[오문식의 융자이야기]주택담보 현금인출 융자

페어웨이애셋
시니어컨설턴트

새로운 비즈니스를 시작하려는 분들, 그리고 현재의 비즈니스를 확장하려는 분들이 늘어나면서 자신의 집을 담보로 현금 인출을 원하는 분들이 자연스럽게 늘어나고 있다.

집을 담보로 현금 인출을 하는 방법은 크게 두 가지로 생각할 수 있다. 첫째는 1st 모기지를 재융자하면서 특정 금액을 더 융자를 받는 경우와 1st 모기지를 그대로 놔두면서 2nd 모기지로 융자를 받는 방법이 있다. 두 가지 방법 모두 장단점이 있어서 자신의 경우에 알맞은 방법을 선택하여야 한다.

먼저 1st 모기지를 재융자를 하는 경우 Cash-Out Refinance를 하는 경우에는 일단 현재 에쿼티가 많이 쌓여 있고 현재의 주택담보대출 이자율이 높은 경우 추천된다. 기본적으로 현금인출 재융자를 받으면 일반 재융자의 경우보다 높은 이자율을 받게 된다. 만약 집 가격의 75% 이상 융자받아야 한다면 이자율의 차이는 크다. 만만치 않다. 하지만 현재의 이자율이 높은 경우 이자율을 낮추면서 현금인출까지 한 번에 해결한다는 장점이 있고, 모기지가 하나만 있다는 장점이 있다.

두 번째로 2nd 모기지를 받는 경우이다. 흔히 에쿼티 융자라고 알고 있는 융자는 2nd 모기지의 한 방법이며 에쿼티 융자 자체를 2nd 모기지라 말하지는 않는다. 2nd 모기지에도 여러 방법이 있다. 흔히 알고 있는 에쿼티 융자, 즉, Home Equity Line of Credit을 줄여서 HELOC이라고 말한다. 이 방법은 일단 비용이 적게 들어가고 현재의 1st 모기지를 그대로 유지할 수 있으며 신용카드처럼 사용한 금액에 대해서만 페이먼트를 하면 되고 사용하고 갚은 금액에 대해서는 언제든지 다시 사용할 수 있다는 장점이 있다.

이자율은 보통 3% 중반에서 4% 초반 정도가 되지만 변동이자율이며 미국 내 프라임 금리가 변동되면 이자율이 같이 변동된다. 보통 집 가격의 80%까지 융자할 수 있지만, 조건이 좋은 경우에는 90%까지도 융자를 받을 수 있다.

또 다른 2nd 모기지는 에쿼티론, 즉 Home Equity Loan이 있다. 이 방법은 1st 모
기지처럼 융자가 승인되면 융자금액이 나오고 그 이후에는 특정 금액을 갚아나가는 형식이다. 많은 경우 변동이자율을 받지만 원한다면 고정이자율로 받을 수 있다. 이 경우에는 한번 변동금리를 받으면 고정금리로 다시 변경하기 힘들다. 마찬가지로 집 가격의 80%~90%까지 융자를 받을 수 있는데 이자율이 HELOT에 비해 다소 높은 편이고 유동성 있게 자금을 사용할 수 있는 것이 아니라 목돈이 필요한 시기가 불분명할 때에는 필요하지 않는 이자를 지급하게 된다. 하지만 신용점수가 낮거나 수입이 낮아서 HELOC의 승인을 받지 못하는 경우 이 방법으로 융자가 승인되는 경우가 많다.

설명한 것처럼 집 담보로 현금을 융통하는 방법은 여러 가지가 있다. 일단은 가능할 수 있는 융자를 알아보고 자신의 상황에 맞춰서 융자를 신청하는 것이 중요하다. 일단 한 은행에서 융자신청이 들어가면 다음에 은행을 바꾸거나 프로그램을 변경하는 것은 융자승인에 악영향을 미친다.
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