‘30년간 단독주택 10배, 콘도 7배 상승'

투자는위치(Location).스타일(Style).비용(Cost) 고려해야

[김은중의 밴쿠버 부동산 바로 보기]


광역 밴쿠버에서 지난 30년간 콘도 평균가격은 7배 반이 올랐음에 비하여 단독주택은 10배가 올라서, 단독주택의 상승률이 콘도를 앞지르는 것으로 계산되고 있습니다.


지난 주의 칼럼에서는, 단독주택의 경우 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 가격 상승을 비교하였습니다.
그 결과 광역 밴쿠버가 프레이저 밸리 보다 더 많이 상승한 것을 알았습니다.

그러면 이제 광역 밴쿠버에서 단독주택과 콘도의 가격 변화를 비교해 보도록 하겠습니다.


▨ 지난 30년간의 차이는…

먼저, 개념의 정리가 필요합니다.
‘콘도(Condominium, Condominium Ownership 혹은 Strata Ownership)’라고 하는 것은 소유권의 한 가지 유형으로서, 건물 외벽과 바닥 및 천장으로 형성되는 공간을 단독적으로 소유할 수 있는 권리를 가지지만 그 건물 등이 위치한 토지 등에 대하여는 다른 사람과 공동으로 소유하는 형태를 말합니다.


이러한 콘도 소유권은 다양한 형태의 건축물에 적용됩니다.
타운하우스, 저층 아파트, 고층 아파트 등의 주거용 건물뿐만이 아니라, 소매점용 가게 등의 상가 건물에도 적용이 됩니다.
따라서, 콘도는 고층 아파트 만을 지칭하는 용어가 아니고, 폭넓게 사용되는 개념이라는 것을 이해하여야 합니다.


광역 밴쿠버(Greater Vancouver)의 단독주택(Detached House) 평균가격은 1977년 1월의 69,600 달러로부터 2006년 12월에는 775,722 달러까지 올랐습니다.
단순한 상승률로는 1,014.5%에 달하고, 30년 전의 가격에 비하여 10배가 넘었다는 의미입니다.
이를 연간 복리로 계산할 경우에는 연평균 8.37%로 30년간 수익을 낸 셈이 됩니다.


이에 비하여 광역 밴쿠버의 콘도는 1977년 1월의 43,800 달러로부터 시작하여 2006년 12월에는 379,626 달러까지 올랐습니다.
단순하게 상승률로 계산하면 766.7%가 올라, 30년 전에 비하여 7배 반이 된 셈입니다.
이것을 연간 복리로 계산할 경우 연평균 7.46%의 수익률을 올린 것이 됩니다.


먼저, 이러한 상승을 연간 복리의 상승률을 기준으로 비교해 보기로 합니다.
단독주택의 평균가격은 연평균 8.37% 상승한 반면에, 콘도는 7.46% 상승하였습니다.
기억하기 쉽고 비교의 편의를 위하여, 콘도의 상승률을 1.00으로 간주하면 단독주택의 상승률은 1.12로 계산됩니다.


즉, 콘도가 연평균 100%로 상승할 때 단독주택은 112% 상승하여, 단독주택이 30년간 지속적으로 연평균 12%p 더 많이 상승한 것으로 나타납니다.


그러한 연간 상승률의 차이가 전체 기간에서 어떠한 차이를 나타냈는지 비교해 보도록 합니다.
단독주택은 1,014.5%가 올랐고 콘도는 766.7%가 올랐습니다.
콘도의 상승률을 1.00 이라고 간주하면 단독주택의 상승률은 1.32로 계산됩니다.


즉, 콘도가 100% 상승하였다고 할 경우 전체 기간 동안 단독주택은 132%가 상승하여, 단독주택이 32%p 더 상승하였다는 말이 됩니다.


여기에서 중요한 사실을 발견할 수 있습니다.
연평균의 차이가 작은 듯하더라도 오랜 기간 그러한 차이가 누적되면, 그 결과는 커다랗게 벌어진다는 것입니다.
연평균 12%p 차이가 누적되어, 30년 후에는 단독주택은 10배가 되었음에 비하여 콘도는 7배 반 정도가 되었기 때문입니다.


▨ 최근 5년간의 차이만 봤을 때

물론 계산의 기간 및 시점에 따라서 그러한 수익률이 달라질 수는 있습니다.
2002년 1월에 투자하여 2006년 12월까지 가지고 있을 경우, 5년 동안 단독주택은 113.2%가 오른 것으로 계산되며, 콘도는 90.9% 상승한 것으로 계산됩니다.


콘도의 5년간 상승률을 1.00으로 간주할 경우, 단독주택은 1.25 만큼 오른 셈이 되는 것입니다.


같은 기간 동안 복리로 계산한 연평균 상승률은 단독주택의 경우 16.34%가 되며, 콘도는 13.80%로 계산됩니다.
콘도의 연평균 상승률을 1.00으로 간주하면, 단독주택은 1.18로 계산되는 것입니다.
앞에서와 마찬가지로, 연평균 상승률이 누적되어 5년 후에는 차이가 더 벌어졌습니다.


이처럼 최근 5년간의 상승률을 비교해 보아도, 단독주택의 상승률이 콘도의 상승률을 앞지른다는 것을 알 수 있습니다.
다시 말하면, 투자의 대상에 따라서 수익률이 달라진다는 의미가 됩니다.
단독주택이냐 콘도냐에 따라서 상승률의 차이가 존재한다는 것입니다.


물론, 어느 지역이냐에 따라서도 투자의 성과는 달라집니다.
크게 보아서도, 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 단독주택 수익률에도 차이가 있다는 것을 알 수 있습니다.
당연히, 광역 밴쿠버 내의 어느 지역이라도 프레이저 밸리의 특정 지역 상승률을 언제나 초과한다는 의미는 아닙니다.


지난 주에 언급하였다시피, 부동산 투자에 있어서도 투자 시점이 매우 중요한 문제입니다.
투자의 타이밍(Timing)이 대세를 결정한다고 보아도 될 것입니다.
아울러 신중하게 결정하여야 하는 것이 투자의 대상입니다.
투자의 대상을 결정하는 기준이 위치(Location) – 스타일(Style) – 비용(Cost)입니다.


이상과 같은 분석에는 한계가 있습니다.
우선, 평균가격(Average Price)이라는 통계 수치 자체의 한계가 대표적입니다.
특정 지역의 평균 가격이 올랐다고 하여 그 지역의 모든 주택이 그러한 비율로 올랐다는 의미는 결코 아니기 때문입니다.
특정한 유형의 주택은 실제의 매매 가격과 평균 가격이 심한 괴리를 보일 수도 있습니다.


그리고, 주택은 유지관리 비용이 들어가지만 렌트비를 고려하여야 하는 측면도 있습니다.
물론 주택을 소유하는 경우의 심리적인 측면도 감안하여야 할 것입니다.


김은중(Eugene Kim)씨는...
▲BC주 공인 부동산 중개사
▲UBC 부동산학과(DULE) 재학중
▲쌍용 경제연구소 근무
▲서울대학교 학사 및 석사(MBA)
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