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요즘 애틀랜타 부동산 시장은…

한인들은 '실수요', 타인종은 '투자'

애틀랜타 주택시장에서 한인과 중국, 인도, 미국계 투자자들의 행보가 대조를 이루고 있다. 한인들의 경우 실수요 중심으로 귀넷, 풀턴카운티 등 일부 지역에 편중된 반면 중국, 인도, 미국계는 수익형 부동산 투자에 적극적인 것으로 관측된다.

임성소 전 조지아한인부동산협회장은 "최근에는 중국이나 미국인 등 타인종 투자자들을 중심으로 한 매물에 멀티플 오퍼가 들어올 정도로 투자 움직임이 활발한 편이지만 한인들의 주택 구입은 투자보다는 실수요가 대부분"이라고 전했다.

리맥스 부동산의 윤종숙 에이전트는 "지난 3월부터 주택시장에 한인 구매자들이 나타나기 시작해 최근에는 타주에서 이주하거나 한국에서 이민오는 한인들이 눈에 띄게 늘고 있다"며 "한인의 실수요자와 투자자들의 비율이 8대 2정도"라고 말했다.

그러나 업계 관계자들이 전하는 투자자들의 움직임은 리서치 기관들의 전망과는 다소 거리가 있다. 최근 스탠더드앤푸어스(S&P)는 주택시장이 빨라야 내년 상반기에 바닥을 칠 것으로 전망했다. S&P는 주택가격 하락과 은행소유 차압주택의 증가로 서브프라임과 알트A 모기지담보증권(MBS)의 손실이 늘어날 것으로 보인다며 모기지증권 손실 전망치를 기존의 25%, 31%에서 32%, 40%로 상향 조정했다.



다만, 메트로 애틀랜타 지역의 경우 지금의 주택가격이 지난 2000년 수준으로 거품이 많았던 다른 지역들보다는 상황이 양호한 편이다. 애틀랜타 지역의 커뮤니티 별 주택거래 유형을 살펴본다.

▷한인, 학군·실수요 중심 한인들의 주택구입 지역은 귀넷과 풀턴카운티에 집중돼 있다. 업계에 따르면 한인들이 주로 사용하는 주택담보인정비율(LTV)은 80~90%, 다운페이먼트는 10~20% 수준이다.

둘루스에 있는 APS부동산의 여주은 에이전트는 "한인 고객들은 학군을 중심으로 요즘에는 스와니 지역을 찾는 사람들이 많다"며 "다수의 오퍼가 몰려 일부 매물의 경우 매입 경쟁이 심해지고 있다"고 말했다. 특히 주택가치가 하락한데다 매물 주변에 차압주택이 많을수록 모기지 은행측에서 주택감정을 하기가 어려워 대출 자체가 어려운 상황도 다수다.

리맥스부동산의 윤 에이전트는 "한인들은 귀넷카운티 지역으로 몰리고 있는데 무조건 가격이 싼 것만 찾는 경향이 있다"며 "가격 하락으로 인한 수익률보다는 입지여건을 최우선으로 고려해 가치를 평가하고 투자하는 것이 좋다"고 조언했다.
그는 "고객들 중 너무 낮은 가격만 고집하다가 알짜 매물을 놓치는 경우를 많이 본다"며 "지금 상황에서 최고인 매물은 경기회복 후에도 최고라는 점을 감안하고 오퍼를 넣기 전 충분한 시장 조사를 해야 한다"고 말했다.

▷타인종 투자자들, 수익성 중시 중국이나 인도, 미국계 투자자들은 시세차익과 가격 경쟁력 등의 수익형 부동산을 중심으로 활발히 움직이고 있다.

윤 에이전트는 "지난해는 고객의 90%가 인도, 중국 등 타민족이었다"며 "최근 존스크릭에 있는 한 매물의 경우 판매제시 가격이 32만9500달러였는데 한 인도 투자자는 34만5000달러를 제시할 정도로 공격적으로 매물을 사들이고 있다"고 말했다.

인도계 구매자들은 학군이 좋은 풀턴카운티를 중심으로 매입에 나서고 있는 반면, 중국계는 285순환도로 인근을 중심으로 학군과 도심 진입 교통이 편리한 지역을 선호한다.

또 풍부한 자금력을 바탕으로 현금 위주의 매입도 상당수인데다 다운페이먼트 비율도 20%를 웃돌고 있다.

임성소 전 회장은 "지금 부동산에 투자를 하려면 최소 3~4년을 두고 장기적인 관점에서 접근해야 한다"고 지적했다. 그는 "현재 메트로 애틀랜타 지역 부동산 시세에 대해 지난 2006년 고점대비 약 30%, 2007년 고점대비 15~20%가 하락했다"며 "중국이나 미국 투자자들은 3,4년 뒤 구입가격의 20% 정도의 수익률을 타깃으로 투자를 하고 있다"고 설명했다.

이 경우 다운페이먼트 비율에 따라 실제 수익률은 200%도 가능하다는 게 그의 설명이다. 예를 들어 "20만달러짜리 주택을 2만 달러를 다운페이먼트하고 구입하고 3,4년 뒤 23~24만 달러에 판다면 200%의 실제 투자액대비 수익률을 올리는 것도 가능한 시나리오"라고 말했다.

이성은 기자


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