주택이어 상업용 부동산 폭탄

조지아 은행들 "원-투 펀치 맞나"

조지아 은행들이 주택담보 대출 부실에 이어 쇼핑센터와 호텔 등 상업용 부동산 대출 부실화에 직면하고 있다.

애틀랜타 저널(AJC)은 최근 "조지아 은행들이 작년 주택대출 부실에 이어 상업용 부동산 대출 부실이 원-투 펀치를 맞을 것"이라고 보도했다.
신문에 따르면 신용평가회사인 무디스는 상업용 부동산 부실 대출 가능성을 들어 조지아에서 자산규모 2위의 은행인 시너버스의 신용등급을 '안정적'에서 '부정적'으로 낮췄다.

또 투자회사인 모건 키건은 "신용위기가 상업용 부동산 대출 분야로 확산될 조짐을 보이고 있다"며 조지아주 최대 은행인 선 트러스트의 수익전망치를 하향 조정했다. 시카고에 있는 증권사인 하우 반즈의 은행 애널리스트인 제프 데이비스는 상업용 부동산이 "새로운 손실 요인"이라고 지적했다.
금융 전문가들은 상업용 부동산 부실 문제가 얼마나 더 심각해질 지 아직 분명치는 않다고 강조한다. 하지만 작년 4분기 실적이 곧 발표되면 상황을 짐작할 수 있을 것으로 보인다.

데이비스 애널리스트는 (상업용 부동산 위기가) "서서히 확산되면서 하반기 들어서야 불거질 것"으로 예상했다. 지난 10년간 상업용 부동산 시장에 엄청난 거품이 축적됐다는 것이 그의 견해다.

특히 소매업 분야가 취약한 것으로 전문가들은 지적한다. 집값 하락과 대량 해고로 소비가 급격히 위축되고 있기 때문이다.
이미 일부 소매점들이 폐점했고, 앞으로 폐업 사태가 더욱 확산되면서 임대수입 감소로 인해 건물주들이 페이먼트 상환에 어려움을 겪을 것으로 우려된다.
조지아에서 자산규모 3위 은행인 '유나이티드 커뮤니티 뱅크'는 최근 클레이턴 카운티의 3년 된 쇼핑 센터를 차압, 170만달러의 가격을 붙여 웹사이트에 올렸다. 2만 sqft 규모의 이 쇼핑 센터는 절반 이상이 비어있다. 이 은행의 데이빗 쉬로우 부행장은 이와 관련, "공실률 상승 등 시장 상황을 면밀히 주시하고 있다"고 밝혔다.

애틀랜타 '알스톤 앤드 버드'의 마크 커낼리 변호사는 "상업용 부동산이 은행에 또 다른 타격을 줄 것"으로 예상했다.
그는 "다수의 은행들이 상업용 부동산 대출 부실을 걱정하고 있는 소리를 듣고 있고, 감독 당국도 주시하고 있는 상황"이라고 전했다.

전문가들은 그러나 모든 상업용 부동산의 대출 리스크가 동일한 것은 아니라고 지적한다. 예를 들어 소유주가 자신의 비즈니스를 운영하고 있는 '소유주 임대(owner-occupied' 건물을 담보로 한 대출은 상대적으로 대출 상환 가능성이 훨씬 높다. 반면 비즈니스를 하지 않고 임대 수익만 올리기 위해 매입한 건물을 담보로 한 대출의 리스크는 훨씬 높다.

애틀랜타의 상업용 부동산 회사인 '존스 랭 라살'의 크리스 쿠퍼 전무는 "투자용 목적으로 과도한 차입을 통해 매입한 건물들에게서 일차적으로 문제가 발생하고 있다"고 지적했다. 그는 그러나 메트로 애틀랜타 지역의 소매시장은 플로리다나 캐롤라이나 지역에 비해 상대적으로 견실하다고 보았다.

작년 9월 현재 시노버스는 30일 이상 연체된 상업용 부실대출이 1억2300만달러라고 밝혔으며, 선트러스트는 1억6300만달러의 부실 대출을 안고 있다.


이성은 기자