[독자가 묻고 기자들이 답합니다] 지출 31% 넘으면 HAMP<상환액 재조정>, 주택 가치 높으면 HARP<이자율 재조정>

Q. 갑자기 소득이 줄어 주택 모기지 상환에 어려움을 겪고 있습니다. 정부의 도움을 받을 수 있는 방법은 없나요?

A. 미국에선 지난 2008년 서브프라임 모기지 사태가 발생한 이후 수많은 주택 소유주들이 모기지 상환에 어려움을 겪으며 결국 집을 잃는 사례가 속출했습니다. 이에 연방정부는 이러한 주택 압류 사태를 최소화하고 주택 소유주들에게 보다 유동적인 모기지 상환 조건을 제공하기 위해 몇가지 새로운 모기지 프로그램을 마련했습니다. 이 가운데 기존의 모기지 조건을 재조정해 매달 내는 상환 금액을 줄여주는 프로그램과 재융자를 통해 이자율을 낮춰 전체 모기지 상환 부담을 줄이는 프로그램이 가장 많이 활용되고 있습니다.

두 프로그램은 주택 소유주 가운데 경제적 이유로 매월 모기지 상환을 하지 못하거나 체납 위기에 처한 경우를 지원하기 위해 마련된 것으로 연방 재무부와 주택.도시개발부가 공동으로 관리.감독을 맡고 있습니다. 두 프로그램의 자격과 신청 절차 등을 알아봤습니다.

◆ 홈어포더블 모기지 재조정 프로그램(Home Affordable Modification Program.이하 HAMP)=모기지 상환을 못해 압류 위기에 처한 주택 소유주들을 위해 마련된 프로그램입니다. 따라서 이 프로그램을 적용받으려면 소득이 낮아 기존 모기지의 월 상환 금액을 내기 어려워야 합니다. 프로그램 적용 여부를 판단하는 기준은 현재 매월 납부하고 있는 모기지 페이먼트와 이자 등의 지출 금액을 월 세전소득과 비교해 판단합니다. 이를 '부채 대비 소득 비율(Debt-to-Income Ratio)'이라 하는데 지출이 소득의 31%를 넘을 경우에만 HAMP를 적용받을 수 있습니다. 또 HAMP 적용을 받아 모기지가 재조정되면 새로운 월 납부 금액은 소득의 31% 미만으로 책정되도록 돼 있습니다.

예를 들어 한 달 세전소득이 3000달러인 주택소유주가 모기지와 이자 등을 합쳐 한 달에 1500달러를 지출한다면 이에 대한 '부채 대비 소득 비율'은 50%가 됩니다. 이에 따라 이 소유주는 HAMP 적용받을 수 있는 자격이 되고 만약 프로그램 혜택을 받게 되면 월 지출 금액은 930달러로 조정됩니다.

이렇게 월 상환 금액을 줄일 수 있게 되는 것은 모기지 재조정 과정에서 이자율을 줄이거나 상환 기간이 늘어나기 때문입니다. HAMP를 통해 모기지 상환 기간을 최대 40년까지 연장시킬 수 있습니다.

HAMP의 구체적인 적용과 변동 규정은 모기지 대출을 해준 은행 등 금융기관과 논의해야 합니다. 각 주택 소유주의 모기지 조건과 상환 기간이 다르기 때문에 적용받는 범위와 조건도 다르기 마련입니다. 또 HAMP에 참여하지 않는 은행도 있을 수 있기 때문에 우선적으로 각자 모기지 대출 은행의 HAMP 참여 여부를 확인해야 합니다.

참여하는 금융기관에서는 ▶모기지 타입 변경 ▶상환 기간 연장 ▶이자율 인하 ▶이자 등 체납된 금액을 원금에 합쳐 재조정하는 등의 방법 가운데 하나 또는 여러 가지를 HAMP에 적용시켜 시행하게 됩니다. 이 역시 각자의 모기지 조건에 따라 다르게 적용되기 때문에 어떤 조건이 적용된다고 확정하기는 어렵습니다.

모기지 타입 변경은 현재 변동 이자율로 적용받고 있는 모기지를 고정 이자율로 바꾸는 식을 의미합니다. 또 상환 기간 연장은 현재 30년일 경우 40년으로 연장할 수도 있다는 뜻입니다. 이자율 인하는 모기지 조건에 따라 임시적으로 적용될 수도 있고 영구적으로 변동될 수도 있습니다.

◆ 홈어포더블 재융자 프로그램(Home Affordable Refinance Program.이하 HARP)=HARP는 모기지 재조정과 달리 융자 자체를 다시 받는 재융자 프로그램입니다. HAMP가 기존의 모기지 조건을 변동시켜 월 상환 금액과 이자율 등을 인하시키는 방법이라면 HARP는 소유하고 있는 주택을 담보로 이자율이 낮고 상환 조건 등이 나은 새로운 융자를 받는 것입니다.

그러나 HARP에 적용되려면 기존의 모기지가 연방 정부 보증 주택융자기관 패니메이(Fannie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)에서 보증한 모기지여야 합니다. 이를 확인하려면 패니메이 웹사이트(www.knowyouroptions.com/loanlookup)나 프레디맥 웹사이트(https://ww3.freddiemac.com/loanlookup)에 접속해 이름과 주소 그리고 사회보장번호 마지막 4자리를 입력하면 됩니다.

일반 재융자와의 가장 큰 차이는 HARP 신청 조건이 까다롭지 않다는 것입니다. 재융자는 현재 소유하고 있는 주택을 담보로 하기 때문에 만약 주택 가치가 현재 남아있는 모기지보다 낮을 경우 일반적으로는 어렵습니다. HARP 역시 지난 2009년 재무부가 신설할 당시에는 조건이 까다로워 혜택을 받기 어려웠으나 지금은 주택 가치 조건 규정이 폐지돼 주택 가치가 모기지보다 낮을 경우에도 혜택을 받을 수 있게 됐습니다.

그러나 HARP는 HAMP와 달리 현재 모기지 납부 기록이 좋아야 합니다.

◆ 신청방법=HAMP는 정부가 운영하는 '메이킹홈어포더블' 웹사이트(www.makinghomeaffordable.gov)에 접속해 신청서를 내려받으면 됩니다. HAMP는 모기지를 발급한 금융기관이 참여하고 있어야 하는데 뱅크오브아메리카.JP모건 체이스.웰스파고.씨티모기지 등 주요 대형 은행과 모기지 업체들은 참여하고 있습니다.

〈표 참조>

내려받아야 할 신청서는 모기지 지원 신청서(RMA)와 국세청의 소득세 신고 자료 요청 서류(4506T-EZ 또는 4506-T) 등입니다. 또 소득을 증명할 서류가 필요한데 가장 최근의 급여 명세서나 자영업자일 경우 수익.손실 명세서 등을 제출해야 합니다. 이 외에도 소셜시큐리티나 장애인 지원금 등에 대한 수입 기록도 필요합니다.

이들 서류를 작성하고 준비한 뒤 모기지를 발급한 금융기관에 제출하고 상담하면 됩니다.

HARP 역시 현재의 모기지 관련 서류와 소득 관련 서류 등을 준비한 뒤 모기지 회사에 연락해 상담을 요청하면 됩니다. 자세한 신청 절차는 웹사이트(www.harp.gov)에서 확인할 수 있으며 전화(888-995-4673)로도 문의할 수 있습니다.

HAMP와 HARP는 2016년 12월 31일까지 운영되기 때문에 신청을 하려면 서둘러야 합니다.

[e-mail]