“11월까지 클로징해야 8천불 혜택” 첫 주택 구입자

인텔리부동산 에이전트 세미나 개최 지상중계
첫 주택구입자에게 혜택, 상환부담도 없어
FHA 융자 받으려면 신용점수 660점 돼야

노크로스에 있는 인텔리부동산이 지난 15일 부동산 에이전트들을 위한 무료 강좌를 개최했다.

이날 세미나에는 이 업체의 김지선 협력 브로커, 최환영회계법인의 백종근, 이상엽 회계사가 강사로 나서 모기지 시장과 주택구매자에 대한 정부의 세금혜택, 유한책임회사(LLC)의 장단점 등에 대해 설명했다. 강연 내용을 요약, 정리했다.

▷FHA융자, 신용점수 660점 넘어야= 연방주택국(FHA)이 보증하는 모기지의 연체율이 높아지면서 ‘로 다운, 로 크레딧(Low Downpayment, Low Credit)’이란 말은 사실상 옛말이다. 김 브로커는 “크레딧 점수가 올 봄에는 620점으로 오르더니 최근에는 660점까지 올랐다”며 “FHA모기지를 생각 중이라면 어느 정도 신용점수 관리를 해야 한다”고 말했다.

자영업자가 대다수인 한인들의 경우 신용점수와 다운페이먼트는 좋지만 수입증명이 부족해 FHA의 승인을 받는데 어려움을 겪고 있다.

김 브로커는 신용점수도 좋고 20% 다운페이먼트까지 한 한인 자영업자의 사례를 들어 “수입이 적다고 FHA 승인을 받지 못한 반면 급여명세서(W-2)를 받는 미국인 저소득층의 경우 3.5%의 다운페이먼트만 하고도 주택을 구입하고 있다”고 설명했다.

또 최근에는 대출자에 따라 주택담보비율(LTV)을 낮추라는 등의 조건이 붙기도 한다. 일반적으로 FHA모기지의 LTV는 96.5%정도다.

▷콘도 구입 전 대출부터 확인= 항상 대출이 가능한 것은 아니기 때문에 구입 전 대출이 가능한 콘도인지부터 확인해야 한다.

우선 임대 유닛이 전체의 30%가 넘지 말아야 한다. 개인이나 투자회사가 전체 콘도의 10%이상을 구입했거나 콘도 관리비(HOA fee)를 1개월 이상 연체한 주택소유주가 전체의 15%를 넘어도 대출을 받을 수 없다.

아파트에서 콘도로 전환했다면 전환 뒤 1년이 지나야 대출이 가능하다. 또 주상복합 프로젝트는 상업용 공간이 전체의 20%를 넘어서는 안 된다.

▷세금 환급= 주택 구입자에게 주어지는 정부의 세금혜택은 지난해 부시 대통령이 서명한 7500달러 혜택, 오바마 대통령이 발표한 8000달러 혜택 등 두 가지가 있다.

먼저 7500달러 혜택은 지난해 4월 9일부터 지난해 12월 31일까지 클로징을 마친 주택 구입자에게 정부가 7500달러 상당의 혜택을 제공하는 것이다.

즉 연방 세금이 3000달러라면 정부로부터 7500달러에서 3000달러를 제한 4500달러를 받게 된다. 수혜자는 향후 15년 동안 매년 500달러씩 이 금액을 갚아야 한다.

반면 8000달러 혜택은 올해 1월 1일부터 오는 11월 30일까지 클로징을 마친 첫 주택 구입자에게 해당한다. 소득보고를 할 때 연방 세금의 8000달러를 공제받을 수 있다. 예를 들어 연방 세금이 5000달러라면 3000달러를 정부로부터 한 번에 환급 받게 된다. 7500달러 혜택과는 달리 갚을 필요가 없다.

백종근 회계사는 “해외에 집을 산 경우는 이 혜택을 받을 수 없지만 해외에 있는 집을 처분한 경우는 혜택을 받을 수 있다”고 말했다. 특히 FHA모기지를 이용할 경우 8000달러를 단기융자금 형태로 사용할 수 있다.

지난 5월 11일 소니 퍼듀 조지아 주지사가 발표한 1800달러 혜택도 있다. 올해 6월 1일부터 오는 11월 30일까지 클로징한 주택 구입자에게 해당된다.

연방과의 차이점은 돈으로 환급되지 않는 다는 것. 1년에 최대 600달러씩 1800달러가 소진될 까지 주정부 세금을 공제받는다. 또 첫 주택구입자가 아니어도 수혜 대상이 된다. 그러나 구입한 집이 올해 5월 1일 현재 매물로 나와 팔리지 않은 경우여야 한다.

▷부동산 임대업은 LLC가 유리= 이상엽 회계사는 “부동산 임대업을 할 경우 회사 형태는 유한책임회사(LLC)로 하는 것이 여러 면에서 유리하다”며 “C코퍼레이션 형태는 일반 법인세가 15~39%에 달하기 때문에 피해야 한다”고 강조했다.

부동산 임대업의 경우 LLC가 유리한 조건은 근로 소득이 아니기 때문에 자영업세(Self-Employment Tax)와 자본세(Net Worth Tax)가 없다. 또 다른 법인처럼 1년에 1~2회 회의를 개최해야 하는 조항이 없는 등 회사 유지가 비교적 간단하다.

이성은 기자[e-mail]