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[라이프 트렌드|기고] 주목받는 부동산 틈새상품 레지던스 투자법

[한국 중앙일보] 기사입력 2018/06/04 08:07

이덕수 한화생명 부동산 전문가


최근 정부의 부동산 시장 규제가 강화되면서 레지던스가 틈새 상품으로 주목 받는다. 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 개념으로 객실 안에서 취사도구와 세탁기 등 장기 주거에 필요한여러 시설을 구비한 임대형 주거 상품이다. 오피스텔처럼 분양 받아 호텔보다 저렴한 가격에 숙박시설로 활용할 수 있다.

레지던스가 틈새 상품으로 각광받는 데는 몇가지 이유가 있다. 첫째, 주택법이 아닌 건축법의적용을 받기 때문에 청약통장이 필요 없다. 아파트 청약도 계획하는 투자자라면 청약가점에서불이익을 받지 않을 수 있다. 둘째, 오피스텔과 같이 구분 등기가 가능한 상품으로 매매가 자유롭고 임차인의 전입 신고도 가능하다. 셋째, 레지던스는 실거주뿐 아니라 장·단기 임대, 위탁 운영 방식의 숙박업으로 활용할 수 있다. 에어비앤비 같은 숙박 공유 플랫폼에 게스트하우스로 등록할수도 있다. 오피스텔과 도시형 생활주택의 경우숙박업이 아닌 건축물로 지어져 일반숙박업소로등록이 불가능하다. 올 초 오피스텔 및 도시형 생활주택 사업자가 에어비앤비에 무허가 불법 숙박업소를 운영해 벌금형을 선고받기도 했다.

레지던스는 주거 부동산 중 정부 규제에서 제외된 상품으로 풍선효과를볼 수 있다. 지난 1월부터전매제한 규제를 받는 오피스텔과 달리 레지던스는 지역 구분 없이 분양권전매가 자유롭다. 아파트처럼대출 규제도 없다. 숙박용으로 활용할 경우 주택으로 분류되지 않아 다주택자 규제 대상에 포함되지 않는다. 양도소득세는 1가구 2주택에 해당되지 않아 일반세율로 과세한다. 종합부동산세는포함되지 않으며 부가가치세 기준은 오피스텔과동일하다. 다만 취득세가 아파트보다 4배 이상 높다는 점은 고려해야 한다.

레지던스 투자에 나선다면 먼저 시행사나 위탁 운영사의 재무 상황이나 운영 능력을 꼼꼼히살펴봐야 한다. 주변 레지던스 객실가동률도 체크해야 한다. 평균 객실가동률이 70~80% 이상나올 수 있는 상품을 선택해야 고정적인 임대수익과 추가 운영수익도 기대할 수 있다. 불법 레지던스도 주의해야 한다. 기분양된 오피스텔을 레지던스 상품으로 용도 변경하려면 기존 투자자의동의가 필요하다. 투자자 동의도 받지 않은 채 분양이 먼저 진행되면 사업이 지연될 수도 있다.


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