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[최태은의 부동산 이야기]나도 랜드로드가 돼 볼까?

북VA부동산협 이사·실버라인 부동산 대표

“우리집을 세 놓고 다른 집을 하나 사서 이사하면 어떨까요? 노후대책으로요.” 요사이 렌트비가 천정부지로 오른다는 뉴스를 들은 고객이 묻는다. 현재 살고 있는 집의 모기지 이자율이 낮고 에퀴티가 많이 쌓여 있는데다 이사갈 집을 살 때 필요한 다운페이를 할 여력이 있다면 더할 나위 없이 훌륭한 부동산 투자이겠지만 이와같은 경제적 측면 이외에도 세입자를 포함한 부동산 관리를 잘 할 수 있을 지도 고려해 신중히 결정할 일이다. 이러한 부동산 투자 전에 꼭 짚어봐야 할 요소는 무엇이 있는지 살펴 보도록 하자.

먼저, 아직 다 갚지 못한 모기지가 있는 상태에서 집을 하나 더 사려면 높은 신용점수와 함께 충분하고 꾸준한 수입 그리고 다운페이 이렇게 삼박자가 맞아야 한다. 다음으로 알아볼 것은 주택 시세인데 매매가와 렌트가를 비교해 투자할 가치가 있는지 파악한다. 만약 다달이 집세를 받아 모기지를 낼 수 있다면 일단 안심이다. 하지만 세금, 세입자를 구할 경우의 광고비, 부동산 중개인을 고용해 세를 놓았을 때의 복비, 기본적인 주택 관리비에 더해 매니지먼트 회사에 관리를 맡겼을 경우의 경비까지도 계산에 넣어야 한다. 게다가 두 번째 주택 구입을 목적으로 모기지 신청을 하면 융자 은행은 통상적으로 렌탈 수입의 75~80 퍼센트정도밖에 인정하지 않는다. 공실률을 감안한 탓이다. 다시말해 당장 세가 나가지 않아 잠정적으로 집이 비어있다 하더라도 그 기간동안 주인이 버틸 수 있다는 확신이 서야만 융자를 허락한다.

그럼에도 불구하고 세입자가 나의 모기지를 내 주는 이런 식의 부동산 투자야말로 에퀴티를 쌓아가는 최상의 방법 중 하나가 아닐까 싶다. 이미 널리 알려져 있듯이 모든 융자 페이먼트는 원금과 이자로 이뤄지는데 매달 모기지를 납부할 때마다 원금이 점차적으로 줄어가니 오래동안 집을 소유하면서 계속해서 세를 놓는다면 할부상환의 장점을 최대한 이용하게 되는 셈이다. 덧붙여 세를 놓았던 집을 5년안에 팔 경우 그 5년 중에서 2년 동안 본인이 거주했다면 개인은 250,000달러까지 부부는 500,000달러까지 양도소득세를 면제받을 수 있으니 세금면에서도 금상첨화다.

반면에 집 두채를 한꺼번에 관리할 시간적 여유뿐만 아니라 집안의 뭔가가 고장났다며 수시로 연락을 해오는 세입자를 만났을 때 스트레스를 받지 않고 차분히 사태 해결을 할 수 있는 성격을 가졌는지도 생각해 보자. 아무리 조심스럽게 집을 쓰는 세입자라 해도 사실 자신의 재산이 아니므로 집주인만큼 애정을 갖고 주택관리를 하는게 드물기 때문에 비현실적인 기대를 하기보다는 리스계약서를 작성할 때 꼼꼼히 원하는 바를 나열하여 미리 합의를 보는 것이 현명하다. 예를 들어 계약기간 종료시 세입자가 집관리를 잘못해서 피해가 생겼을 때 보증금에서 수리비를 제하는 것 외에 매번 상당 금액의 수리비가 발생할 시 세입자에게 백달러 정도의 수리공제비를 부담시킬 수도 있다.
▷문의: 703-966-7268, tracy@silverlinerealtygroup.com 




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