DTI 이해만 잘해도 반은 융자 전문가

잠재 바이어는 소득 대비 부채 비율(DTI) 개념만 잘 이해해도 융자를 신청할 때 큰 도움을 받을 수 있다.

모기지 은행들이 융자를 내주기 위해 심사를 할 때 많은 기준들이 있다. 신청자의 크레딧 점수도 봐야 하고 융자를 신청한 주택 가치가 터무니없이 부풀려지지 않았는지도 확인해야 한다. 또한 신청자가 안정적인 소득을 올리고 있는지도 체크해야 한다.

하지만 이러한 여러 기준 가운데서 모기지 은행이 가장 중요하게 생각하는 것은 소득 대비 채무 비율(DTI.Debt to Income ratio)이다. DTI만 기준에 맞출 수 있다면 어느 정도는 융자가 가능하다고 볼 수 있을 정도다.

따라서 DTI만 제대로 이해하면 융자 신청자가 자신의 소득으로 어느 정도의 융자를 받을 수 있는지 예상이 가능하다.

▶DTI란

DTI는 한마디로 쉽게 정의하면 수입과 지출의 비율이다. 즉 총소득에서 모기지 페이먼트를 포함해 각종 부채에 대한 페이먼트 총액 비율을 말한다.

이를테면 월 소득(Gross Income)이 6000달러라고 가정하자. 그리고 모기지 월 페이먼트가 2000달러 크레딧카드 페이먼트 300달러 자동차 페이먼트 300달러 관리비 300달러 학자금융자 페이먼트 300달러 주택보험료 100달러 등 월 지출이 3300달러라면 DTI는 55%가 된다. (2000+300+300+300+300+100)/6000=0.55이기 때문이다.

여기서 중요한 것은 월 소득 기준이 순소득이 아니라는 것이다. 즉 세금을 납부한 이후의 소득이 아니라 세금을 납부하기 전의 총소득을 기준으로 계산하게 된다.

▶DTI 기준

지난해 부터 융자 기준이 상당히 완화돼 DTI는 50%까지 가능하다. 즉 월 지출 총액이 총소득의 50%까지 가능한 것이다.

하지만 지난해 전반기 까지만 해도 대부분 모기지 은행들의 DTI 기준은 45%였다. 모기지 페이먼트 및 보험료 관리비를 제외한 월 지출액이 총소득의 15% 정도라고 가정하면 주택 관련 페이먼트는 30% 내외여야만 융자가 가능했다. 하지만 DTI 기준이 50%로 높아지면서 주택 관련 페이먼트는 35% 내외로 가능해졌다. 결국 지출이 가능한 모기지 페이먼트가 20% 정도 증가한 셈이다.

▶ 융자액 계산

A씨의 월 소득이 6000달러인 경우를 가정해 계산해보자. 크레딧카드 페이먼트 자동차 융자 페이먼트 등 각종 페이먼트가 700달러라고 가정하자. A씨는 주택 관련 페이먼트로 2300달러까지 가능하다. 보험료를 월 50달러로 계산하면 2250달러까지 가능하다.

A씨가 만약 단독주택을 구입한다면 월 페이먼트는 2250달러까지 가능하다. 반면 콘도나 타운하우스를 구입한다면 HOA 비용을 제외한 금액만큼 페이먼트가 가능하다. 즉 융자를 받는데 있어서는 콘도나 타운하우스처럼 관리비가 있는 경우보다는 단독주택이 더 유리한 셈이다.

모기지 페이먼트는 30년 고정 기준으로 이자율이 4.5%라면 10만 달러당 월 페이먼트가 500달러 정도라고 보면 된다. 즉 융자 신청자가 월 페이먼트로 2000달러를 감당할 수 있다면 40만 달러 정도의 융자가 가능한 셈이다.

보다 정확하게는 40만 달러를 융자받을 때 이자율이 4.0%라면 월 페이먼트는 1909달러 4.5%라면 2026달러 5.0%라면 2147달러가 된다. 이자율이 1%포인트 높으면 월 페이먼트는 238달러 많아진다.