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잠재 바이어는 소득 대비 부채 비율(DTI) 개념만 잘 이해해도 융자를 신청할 때 큰 도움을 받을 수 있다. |
하지만 이러한 여러 기준 가운데서 모기지 은행이 가장 중요하게 생각하는 것은 소득 대비 채무 비율(DTI.Debt to Income ratio)이다. DTI만 기준에 맞출 수 있다면 어느 정도는 융자가 가능하다고 볼 수 있을 정도다.
따라서 DTI만 제대로 이해하면 융자 신청자가 자신의 소득으로 어느 정도의 융자를 받을 수 있는지 예상이 가능하다.
▶DTI란
DTI는 한마디로 쉽게 정의하면 수입과 지출의 비율이다. 즉 총소득에서 모기지 페이먼트를 포함해 각종 부채에 대한 페이먼트 총액 비율을 말한다.
이를테면 월 소득(Gross Income)이 6000달러라고 가정하자. 그리고 모기지 월 페이먼트가 2000달러 크레딧카드 페이먼트 300달러 자동차 페이먼트 300달러 관리비 300달러 학자금융자 페이먼트 300달러 주택보험료 100달러 등 월 지출이 3300달러라면 DTI는 55%가 된다. (2000+300+300+300+300+100)/6000=0.55이기 때문이다.
여기서 중요한 것은 월 소득 기준이 순소득이 아니라는 것이다. 즉 세금을 납부한 이후의 소득이 아니라 세금을 납부하기 전의 총소득을 기준으로 계산하게 된다.
▶DTI 기준
지난해 부터 융자 기준이 상당히 완화돼 DTI는 50%까지 가능하다. 즉 월 지출 총액이 총소득의 50%까지 가능한 것이다.
하지만 지난해 전반기 까지만 해도 대부분 모기지 은행들의 DTI 기준은 45%였다. 모기지 페이먼트 및 보험료 관리비를 제외한 월 지출액이 총소득의 15% 정도라고 가정하면 주택 관련 페이먼트는 30% 내외여야만 융자가 가능했다. 하지만 DTI 기준이 50%로 높아지면서 주택 관련 페이먼트는 35% 내외로 가능해졌다. 결국 지출이 가능한 모기지 페이먼트가 20% 정도 증가한 셈이다.
▶ 융자액 계산
A씨의 월 소득이 6000달러인 경우를 가정해 계산해보자. 크레딧카드 페이먼트 자동차 융자 페이먼트 등 각종 페이먼트가 700달러라고 가정하자. A씨는 주택 관련 페이먼트로 2300달러까지 가능하다. 보험료를 월 50달러로 계산하면 2250달러까지 가능하다.
A씨가 만약 단독주택을 구입한다면 월 페이먼트는 2250달러까지 가능하다. 반면 콘도나 타운하우스를 구입한다면 HOA 비용을 제외한 금액만큼 페이먼트가 가능하다. 즉 융자를 받는데 있어서는 콘도나 타운하우스처럼 관리비가 있는 경우보다는 단독주택이 더 유리한 셈이다.
모기지 페이먼트는 30년 고정 기준으로 이자율이 4.5%라면 10만 달러당 월 페이먼트가 500달러 정도라고 보면 된다. 즉 융자 신청자가 월 페이먼트로 2000달러를 감당할 수 있다면 40만 달러 정도의 융자가 가능한 셈이다.
보다 정확하게는 40만 달러를 융자받을 때 이자율이 4.0%라면 월 페이먼트는 1909달러 4.5%라면 2026달러 5.0%라면 2147달러가 된다. 이자율이 1%포인트 높으면 월 페이먼트는 238달러 많아진다.
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