[부동산 칼럼]바이어 에이전시

최태은의 부동산 이야기
북VA부동산협 이사·실버라인 부동산 대표

북버지니아 부동산 협회에서 에이전트와 브로커를 대상으로 부동산 면허갱신 보수교육 강의를 하는 필자는 어제도 수업중에 평소와 같이 “바이어 에이전트의 수수료는 누가 내는가?”라는 질문을 던지자 “바이어요”와 셀러가요”라는 반응이 섞여 나왔다. 정답은 “바이어”이다. 바이어 에이전시에 관한 부동산법이 개정된 것이 1995년인데도 불구하고 모든 에이전트가 셀러를 위해 일하고 셀러한테서 수수료를 받았던 과거의 개념이 아직까지도 잘못 알려져 있어 일반 소비자는 물론이고 일부 중개인조차 혼돈스러워 하는 것 같아 바이어 에이전시에 대해 간략히 살펴 향후 부동산 거래에 도움이 되고자 한다.

먼저 바이어 에이전트의 탄생 배경을 알아보자. 지금으로부터 20년전까지만 해도 바이어에게 집을 보여주고 계약서의 제출 및 협상을 하며 바이어를 도와 주는 것처럼 보이지만 실상은 리스팅 에이전트와 협력하여 셀러의 에이전트 역할을 하는 서브 에이전트가 일반적이었는데 수수료 지불은 자연히 셀러의 몫이었다. 바이어는 서브 에이전트가 당연히 자신의 이익을 대변하는 줄 알고 있다가 나중에야 사실이 아닌 것을 깨닫고는 거래 자체가 공정했는지 의심하기 시작했고 심지어는 분노한 바이어가 서브 에이전트를 상대로 소송까지 치닫는 경우가 빈번했다. 이로 인해 전적으로 바이어의 편에서 일하는 바이어 에이전시가 확산되기 시작했다.

다시 말해 바이어의 대변인으로 상대인 셀러측과 맞서 일하는 바이어 에이전트의 수수료는 바이어가 내야 하고 만약 셀러나 셀러의 에이전트가 바이어의 에이전트에게 수수료를 제시하면 그 만큼을 바이어에게 받아야 할 수수료에서 깍아 주게 된다. 결과적으로 바이어가 내야 할 비용이 전혀 없는 경우를 흔히 보게 되는데 이 또한 바이어 에이전트 수수료를 누가 내는가에 대한 오해가 생긴 원인이기도 하다.

그러므로 바이어와 에이전트가 만나자마자 당장 집을 보러가기 전에 바이어 에이전시 계약서에 관해 설명하고 동의를 얻는 단계가 반드시 필요하다. 이는 2012년 7월 1일부로 시행된 버지니아 부동산법에 의거한다.

과거에는 바이어가 집을 보겠다고 하면 대부분의 에이전트가 그저 원하는 지역의 집을 보여 주곤 했다. 물론 당시에도 부동산 회사의 방침에 따라 에이전시 계약서에 서명을 요구하기도 했다. 미래에 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 방지하고자 함이 그 이유였다. 그러나 3년전부터 실시되는 법에 따르면 바이어 에이전트가 집을 보여 주기 전에 반드시 에이전시 계약서에 서명을 받아야 한다. 물론 어떤 서비스를 제공할 지, 계약서의 유효기간은 얼마 동안인지 또한 수수료는 얼마인지 공시해야 하며 바이어가 이에 동의하면 그 때부터 계약이 유효하게 된다. 유효 기간은 각 부동산 회사의 규정에 따라 다르므로 일률적으로 말할 수 없으나 양자의 합의하에 결정된다. 만약 실수로 유효 기간이 명시되지 않았다면 계약은 90일안에 자동으로 무효화된다.
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