[부동산 칼럼] 아무리 강조해도 지나치지 않는 크레딧 관리

곽동현 / 부동산 칼럼니스트

살아가며 자기 관리를 하는 것만큼 중요한 것도 없다. 융자를 하다 보면 수입이 꽤 많은데도 크레딧과 지출이 전혀 관리가 되지 않아 융자가 어려워지는 고객이 있는 반면 수입은 그다지 많지 않은데도 지출과 크레딧 관리 은행 서류 관리 등을 너무나 깔끔히 해 융자가 문제가 없는 고객들을 본다. 필자가 기분 좋게 클로징한 젊은 주택구입자의 예를 들면 융자에 필요한 준비를 몇 개월간 충분히 시간을 두고 했다. 크레딧카드 라인을 수년 전부터 필요한 4개 정도를 열고 크레딧을 꾸준히 쌓아 760점 이상으로 올려 놨다. 또 융자 준비를 위해 크레딧 카드를 한동안 전혀 사용하지 않아 크레딧으로 나가는 빚을 제로로 만들어 놨다. 수입은 그다지 많지 않지만 30만 달러 융자를 받는데도 DTI가 40% 조금 넘게 나와 전혀 문제가 되지 않았다. 다운은 딱 5%를 준비했는데도 컨포밍 융자로 문제없이 융자승인이 됐다.

반면에 다른 한 고객으로부터 재융자 요청을 받았다. 2년 정도 전에 융자를 한 고객인데 당시 5% 중반대로 융자를 했고 지금은 4% 초반에 이자가 형성되니 재융자를 원했다. 당시의 수입보다 현재 좀 더 늘었으니 수입은 문제가 없어 재융자가 별 어려움이 없어 보였다. 그런데 재융자를 위해 크레딧을 조사 해보니 바로 두 달 전 모기지 페이먼트를 한달 연체한 기록이 있었다. 깜짝 놀라 어떻게 된 거냐고 물어보니 그냥 웃으며 깜빡 잊고 모기지 페이먼트를 한달 넘겼는데 다음 달에 두 달치를 다 지불했다고 괜찮지 않느냐는 듯 이야기 했다. 홈 모기지 페이먼트 연체는 크레딧이 적게는 50점에서 많게는 100점 이상 내려가게 만든다. 그리고 모기지 연체 기록이 있으면 재융자는 바로 물 건너 간 것이다. 이 고객이 정상적인 재융자를 받기 위해서는 최소 1년을 기다려야 한다. 이번 시간은 개인 크레딧에 크게 영향을 미치는 몇 가지를 알아본다.

1. 주택 모기지 페이먼트

주택 모기지 페이먼트는 어느 은행이고 상관없이 매달 1일까지 페이먼트를 하라고 고지서가 나온다. 그 고지서의 페이먼트는 그 전달의 모기지 페이먼트를 말한다. 예를 들면 7월1일까지 페이먼트를 하라는 고지서는 6월 모기지이다. 이것은 정부에서 15일까지 유예기간을 준다. 즉 7월 1일까지 내야 할 모기지 페이먼트는 7월 15일 은행 마감 시간 전까지 페이먼트를 하게 되면 이자가 붙지 않는다. 만약 15일을 넘기면 늦게 낸 연체료(Late Payment)가 다음 달 모기지에 추가된다. 그리고 7월 1일까지의 모기지를 7월 31일까지 납부하지 않을 경우엔 이자는 물론이고 크레딧 기록에 1달 연체로 기록이 보고된다.

2. 법원 판결

간혹 고객 중에 크레딧을 점검하면 법원 판결 기록이 있는 고객이 있다. 판결 기록이 완료된 경우는 큰 문제가 없으나 아직 처리되지 않았을 경우엔 무조건 처리가 된 후에 클로징이 가능하다. 참고로 세금이나 의료분쟁이 해결이 됐는데도 불구하고 판결 기록이 지워지지 않은 경우나 본인 것이 아닌 기록이 올라와 있는 경우가 있다. 이런 경우는 본인이 직접 코트를 찾아가 해결할 수 있다. 먼저 코트에 분쟁 기록을 알아 이것이 해결이 된 건이면 당시 해결된 문서를 지참하고 찾아가 기록을 지워야 하고 혹시 본인 것이 아닌 경우에는 코트의 그 기록이 자신의 것이 아닌 것을 증빙하는 서류를 제출함으로써 그 기록을 지울 수 있다.

3. 각종 콜렉션 (Collection)

크레딧 카드 회사나 전화 회사 의료 기관들이 대금이나 의료비를 제때 수령하지 못할 경우 일반적으로 취하는 방법이 콜렉션 에이전트에 넘기는 것이다. 콜렉션 에이전트는 크레딧 회사로 고객이 페이먼트하지 않는 연체기록을 넘겨 받게 된다. 콜렉션 기록은 크레딧 점수를 내리는 것은 물론이고 주택 융자를 해결하기 위해선 콜렉션의 페이먼트가 완료되거나 분쟁이 해결되어야 융자가 가능하다고 보면 된다. 간혹 고객 중에 본인 것이 아닌데도 콜렉션 기록이 올라와 있는 경우가 종종 있다. 한 예로 한 콜렉션 회사가 고객에게 콜렉션을 걸어 놓았는데 확인해 보니 사용하지도 않은 전화 회사 대금 연체였다. 이런 경우에 대부분 비슷한 이름을 가진 다른 사람 기록이 본인의 크레딧에 올라와 있는 것인데 콜렉션 회사에 연락해서 기록을 지워달라고 말하는 것은 전혀 소용이 없다. 우선 연체된 기록이 있는 전화회사의 신분도용부서에 연락을 취해서 해당 어카운트가 본인 것이 아니라고 보고하면 간단한 양식의 서류를 보내준다. 일반적으로 필요한 서류는 본인 확인 가능한 현재 운전면허증과 연체기록이 있을 당시 본인의 주소가 증빙되는 서류 몇 가지와 신분도용 경찰 보고서이다.

경찰보고서는 관할 경찰서에 가서 간단히 설명하고 증빙서류를 보여주면 바로 신분 도용 리포트를 작성해준다. 이것을 해당 전화회사 신분도용부서에 보내면 된다. 다음 단계는 해당회사에서 콜렉션 에이전트에 보고를 하고 콜렉션 에이전트는 콜렉션 기록을 지움과 동시에 크레딧 회사에 보고하게 된다. 이런 일들이 순리적으로 처리되면 다행이나 많은 사람들이 연결돼 일을 하다 보니 일반적으로 생각하는 기간 안에 잘 이뤄지지 않는 경우가 허다하다. 그래서 이런 일이 발생하면 모든 기록을 문서로 받아놓고 해결되었는지 수시로 확인하고 해결되지 않으면 될 때까지 계속 연락을 취해서 확인하는 것이 필수다.

4. 크레딧 카드사용

크레딧 카드는 꼭 필요한 수단이다. 또한 크레딧 점수 관리에도 중요한 수단이 된다. 하지만 올바른 사용법이 크레딧 점수를 높이고 융자를 받을 수 있는 첩경이 된다. 일단 크레딧 카드가 오픈이 되면 사용 한도액이 주어진다. 매월 사용한 금액을 전부 갚으면 전혀 문제가 없지만 전액 갚을 수 없는 상황이 되는 경우에 한도액의 절반인 50% 이상을 넘기면 크레딧 기록이 나빠지기 시작한다. 한도액 끝까지 사용하고 크레딧 회사에서 오는 미니멈 페이먼트만 하게 되면 몇 달 내로 크레딧이 충분히 망가질 수가 있다. 오래된 크레딧 카드일수록 없애지 않는 것이 좋고 불필요한 크레딧 카드는 미리미리 없애야 한다. 하지만 융자를 원활하게 받기 위해서 최소 3~4개 크레딧 라인이 유지돼야 한다. 수입이 많지 않을 경우 융자 받을 즈음에는 크레딧 빚을 전부 갚아 월 페이먼트 지출을 제로로 만들어 놓아야 조금이라도 더 융자를 받을 수가 있다.

아무리 강조해도 지나치지 않지만 크레딧만 잘 관리하여도 5%로 주택을 구입 할 수 있음을 기억하자.