‘부진 털고, 새로 시작하는 한 해가 되길…’

[김은중의 밴쿠버 부동산 바로 보기] <2>

협회 자료에 기초한 2006년 12월의 부동산 시장 동향 분석

광역 밴쿠버 부동산 협회(REBGV)와 프레이저 밸리 부동산 협회(FVREB)는 2006년 12월의 부동산 시장 동향을 각각 지난 주 중반에 발표하였습니다.
이에 그 내용을 요약하고 시사점을 찾아 보도록 하겠습니다.


▨ 광역 밴쿠버는 거래 부진이 심화

우선, 광역 밴쿠버(West Vancouver, North Vancouver, Vancouver West, Coquitlam, Burnaby 등 Fraser River의 북서쪽 지역과 South Delta를 포함하는 지역)의 지난해 12월의 부동산 시장 동향은 다음과 같은 표 ‘2006년 12월 광역 밴쿠버 주택시장 동향’으로 요약됩니다.


지난 11월에 비하여 거래량 감소폭이 더욱 커졌다는 것을 알 수 있습니다.
지난 11월에는 전년 동월대비 19.7% 감소하였으나, 12월에는 27.7%나 감소하였기 때문입니다.
주택의 유형에 관계없이 골고루 감소하였다는 것을 표에서 알 수 있습니다.

그 결과 지난 2006년의 1년 동안 전체주택의 거래량은 2005년에 비하여 12.4% 감소하였습니다.
주택의 유형별로는, 단독주택의 거래량이 상대적으로 크게 감소하였으며, 결합주택(타운하우스 등)의 거래량은 감소폭이 그다지 크지 않았습니다.


지난 한 해 동안에 매물로 나온 주택의 숫자는 2005년에 비하여 5.2%가 증가하였습니다.
단독주택의 매물은 비교적 적게 증가한 반면에, 아파트의 매물 증가가 상대적으로 많았습니다.



지난 2006년을 간단하게 요약하자면, 매물은 5.2% 증가하였으나 거래량은 12.4% 감소하였다고 할 수 있습니다.
즉, 팔려는 물량은 많아졌는데 잘 팔리지 않았다고 표현할 수 있습니다.


▨ 프레이저 밸리도 거래부진 지속

다른 한편으로, 프레이저 밸리(Surrey, Langley, White Rock, Abbotsford 등 Fraser River의 남동쪽 지역과 Mission을 포함하는 지역)의 2006년 12월의 부동산시장 동향은 다음과 같은 표 ‘2006년 12월 Fraser Valley 주택시장 동향’으로 요약이 됩니다.


지난 11월에 이어서 12월에도 전년대비 거래량 감소폭이 상당히 큽니다.
특히 단독주택의 거래량이 3분의 1 이상 감소하여, 전체적인 감소폭 확대에 기여하였습니다.


2006년 전체적으로 프레이저 밸리의 거래량은 2005년에 비하여 10.7% 감소하였으며, 매물 등록은 1.3%가 증가하였습니다.
매물이 증가하고 거래는 감소하는 양상은 광역 밴쿠버와 마찬가지의 현상이지만, 프레이저 밸리가 매물이 덜 증가하고 거래량은 덜 감소하여 상대적으로 양호하다고 할 수도 있겠습니다.


주택의 유형별로는 아파트의 거래량 감소가 눈에 띄며, 타운하우스의 거래 감소폭은 그다지 크지 않다고 하겠습니다.
타운하우스 등과 같은 결합주택의 거래량 감소가 크지 않다는 것은 광역 밴쿠버와 마찬가지의 양상을 보이고 있습니다.


그렇지만 가장 두드러진 양상은, 연말의 매물잔량이 6,070 채로서 2005년 말 보다 45.8% 증가하였다는 것입니다.
이러한 증가율은 필자가 통계 수치를 가지고 있는 2000년 이후의 최고 증가율입니다.
이것을 단적으로 표현하면, 2006년에는 팔리지 않아서 쌓인 물량이 대폭적으로 증가하였다는 말이 됩니다.


▨ 전체적으로 ‘Divergence’ 발생

광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 같이 고려해 보면, 2006년의 시장 상황을 알 수 있습니다.
제시된 그래프 ‘2006년 지역별 거래량 전년대비 증감률’은 2006년 각 월의 거래량이 2005년 대비 얼마나 증가 혹은 감소하였는가를 나타내고 있는데, 그 증감 수치는 왼편 축에 표시되어 있습니다.
직선으로 채워진 막대는 광역 밴쿠버의 거래량이며, 점으로 채워진 막대는 프레이저 밸리의 실적입니다.


0.0%라고 표시된 수평선의 위 부분으로 막대 그래프가 올라가 있으면, 그 달의 거래량은 전년대비 증가하였다는 것을 의미합니다.
반대로, 0.0%라고 쓰여진 수평선의 아래 방향으로 내려가 있는 막대의 끝과 왼편에 있는 축에 표시된 눈금을 이어보면 얼마나 감소하였는가를 알 수 있습니다.


그 그래프를 보면, 비교적 좋은 출발을 보였던 2006년의 거래량이 감소하는 방향으로 굳어지는 것은 6월부터임을 알 수 있습니다.
전체적으로 거래량 감소폭이 점점 더 커지는 경향이 있음을 알 수 있습니다.
프레이저 밸리는 하반기 6개월 연속 거래량이 20% 넘게 감소하였습니다.


이러한 거래량 감소가 2007년에 회복되지 않으면, 밴쿠버의 부동산 시장은 약세를 보일 것이라는 기술적인 지표가 발생하였습니다.
이른바 ‘Divergence’라는 현상입니다.
이 ‘Divergence’는 가격 지표의 움직임과 그 보조 지표의 움직임 사이에 괴리 현상이 발생하는 것을 의미하는데, 시장의 방향 전환을 시사하는 지표로 이용되는 경향이 있습니다.


구체적으로 설명하자면, 2006년의 평균가격은 광역 밴쿠버나 프레이저 밸리의 모든 유형의 주택에서 2005년에 비하여 모두 올랐기 때문에, 가격 지표는 상승하였습니다.
그런데, 그 거래량은 모든 유형에서 감소하여 보조 지표는 하락하였습니다.
즉, 가격 지표와 보조 지표 사이에 ‘Divergence’가 발생하였다고 볼 수 있다는 의미입니다.


▨ 2007년 거래량 회복이 관건

이러한 ‘Divergence’가 발생하면, 시장의 방향이 전환되는 경우가 많았다는 것이 기술적인 분석가들의 주장입니다.
그 지표의 신뢰도는 상당히 높다고 알려져 있으며, 때로는 커다란 의미의 반전이 발생한다고 믿어지고 있습니다.


그러나 반드시 비관적인 것 만은 아닙니다.
지난 2004년에도 그러한 Divergence가 발생하였었고, 어느 협회의 자료에선가 2004년이 최근의 가장 커다란 위기이었다는 표현을 하기도 한 것으로 기억됩니다.


그렇지만, 2005년에 거래량이 상당히 크게 증가하면서 그 위기를 넘겨, 광역 밴쿠버는 10.7%가 증가하였고 프레이저 밸리에서는 16.8%가 증가하여 사상 최고치의 거래량을 기록하였던 것입니다.


따라서, 2007년의 밴쿠버 부동산 시장의 방향 전환 여부는 거래량의 회복 여부가 가장 커다란 관건이라는 것이 필자의 의견입니다.
매수세가 활발해져 거래량이 2006년 수준을 넘어서면, 2007년의 밴쿠버 부동산 시장은 강세가 지속될 것이라고 예상할 수 있다는 의미입니다.


* 이 기사는 본지 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.


김은중(Eugene Kim)씨는...
▲BC주 공인 부동산 중개사
▲UBC 부동산학과(DULE) 재학중
▲쌍용 경제연구소 근무
▲서울대학교 학사 및 석사(MBA)
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