 때문입니다.


특정의 기관이나 어느 개인의 이익이 걸린 문제에 있어서, 선악(善惡)이나 호오(好惡)의 판단 기준은 객관적인 기준이 아닐 가능성이 있습니다.
오히려 자신의 이익이 더 중요하게 작용할 가능성이 높을 수 있습니다.


물론, 이익을 추구하는 것이 사회 활동의 기본적인 목적이라는 것을 필자가 부정하는 것은 아닙니다.
그렇지만, 그러한 혜택을 받는 집단의 크기와 혜택 기간의 길이를 동시에 고려하여야 한다고 생각합니다.


그렇기 때문에 일부의 전문가들이 자신들의 눈앞의 이익에 어두워 사실을 호도할 수도 있다고 필자는 생각하고 있습니다.
특정한 시점까지 사회 기반시설을 확충하고 개선하기 위한 비용 조달의 필요성이 강력하고, 그 비용 조달의 핵심적인 방법이 특정 시장의 거래 활성화에 따른 수수료 수입에 있을 경우, 그 시장을 관장하는 공공기관은 그 시장의 활황을 유지하기 위하여 총력을 기울일 가능성이 높습니다.


그런 상황에서, 재원 마련이 어느 정도 충족이 되었다고 가정해 봅니다.
그러면 그들의 논리가 달라질 수 가능성도 있고, 아니면 불쏘시개를 더 이상 던지지 않을 가능성이 있다고 필자는 판단합니다.
억지로 끌려 온 시장의 체력이 소진되는 결과가 발생할 가능성도 있고, 그러한 시장이 그 이후에 보일 행보에 대하여 심각하게 고민해 보아야 할 것입니다.


물론, 자신의 예측 내용에 대하여 확신하지 못하는 경우도 있을 것입니다.
공공기관이나 사회적 신분이 높은 사람이라고 하여 시장에 대한 예측이 언제나 정확할 것이라고 믿는 것은 올바르지 않을 가능성도 일부 있습니다.
시장에 대하여 확신하지 못하는 경우에, 좋은 방향으로 언급하는 경우가 다반사일 것 같습니다.


▨ 냉정하고 객관적이어야

신년이 되면서 각종의 기관이나 전문가가 시장에 대한 전망을 하는 것이 종종 발표됩니다.
그 중에서 극히 일부는 자신들의 입장을 감안한 희망 사항일 수 있으며, 일부는 그냥 ‘덕담’으로 받아들이면 좋을 것 같은 경우도 있다고 필자는 판단하고 있습니다.
물론, 공공기관이나 전문가가 발표하는 모든 전망이 전부 단순한 희망 사항이나 덕담이라고 필자가 주장하는 것은 아닙니다.


일부의 전문가가 발표하는 시장에 관한 ‘덕담’이, 새해에 어른들에게 세배를 드리면 어른들께서 던져주는 ‘덕담’과 같은 성격일 수도 있습니다.
어른들이 아이에게 던져주는 덕담에는 어른들의 이익은 거의 배제되고 아이들의 입장에서 배려되었다고 볼 수 있습니다.
마찬가지로, 전문가 혹은 그 집단의 이익은 배제되고 시장 참가자들의 이익만 배려되었다면, 그것은 진정한 덕담일 수 있습니다.


그렇지만, 항상 그런 것 만은 아닙니다.
시장 참가자들을 결과적으로 그릇된 방향으로 유도하는 언급 내지는 전망도 존재할 가능성을 완전히 배제하기 어렵기 때문입니다.
그러한 전망의 종국에 대하여 ‘덕담’이라는 표현이 적절할지, 아니면 다른 표현이 더 적당할 것인지에 대하여 곰곰이 생각해 보아야 할 것입니다.
지금 잘 선택하여 들어야 하는 이유가 여기에 있습니다.


2007년이 시작된 지금은 밴쿠버의 부동산 시장에 대하여 냉정하게 객관적으로 판단하는 자세가 어느 때보다 절실하게 필요하다고 필자는 판단하고 있습니다.
고통 속에서 시장의 바닥이 지나가듯이, 시장의 천정은 희희낙락 속에서 흘려버리는 경향이 있기 때문입니다.
(끝)

김은중(Eugene Kim)씨는...
▲BC주 공인 부동산 중개사
▲UBC 부동산학과(DULE) 재학중
▲쌍용 경제연구소 근무
▲서울대학교 학사 및 석사(MBA)
604-999-8949/4989
www.CanadaNet.co.kr

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