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알면서도 어려운 주택 플리핑 성공 요령

“싸게 사서 잘 고쳐 비싸게 판다”
위험부담 크기 때문에 섣부른 도전은 금물
매물 찾기→자금 조달→고치기→되팔기

지난 17일 폴스처치의 웨스트인 호텔에서 열린 주택 플리핑(Housing Flipping)관련 세미나 현장. 토요일 오전 이른 시간임에도 불구하고 60여명의 참석자들은 성공적인 투자 ‘비법’을 하나라도 건지려는 듯 열중하는 모습이었다. 참석자들은 30대 가정 주부부터 60대 노부부까지 다양했으며 대부분은 주택 플리핑에 전혀 경험이 없는 ‘초짜’들이었다. 한 참석자는 “직장 생활만으로는 노후준비가 될 거 같지 않아서 부동산 투자에 관심을 갖게 됐다”며 “올해 안에 집을 사서 내년 초에 되파는 게 목표”라고 말했다.
 
이 세미나에 강사로 나선 부동산 투자 전문업체 F사의 브라이언 윌키스씨는 “주택 플리핑에 성공하는 열쇠는 부동산 시장에 있는 게 아니라 투자자 자신이 어떻게 하느냐에 달렸다”고 말했다. 주택 시장 상황을 떠나서 ‘돈을 버는’ 투자자는 어디에나 있다는 말이다.
 
그러면서 “아마추어처럼 준비 없이 달려든다면 실패할 확률이 높다는 점, 그리고 투자에는 반드시 위험부담이 있다는 점은 알아둬야 한다”고 강조했다. 샌디에이고에 본사를 둔 이 업체는 최근 워싱턴 여러 지역에서 주택 플리핑과 관련한 무료 세미나를 열었다. 이날 세미나 내용과 그외 주택 플리핑 경험자들이 전하는 노하우를 정리했다.
 
 ◇주택 플리핑 성공하려면 ‘F4’ 잘해야
 주택 플리핑의 과정은 매물 찾기(Find), 자금 조달하기(Fund), 고치기(Fix), 되팔기(Flip)로 나눌 수 있다. 이 네 가지만 잘하면 된다는 건데, 말처럼 쉬운 일은 아니다. 가장 주의할 점은 주택을 매입하기 전에 수익 여부를 정확히 판단하는 거다. 이를 위해선 ‘싸게 사서 비싸게 팔라’는 간단하면서도 어려운 과제가 주어진다. 전문가들은 지난 3개월간 매매된 주변 주택들의 시세와 수리비 등을 분석하고 향후 되팔 때 가격을 미리 정해 놓은 뒤 시작하는 게 좋다고 조언했다.


 
할인된 주택을 구매하기 위해 압류 주택이나 은행 소유 주택(REO)을 구입하는 것은 이미 잘 알려진 방법이다. 전문가들은 이혼이나 파산으로 급매를 준비 중인 매물을 찾아 타인의 ‘아픔’을 ‘기회’로 삼는 노련한 투자자들도 있다고 귀띔했다.
 
 ◇자금 조달, 사설 대출업체 활용하기도
 투자금 사정이 여유롭지 않다면 사설 대출업체(Private Money Lender)를 이용하는 것도 방법이다. 앞서 세미나에서 윌키스 씨는 “사설 대출업체로부터 돈을 빌릴 경우 이자율은 보통 15%정도로 높다”고 전제했다.
 
하지만 “이들 업체들은 일반 은행들이 사용하는 주택담보대출비율(LTV)이 아닌 ‘수리 후 주택 가치(After Repair Value, ARV)’의 75%정도까지 대출을 해준다”는 장점이 있다고 소개했다. 또 이들 업체로부터 대출을 받기 위해선 전문가 다운 계획서가 필수라고 조언했다.

윌키스 씨는 이어 주택 수리나 리모델링을 할 때 아마추어들은 노동력과 자재 비용 모두를 지불하는 반면 고수들은 직접 자재를 구입한 뒤 수리공을 고용한다고 말했다.
 
그러나 이 역시 초보자들에겐 어려운 과제다. 이런 경우 여러 시공업체들로부터 견적서를 요청하고, 들어갈 자재와 비용을 자세히 밝힌 업체들 중 신용있고 경험있는 곳을 고르는 게 안전하다.
 
부동산 투자업체인 ‘토마스빌 홈즈’의 토마스 네이더트 대표는 한 지역 매체와의 인터뷰에서 “너도 나도 플리핑에 뛰어들면서 수리공들의 수요가 많아지자 임금은 오르고 마진폭은 줄었다”고 말했다. 이 업체는 메릴랜드 앤아룬델 카운티에서 플리핑 사업을 집중적으로 하고 있다.
 
전문가들은 이어 시간제로 임금을 청구하는 업체들의 경우 처음에는 저렴한 것처럼 보이지만 결국엔 더 큰 비용이 들어가는 경우가 있다고 지적했다.
 
 ◇만일의 상황까지 고려해 계획 세워야
 부동산 TV채널에서 보여지는 성공적인 플리핑을 모두가 경험할 수 있는 것은 아니다. 앤아룬델 카운티에 거주하는 크리스 마이오씨는 한 지역 매체를 통해 “6개월 안에 되팔려던 투자 주택을 1년이 되서야 팔 수 있었다”며 고충을 털어놨다. 그는 지난 2013년 애나폴리스에 있는 낡은 집을 치열한 입찰 경쟁을 뚫고 29만5000달러에 구입했다.
 
당초 계획은 6만 달러 정도를 투자해 집수리를 한 뒤 6개월 이내에 되파는 것이었다. 그러나 결과는 사뭇 달랐다. 총 수리비로 원래 예산의 두 배인 12만 달러가 들었고, 집도 1년 뒤에서야 팔렸다. 되팔 때 가격은 46만9000달러. 마이오씨는 “플리핑을 위해 풀타임 직장 생활과는 별도로 매주 38시간을 일했지만 이를 통해 남긴 이익은 2만 달러였다”고 말했다.
 
주택 플리핑 과정에서 특히 ‘시간은 금’이다. 집을 되팔기 직전까지 비용이 계속 발생하기 때문이다. 집수리를 하다 보면 예기치 않게 수리할 곳이 발견되기도 하고 플리핑 기간 동안 각종 공과금과 보험, 세금 등 갖가지 비용도 투자자의 몫이다. 따라서 리모델링이나 집수리 업체를 고용할 때는 계약서에 공사 시작 날짜와 마무리 날짜를 정확히 기재하고, 분쟁 발생 시 대응 방안과 단계별 과정에 따른 임금 지불 날짜를 명시하는 것도 방법이다.
 
 ◇리모델링, 최대한 무난한 스타일로
 주택을 리모델링할 때 가장 주의할 점은 집안 스타일을 자신의 취향이 아닌 다수의 취향에 맞추는 것이다. 이를 위해선 벽지나 페인트 색상을 가장 무난한 것으로 고르는 게 현명하다. 또 현지 소득 수준과 환경 등을 감안해 자재를 고르는 것도 쓸 데 없는 비용 지출을 막는 방법이다. 예를 들어 일반 세라믹 타일로 충분한 곳에 인조 대리석을 깐다면 투자자 입장에선 손해라는 것이다.
 
전문가들은 또 텅빈 집 대신 가구와 생활 용품 등으로 꾸미는 스테이징(staging)을 한다면 주택 판매 기간을 줄이는 데 도움이 된다고 설명했다. 업계에 따르면 주택 크기와 방 갯수 등에 따라 가격이 다르지만 방 4~5칸 짜리 주택의 경우 전문 스테이징 비용은 3000달러 정도다.
 
전문가들은 또 집을 되팔 때 가격 책정을 다소 공격적으로 하는 것도 방법이라고 조언했다. 주택 플리핑 투자의 경우 가능한 빨리 되팔수록 유리하기 때문이다.
 
이성은 객원기자


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