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[부동산 칼럼]10월부터 바뀌는 융자 절차

오문식의 융자이야기
페어웨이애셋 시니어컨설턴트

10월을 기점으로 모기지 서류, 진행 등이 크게 바뀐다. 14일부터는 FHA 융자 심사기준에도 변화가 생긴다. FHA 심사기준 변화는 대체적으로 불리한 조건들이 많은데 이는 지금까지 FHA 융자를 받은 건들에 문제가 많이 발생했다는 것으로 해석된다.

◇간소화되는 서류: 간소화라기보다 두 가지의 서류가 합쳐져서 하나로 통합됐다는 표현이 옳다. 일단 융자 초기에 만들어지는 Good Faith Estimate하고 Early Truth In Lending(TIL)이 없어지고 Loan Estimate(LE)로 합쳐진다. 문제는 융자신청 후 3일 안에 융자를 받는 분에게 직접 전달이 되어야 하고 전달받고 서류를 검토할 수 있는 3일의 시간을 줘야 한다. 이 3일 동안은 융자를 진행할 수 없다. 또한, 융자심사 후 세틀먼트에 필요한 서류였던 HUD-1과 Final TIL이 없어지고 Closing Disclosure(CD)로 합쳐진다. 이 또한 서류가 만들어진 후 융자를 받는 본인에게 전달되고 3일 동안의 검토하는 시간을 줘야 하며 이 3일 동안에는 세틀먼트를 할 수 없다.

◇변경사항이 있다면 다시 3일을 기다려야 한다: 융자신청 후 진행 중에 변동사항이 있다면 바뀐 정보를 입력 후 다시 서류를 만들고 그 서류가 본인에게 전달되고 다시 3일을 기다려줘야 한다. 이 변동사항에는 다운페이먼트, 이자율, 집 감정, 등 흔한 변동사항까지 모두 포함되어있다. 특히 이자율의 경우 Rate Lock도 변동사항에 포함된다. 따라서 지금처럼 이자율이 좋지 않은 경우 기다렸다가 Rate Lock을 하는 여유도 없어진다.

은행들은 45일 정도의 기간을 잡는 것을 추천한다. 지금까지는 통상적으로 융자를 시작해서 끝마치고 세틀먼트를 하는 기간을 30일 정도로 생각했다. 하지만 법이 바뀌고 나면 45일 정도로 잡을 것을 추천한다. 법 변경 후 2주 정도의 시간이 더 필요하게 되었다.



◇변경되는 FHA 심사기준: 9월 14일부터는 FHA 심사기준이 대폭 변경된다. 첫번째 집구입 후 12개월이 지나야 FHA 융자로 현금인출 융자가 가능하다. 두 번째 집 구입 후 12개월 이상 해당 집에 거주하지 않았다면 다시 FHA 융자로 재융자를 할 경우에는 집 가격의 85%밖에 융자가 안 된다. 세 번째로 학자금 융자가 있고 아직 페이먼트를 시작하지 않은 경우에도 융자금액의 2%를 페이먼트로 잡아야 한다. 기존에 페이먼트가 12개월 또는 그 이후부터 시작된다면 페이먼트로 잡을 필요가 없었다. 마지막으로 현재의 집을 렌트를 주고 새로운 집으로 이사를 가는 경우 현재의 집 렌트수입을 수입으로 사실상 잡을 수 없다. 지금까지는 주변의 렌트시세를 기준으로 예상렌트수입의 75%까지를 수입으로 잡을 수 있었다. 이 외에도 변하는 사항이 많지만 큰 변화는 위의 사항들이다.
▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com 


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