'동업 하려면 계약관계 문서화 하라'

[이병오 변호사의 해외 투자 가이드]

상업용 부동산을 취득할 경우 가족이 아닌 제 3자와 공동으로 투자하는 경우가 많다.


이 경우 고려해야 하는 사항들에 대해 살펴보자.

첫째, 부동산의 등기부상 소유 형태다.
우선 배우자가 아닌 타인과 공동 소유하는 Tenancy in Common 형태가 있다.
이 경우 법적으로 개인의 소유 지분이 명확히 등기되고, 그에 따른 소유권의 법적 행사가 확실히 담보된다는 장점이 있다.

반면 소유 지분 변동이나 담보 설정 등 등기 사항 변경 시마다 공동 투자자 전원이 서명하거나 일일이 위임장을 공증해 함께 등기해야 하는 번거로움뿐 아니라 지분 변동 분만큼 취득과 등록에 관한 세금을 내야 한다는 단점이 있다.


그래서 법인을 설립해 등기부상 법적인 명의를 갖게 하고 실질적인 소유권은 투자자들이 갖는 방법이 사용되기도 한다.
한국에서의 명의신탁과 비슷하다.


둘째, 사업자의 형식이다.
먼저 법인을 설립하지 않고 동업하는 방식이다.
이 경우 동업자간 서면 계약서 유무에 관계없이 Partnership이 형성되며, 특정 프로젝트에 대해 Joint Venture가 만들어질 수도 있다.


파트너쉽이 형성되면 이익 배분과 손실에 대한 분담이 이루어지는데, 주의할 점은 동업자 개인이 파트너쉽의 제 3자에 대한부채나 계약 이행 의무에 대해 무한 책임을 질 수 있다는 것이다.
이러한 무한책임을 제한하고 싶으면 Limited Partnership을 구성하고 이를 등록해야 하며, 이 경우에도 무한책임을 지는 General Partner가 한 사람 이상 있어야 한다.


다음은 법인을 설립하는 경우다.
법인의 장점은 주주들이 법인의 채무에 대해 무한 책임을 질 필요가 없고, 법인에 투자한 액수만큼만 위험 부담을 진다는 것이다.
캐나다에서는 법인 설립이 한국에 비해 쉽고 유지 비용도 적게 드는 편이다.


BC주의 경우 외국인이라도 쉽게 법인을 설립할 수 있는데, 단 외국인의 지분이 50%가 넘으면 비상장 법인이 누릴 수 있는 법인세 감면 혜택은 받을 수 없다.


어떤 경우든 꼭 유의해야 하는 점은 동업자간 권리와 의무에 대해 명문화된 계약서를 미리 준비하는 것이다.
특히 파트너쉽에서 계약서가 없을 경우 계약의 내용이 입증되지 않을 때에는 일반적인 관례에 따른 권리만이 인정될 수 있다.


동업 관계에 문제가 생겨 필자에게 상담을 의뢰하는 사람들 중 많은 경우가 동업을 시작할 당시에는 신뢰하는 사이여서 계약 관계를 명확히 해 놓지 않았지만, 그로 인해 실제로 문제 해결이 어려워진 경우가 대부분이었다는 점을 지적하고 싶다.
<한국본사>

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