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계산해 보고 인생 계획 세워야 명확해져

[LA중앙일보] 발행 2020/02/20 부동산 2면 기사입력 2020/02/19 13:20

렌트냐, 구매냐 해답 찾기

재정적인 득실 따지고 시장 조사도 해봐야
어떤 미래 살지 큰 그림 그려봐야 해답 보여

계속 렌트로 살지, 집을 구매해야 할지 결정해야 할 순간이 있다. 고민을 해결해줄 만병통치약은 없다. 그래도 본인의 재정 상황과 생애 설계를 고려해 어느 쪽이 더 나을지 판단할 수 있는 요소들은 있다. 물론 렌트와 구매 모두 각자 장단점이 있다. 이들을 살펴봄으로써 어떤 결정이 나을지 가늠할 수 있다. 특히 어떤 요소들은 이전에 생각조차 해보지 않은 것들도 있다. 렌트가 나은지, 구매가 나은지 현명한 판단을 위해 다음의 요소들을 생각해 볼 필요가 있다.

■얼마짜리 집을 살 수 있나

본인이 얼마의 렌트비를 감당할 수 있는지는 대략 가늠할 것이다. 그렇다면 인근에서 본인이 살 수 있는 집은 얼마짜리가 적당할까.

대략 연 소득의 2.5배 금액대의 집을 사는 것이 적당하다는 말이 있다. 그러나 좀 더 정교하게 들어가려면 몇 가지 고려할 사항들이 있다.

우선 소득 대비 부채 비율이다. 매달 소득에서 의무적으로 납부해야 하는 크레딧 카드나 다른 대출금의 미니멈 페이 등이 차지하는 비중을 따져야 한다. 크레딧 점수는 모기지 대출 회사가 대출 후 리스크를 판단하는 기준으로 삼는다. 다운페이도 마찬가지로 많을수록 은행 등에는 리스크가 적은 대출자로 어필할 수 있다.이들 3가지 요소가 모기지 사이즈와 대출 기간 등에 영향을 미치고 당연히 얼마짜리 집을 살 수 있는지를 결정짓는다.

■사는 곳 주변의 주거비

세입자에서 홈 오너로 변신하기 전에 집을 사고자 하는 지역을 살펴봐야 한다. 원하는 집의 형태가 콘도인지, 타운 홈인지, 싱글 홈인지도 정해야 한다.

집값이 비싼 지역이면 지출하는 렌트비 수준과 비슷한 선에서 적정한 모기지로 대체하기란 쉽지 않을 것이다. 특히 세부적으로 따져보면 반드시 집을 사는 것이 렌트보다 돈을 적게 쓰는 것은 아니라는 사실을 발견할지도 모른다. 이를 위해 뉴욕타임스는 ‘렌트 대 구매 계산기’를 웹사이트(www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html)에 공개해 뒀는데 다양한 숫자들을 넣어 보면 어떤 결정이 나을지 참고할만한 결과를 얻게 될 것이다.

■유지와 보수에 대한 책임

렌트로 살면 집 고치기의 책임은 주인에게 떠넘기면 된다. 그런데 집을 사면 본인이 주인이 되면서 당연히 모든 책임을 짊어져야 한다. 케이블 채널 HGTV는 초보 주택 오너들이 궁금해할 주택 수리 관련 비용을 웹사이트(https://www.hgtv.com/design/real-estate/immediate-expenses-for-new-homeowners-to-expect)에 올려뒀으니 참고하며 렌트로 살지, 집을 살지 판단하는데, 자료로 쓰면 되겠다.

■다운페이와 클로징 비용

홈 오너가 되기 위한 중요한 요소 중 하나가 현금이다. 평상시 필요한 비상금 이외에 집을 사는데 다운페이와 클로징 비용은 필수다. 다운페이는 집값의 3% 이상부터 가능하지만, 도시일수록 10~20% 다운페이를 필수로 여기며, 바이어들 사이의 경쟁이 극심한 곳은 전액 현금으로 사는 경우도 있다는 점에 유의해야 한다. 클로징 비용의 전국 평균은 주택 구매가의 2~5% 수준이다. 모기지 대출기관을 비교해서 조금 낮출 수는 있지만, 클로징 비용 전체를 내지 않을 수는 없는 법이다.

■크레딧 점수와 부채

대부분의 지역에서 모기지 승인을 받는 것보다는 리징 오피스에서 아파트 렌트 신청을 통과하는 것이 수월하다. 만약 집을 살 생각이면 부채는 관리할 수 있는 수준이고, 크레딧 점수는 좋은 수준을 유지해야 한다. 크레딧 카드를 한도까지 사용하고, 연체한 기록이 있으며, 카드빚이 많다면 모기지 대출 기관은 믿을 만한 대출자로 취급하지 않을 것이다.

모기지를 신청하려면 크레딧 점수도 체크해야 한다. 에퀴팩스, 엑스페리언, 트랜스유니언을 통해 크레딧 리포트를 1년에 한 번 무료로 받을 수 있으니 참고하면 된다. 크레딧 점수는 보통 620점을 넘으면 모기지를 받을 수 있고, 정부가 운영하는 프로그램은 500점대도 가능하다. 다만 가장 낮은 금리로 모기지를 받고 싶다면 760점 이상이 필요하다. 크레딧 점수와 모기지 이자율의 관계는 웹사이트(https://www.myfico.com/credit-education/calculators/loan-savings-calculator)를 이용하면 된다.

■저축과 비상금

집을 살 생각이라면 상당한 비상금도 필요하다. 당장 은행에 보여줄 저축액이 있어야 하는데 예를 들면, 최소한 2개월 치 모기지 페이먼트를 감당할 정도는 돼야 한다. 모기지 대출 기관은 대출자가 파산하는 것을 원치 않는다. 비상 상황이 생겨도 은행에 내야 할 모기지 페이먼트는 문제가 없길 바란다. 대출자 입장에서 비상금이 없다면 모기지는 골칫거리로 전락할 가능성이 커진다.

■렌트 vs 구매 상황별 진단법

대략 구매냐, 렌트냐를 결정지을 갖가지 요소들을 점검해 봤고 이를 통해 집을 사는 것이 제격인 5가지 상황을 정리했다.

▶정착할 준비가 됐다. 좋아하는 동네를 발견했고, 학교들도 마음에 든다. 최소한 향후 수년간 이곳에서 살 것 같은 기분이다.

▶재정 상황이 안정적이다. 크레딧 점수와 부채 수준이 개선되고 있다. 집을 가진 뒤에 들일 돈에 대해서도 불편함이 없다.

▶추가적인 책임감에 대해서 자신감이 있다. 세금부터 보험까지 그밖에 예상치 못한 주택 보수 등 집을 소유하는 데 있어서 져야 할 책임을 감내할 자신이 있다.

▶현금 상황이 좋은 편이다. 비상에 대비한 저축이 있고, 다운페이와 클로징 비용을 내고도 필요하면 집을 보수할 수 있는 여유도 있다.

▶렌트보다 집을 소유하는 것이 이득이라고 생각한다. 장기간에 걸쳐 세금 및 보험료 등까지 계산해도 집을 사는 것이 이득이다. 그리고 원하는 지역에서 원하는 형태의 집을 살 수 있다.

대신 렌트가 더 나은 상황일 수도 있다. 여기 5가지 상황은 주택 구매보다는 렌트가 나은 경우를 정리한 것이다.

▶재정 상황의 개선이 필요하다. 학자금 대출을 갚았거나 다른 부채를 감당할 수 있다고 해도 당분간 렌트로 더 지내는 것이 크레딧 점수를 올리고, 부채를 줄이며, 미래에 더 나은 모기지 옵션을 선택할 수 있는 시간을 벌어줄 것이라고 판단된다.

▶삶의 유연성을 중시한다. 언제든 떠나고 싶은 마음이고 갑작스레 직장이 바뀔 수 있다면 렌트가 보다 나은 선택이다.

▶현재 저축을 하고 있다. 집은 사겠지만, 당장은 아니고 지금은 준비하는 과정이라면 당연히 렌트를 선택해야 한다. 렌트를 하며 더 많이 저축하고 미래의 홈 오너가 되기 위한 준비를 할 수 있다.

▶주택 구매보다는 렌트비가 싼 지역에 살고 있다. 인구밀집도가 높은 지역일수록 렌트가 주택 소유보다 비용이 적게 든다는 통계가 있다.

▶주택 보수하기가 싫다. 홈 오너가 되면 각종 고장이나 불편을 미룰 집 주인이 사라진다. 보수나 유지에 대한 책임을 지기 싫다면 당연히 렌트가 더 나은 선택이다.

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