[오문식 부동산 칼럼]변동이자, 재융자 할까 말까

2~3년 전에 변동 이자율로 모기지를 받으신 분들이 요즘 고민이 많다. 고정 이자율로 재융자를 받자니 지금보다 오히려 이자율이 높아지고, 재융자를 받지 않고 그냥 가지고 있자니 이자율이 오를 것이 걱정이다. 차라리 높은 이자율을 가지고 있다면 고민하지 않을 텐데, 지금 가지고 있는 이자율이 낮으니 고민이 될 수 밖에 없다. 단호하게 말하자면 현재의 모기지를 3년 이상 가지고 있을 계획이라면 재융자를 하는 것이 좋다.

예를 들어 현재 30만 달러 융자금액에 3.875%의 이자율을 가지고 있다고 가정하자. 원금과 이자의 페이먼트는1,799달러이다. 이 모기지를 4%로 재융자를 한다면 일단 페이먼트는 약 20달러 올라가고 비용 또한 4,000달러 이상이 들어간다. 물론 비용을 융자금액에 포함한다지만 계산상 따져본다면 크게 이득 될 것 같지가 않다.

하지만 같은 융자를 다소 높은 이자율인 4.25%를 받고 융자비용 없이 재융자를 받는다면 어떨까? 페이먼트는 기존보다 55달러 정도 올라가지만, 비용이 전혀 없기 때문에 그냥 갈아탈 수 있다. 또한, 지금 당장은 55달러라는 금액이 의미 없이 매월 더 들어간다고 느껴지겠지만, 앞으로 1년 후의 이자율을 예상해 볼 때, 첫해에만 매월 40달러 정도를 오히려 절약할 수 있다. 이렇게 절약되는 금액은 시간이 갈수록 높아지게 된다. 3년 안에 3,000달러 또는 그 이상을 절약할 수 있다고 예상할 수 있다.

위의 예는 일단 쉽게 이해하기 위해서 비용이 없는 재융자를 예로 들었지만, 비용을 지급하거나 융자금액을 올려서 비용 부분까지 융자를 받으면서 좀 더 낮은 이자율을 받는다면 시간이 지나면 절약되는 금액도 그만큼 늘어나게 된다. 남아 있는 원금에서 남아 있는 페이먼트 기간을 토대로 계산되기 때문에 원금이 줄어들수록 같은 페이먼트안에 원금 부분이 많아지게 된다.

이제 사실상 오는 12월을 기점으로 이자율의 반등이 시작되는 것은 확실시 되는 듯하다. 가파른 상승은 없을 거라 말하지만 그 사실이 더 무섭다. 가파른 상승이 없다는 것은 돌려 말하면 지속적인 상승을 말하는 것이다. 오늘 이자율 다르고, 다음 달 이자율 다르고 지속해서 이자율이 변한다는 것을 예상하는 것이다.

물론 변동이자율을 가지고 계신 분들은 12개월에 한 번씩 이자율이 변동되는 경우가 대부분이다. 하지만 지난12개월 동안 점차 이자율이 오른다면 매번 큰 폭으로 이자율이 높게 적용될 수밖에 없다. 만약 모기지 이자율이 1% 상승한다면 결코 적지 않다. 그리고 현재 변동 모기지를 가지고 있다면 3년 안에는 1% 이상 이자율이 오를 가능성은 크다. 지금까지의 설명을 모기지 업계의 광고성 설명 정도로 생각하고 넘기지 않기를 바란다.

지금의 이자율 적용을 갈팡질팡한다면 한차례 이자율이 상승하고 나서는 더 결정이 힘들어진다. 아직 선택할 수 있는 여유가 있다면 미래를 대비한 선택을 하는 것이 현명하다. 자신의 모기지는 없으면 아쉬운 생명보험과는 조금 다르다. 집을 소유하고 있다면 반듯이 있어야 하고 유지해야 한다. 그리고 모기지의 작은 변화가 가계에는 적지 않은 부담을 주거나 여유를 줄 수 있다. 변동이자율을 가지고 있다면 또는 지금의 이자율이 이미 높다면 일단은 재융자 가능한 방법을 무조건 알아봐야 한다.

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