[부동산 칼럼]셀러의 집수리 책임 한도

최태은의 부동산 이야기
북VA부동산협 이사·실버라인 부동산 대표

학교를 갓 졸업한 바이어와 작은 콘도를 보는 도중 동행한 부모님이 질문 아닌 혼자말을 했다. “카펫이 너무 낡았으니 바꿔 달라면 당연히 해 주겠지?” 설상가상 “히터나 에어컨 같은 기본시설 작동 여부는 셀러가 보장해야 하니 걱정 말고”라며 바이어인 자녀에게 조언을 하기도 했다. 예전 본인들의 부동산 거래경험을 바탕으로 끊임없이 법과 계약서 양식이 변경되는 것을 인식하지 못해 벌어진 상황인데 흔히 일어나는 일이다. 셀러의 집수리 책임 한도와 관련하여 2012년 1월부로 바뀌었으나 아직 소비자에게는 생소한 부동산 계약서에 대해 살펴 향후 부동산 거래시 도움이 되고자 한다.

먼저 모든 주택은 있는 그대로 이른바 as is로 거래되는 것이 기본이다. 셀러에게 집수리를 요구하려면 계약의 조건으로 감정가나 은행 융자 승인을 추가하듯이 셀러와 바이어 합의하에 집 검사(홈 인스펙션)를 첨부한다. 물론 셀러와 바이어가 모두 이에 합의했을 때만 가능한 일이다.

그렇다면 왜 홈 인스펙션을 하는 것이 바이어에게 유리할까? 그리고 그 과정 및 결과가 클로징에 미치는 영향은 어떠할까? 미국에 살면서 가장 큰 재산이라고 할 수 있는 것이 주택이기에 아무리 깨끗해 보이는 집이라 하더라도 경험 많고 지식이 풍부한 인스펙터를 선정하여 집검사를 하는 게 중요하다. 다음 단계로 정해진 기간 안에 셀러와 바이어가 어떤 항목을 수리할 지 협상을 하게 되는데 이 과정에서 리얼터의 능력이 그 결과를 크게 좌우한다.

수리 항목을 합의한 후 셀러는 수리를 각 분야 자격증을 소지한 전문가에게 의뢰하고 수리가 끝나는 대로 바이어에게 walk through전에 반드시 영수증을 보낸다. walk through는 통상 클로징을 앞두고 일주일 전부터 여러번에 걸쳐 할 수 있는 데 계약했던 시점 또는 집검사를 했던 시점과 비교하여 집이 그대로 잘 보존되어 있는지 (종종 냉장고나 세탁기를 바뀌치기 하려는 셀러가 있어 실소를 자아낸다)와 함께 협의했던 대로 수리가 잘 되었는지 영수증과 대조하며 꼼꼼히 살피자.
한가지 꼭 기억할 점은 수리가 잘 되었다는 영수증이 있음에도 불구하고 때때로 사실이 아닐 때도 있다는 것이다.

그러면 셀러가 제대로 고칠 때까지 바이어가 예정한 날에 클로징을 하지 않을 수도 있나? 정답은 “아니다”이다. 기본적으로 부동산 계약시 셀러의 의무는 Deed(집문서)와 Title(집소유권 명의)를 전달하는 것이고 바이어는 그 댓가를 지불하는 것이므로 수리가 완벽히 끝나지 않았다고 하더라도 클로징을 제 날짜에 해야 계약 위반이 아니다.

물론 이럴 경우를 대비한 바이어 보호 장치가 있다. 보통 두 가지가 있는데 그 하나는 양쪽이 적당한 금액을 합의하여 셀러가 바이어에게 수리 비용을 지불하는 것이고 다른 하나는 일정액을 보증금식으로 변호사 사무실에 맡기고 셀러가 약속한대로 수리를 책임지고 이행한 후에 이를 반환받는 방식이다. 이때 walk through 서류에 합의사항을 반드시 문서화 하자.
▷문의: 703-966-7268, [e-mail]