[오문식의 융자이야기]융자진행 중 문제가 생겼을 때

페어웨이애셋 시니어컨설턴트

모기지 승인을 받을 때 가장 기본이 되는 3가지 요소는 수입과 지출의 비례, 크레딧, 그리고 담보물의 가치이다. 이 3가지 요소가 가장 기본이기는 하지만 모기지 승인을 받을 수 있는지 없는지를 결정하는 요소들은 수백 가지가 된다. 이 모든 요소를 처음부터 맞춰서 신청하기가 쉽지 않아서 신청 후 문제가 야기되는 경우가 있다. 오늘은 흔한 문제점들과 해결방안에 대해서 알아보자.

◇집 감정이 낮게 나오는 경우: 가장 흔히 발생하는 문제이며 미리 알아보기에 한계가 있어서 이 문제는 끊임없이 일어난다. 일단 집 구매할 때 감정가가 구매가격보다 낮다면 융자승인 시 기준은 집 감정가가 된다. 예를 들어서 30만 달러 집을 20% 다운하고 구매한다면 융자금액은 24만 달러가 된다. 하지만 감정가가 28만 달러로 측정된다면 융자금액이 22만 4,000달러로 줄어든다. 물론 융자금액을 24만 달러로 늘릴 수는 있지만 20%다운이 아닌 15%다운페이로 인정돼서 모기지보험을 들어야 한다. 위의 경우 집을 구매하는 고객이 1만 6,000달러를 세틀먼트에 더 가져와야 하는데 쉽지 않다. 대부분의 경우 집 구매 시 감정가가 적게 나오면 일단 셀러와 상의를 해서 구매가격을 낮추게 된다. 셀러의 입장에서는 구매가격을 꼭 낮춰줘야 할 의무는 없지만, 감정가가 적게 나오면 다른 바이어에게 집을 판다고 해도 같은 문제가 생길 것이 예상되는 만큼 적정선에서 해결하기를 원한다.

◇집에 문제가 있을 때: 집 감정을 받았는데 집에 문제가 있는 경우가 있다. 특
히 “As Is”로 집을 구매하는 경우 많이 발생하는데 셀러 입장에서는 ‘As Is’ 조건이기에 고쳐줄 의무가 없다. 바이어 입장에서는 융자가 완전하게 승인이 나기도 전에, 다시 말해서 아직 자신이 소유권을 가지기도 전에 돈을 들여서 수리를 한다는 것이 쉽게 결정할 수 있는 부분은 아니다. 하지만 집 천장에서 물이 새거나, 창문이 깨져있거나, 벽에 구멍이 나 있거나, 히터가 고장 났거나 하는 문제가 있다면 문제점을 고치기 전에는 융자승인을 받을 수 없다. 따라서 크게 비용이 들어가거나 집을 고쳐도 융자승인이 불확실한 경우를 제외하고는 바이어가 고치는 경우가 많다. 하지만 ‘As Is’가 아닌 경우는 셀러와 바이어가 상의해서 일단 바이어가 고치고 클로징에서 바이어가 특정금액을 지불하거나, 집 구매가격을 낮춰주거나, 아니면 셀러가 고쳐주는 방향으로 하는 경우도 많다.

◇크레딧 점수가 갑자기 내려갔을 때: 융자신청이 들어간 후에 크레딧 점수가 낮아지는 것은 해결할 수 있다. 단, 기존에 융자신청이 들어갔던 은행에서 확인차 크레딧을 다시 확인 했을 때 특별하게 새로운 문제 없이 크레딧 점수가 내려갔다면 기존의 내려가기 전의 크레딧점수를 인정받을 수 있다. 하지만 한 은행에 융자를 신청했다가 다른 은행에 다시 신청하면서 내려간 크레딧 점수는 내려간 점수를 기준으로 융자를 받아야 한다. 보통 이자율은 740, 720, 700등 740점부터 각 20점씩 마다 다른 이자율을 적용하므로 741점 같이 기준 선상에 있는 분들은 조심해야 한다. 크레딧 점수 740점과 739점은 이자율이 차이가 날 수 있다.

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