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[부동산 칼럼]모기지은행의 특성들

오문식의 융자이야기
페어웨이애셋 시니어컨설턴트

융자를 진행하다 보면 예기치 못한 문제들이 발생하기 마련이다. 문제가 있다고 모기지를 다 받을 수 없는 것은 아니다. 다만 문제가 있으면 그 문제를 해결하는 방법을 찾고 받아주는 은행을 찾는 것이 중요하다. 크레딧 점수가 너무 낮은 경우, 수입이 너무 적은 경우 또는 증명해 줄 수 있는 수입증명이 2년이 되지 않는 경우 등, 모기지 승인의 핵심 사항이 문제가 아니라면 방법을 찾을 수 있다.

◇이자율이 낮은 은행: 다른 은행보다 현저하게 낮은 이자율을 제시한다면 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫 번째는 추가비용이 있는 경우, 두 번째는 승인절차가 까다로운 경우이다. 첫 번째 경우는 주로 지역 은행에서 융자를 신청할 때 현저하게 낮은 이자율을 제시하는 경우가 많다. 이는 추가비용을 부담시키고 이자율을 낮춰주는 방법인데 득이 될 것이 별로 없다. 두 번째의 경우는 이자율이 낮지만 해당 은행의 승인기준에 무조건 맞춰야 하는 경우이다. 이자율은 낮지만, 미납의 위험이 적은 고객들만을 받기를 원하는 은행들도 있다. 모두 조건을 해당 은행에 맞출 수 있다면 낮은 이자율을 받을 수 있다.

◇클로징 비용이 적은 은행: 클로징 비용은 극히 일부를 제외하고는 은행이 받는 금액은 거의 없다. 대부분이 세금, 보험비 등이기 때문에 클로징 비용을 줄이거나 없앨 수 없다. 하지만 이 비용의 일부, 또는 전체를 은행에서 부담하는 경우도 있다. 이렇게 융자를 승인해 주면서 이자율을 올리게 된다. 어차피 이자로 이윤을 남기는 은행의 입장에서는 보기 좋고 이윤을 더 많이 남길 수 있다. 하지만 고객의 입장에서는 혜택이라고 말하기 힘들다.

◇진행이 빠른 은행: 은행마다 고객유치를 위해서 내세우는 부분이 다르지만 빠른 융자승인 진행이 주 무기가 되는 은행들도 있다. 이자율은 타 은행에 비해서 낮지는 않지만 그렇다고 크게 높지도 않다. 세틀먼트 날짜가 촉박한 경우에 진행이 빠른 은행을 골라서 이자율과 비용을 따져보고 진행하는 것도 나쁘지 않다.



◇작은 문제는 쉽게 넘어갈 수 있는 은행: 융자에서 가장 힘든 부분이 은행에서 예상하지 못했던 서류를 요구할 때이다. 분명히 수년 동안 필요 없는 서류였는데 어느 날 갑자기 요구한다거나 누가 봐도 제출할 수 없는 서류를 제출하라는 황당한 경우도 생긴다. 이렇게 불필요한 서류요구로 융자승인까지 받을 수 없다면 융자승인을 기다리는 모두에게 큰 손실을 입힌다. 이렇게 그때그때 다른 서류를 요구하고 말이 달라지는 은행은 피하는 것이 좋다. 이자율이 조금 낮다고 무조건 좋은 은행이라 할 수 없다. 되는 것은 확실하게 될 수 있고, 안 되는 것은 처음부터 안 되는 것으로 못 박는 은행이 오히려 안전하다.

미국 내에는 수천 개의 은행이 존재한다. 이 중에서 자신에게 알맞은 은행을 고르는 것은 아주 중요한 부분이다. 반듯이 경험 있는 전문가와 상의해서 최적의 조건으로 가장 문제없이 끝낼 수 있는 은행으로 신청하는 것이 중요하겠다.

▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com


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