[마이클 리 칼럼]새로 시행되는 주택구입 규정

소더비 인터내셔널 리얼터

2008년 금융파동 이후 설립된 소비자금융보호부서(Consumer Financial Protection Bureau: CFPB)의 새로운 주택구입에 관한 규정이 10월3일에 시행된다. 이는 8월에 시작하려던 계획을 두달 연기한 것이다. 근본적인 융자승인과 심사과정은 변화가 없으나, 융자에서 세틀먼트까지의 과정에는 많은 변화가 예상되고 있다. 즉, 이 새규정으로 융자가 승인 안되던 소비자가 융자가 나오는 것이 아니라, 융자가 승인된 소비자의 세틀먼트에 많은 규정들이 새로 추가되고 엄격해진 것이다. 새 규정의 사상적 기반은 “소비자를 악덕업체들로 부터 보호한다 “는 취지에 있다.

이 새규정들을 소비자들에게 지금 일일이 열거할 필요는 없다고 본다. 왜냐하면, 이 규정들을 알고 제대로 소비자들을 납득시키는 일은 융자, 부동산, 세틀먼트 전문가들이 할 일이기 때문이다. 다만 소비자들은 이 규정들에 대한 잘못된 이해는 엄청나게 다른 결과를 발생시킬수 있다는 것을 알아야 한다. 그동안 부동산 거래에서 흔하게 행하던 일들이, 이제는 불법으로 바꿘 예도 많다.

가령, Final Walk-Through(집을 구입하기 직전에 하는 마지막 점검)를 대부분 세틀먼트 당일 오전에 했는데, 이제는 최소한 3~5일 전으로 권유하고 있다. 이전 까지는 마지막 점검에서 발견하는 문제들을 당일 세틀먼트에서 크레딧(돈)으로 제공할 수 있었는데, 이제는 불가능하기 때문이다. 그 이유는 “어떤 돈의 거래도 서류에 기재되지 않으면 불법”으로 규정하고 있기 때문이다. 가령, 셀러가 1000달러를 세틀먼트에서 주기로 했다면, 그 액수와 내용이 클로징 서류에 기재되야 한다. 문제는 클로징 서류에 액수에 대한 새로운 변화가 생기면, 3일의 유예기간을 보내야 하기 때문이다. 즉, 월요일 클로징 하려던 것을 빨라야 목요일에나 가능해진 것이다. 그렇다면 화요일 이사센터의 예약은? 전기와 수도 소유권 이전은?
“대강 합시다. 그냥 세틀먼트 끝나고 현찰로 주세요.“ 이제 이런 행위는 사기로 간주되고 전문가들은 라이센스를 박탁 당할 뿐 아니라 위법으로 사법당국에 고소 당할 수도 있다. 또한 은행들이 이런 행위를 하면, 건당 매일 백만불씩 벌금을 내야 한다. 은행들은 몇십만불의 융자를 위해서 몇천만, 아니 몇억불이상의 벌금을 리스크할 리가 없다. 이런 이유로, 이제는 모든 클로징 서류를 세틀먼트회사가 아니라, 융자은행에서 작성하고 제공한다.

근본적인 문제는 현재의 부동산 계약은 “부동산 거래”에 촛점을 맞추고 만들어졌고, 새로운 규정은 “융자제공”에 기본을 두고 있다는 것이다. 5일전에 ‘마지막 점검’으로 집의 상태를 만족으로 인정했는데, 만일 천재지변으로 지붕이 내려 앉았다면 바이어는 그 집을 그래도 구입해야 하는가? 계약에는 9월17일로 클로징을 하기로 했는데, 작은 액수변화로 바이어가 3일을 더 기다려야 한다면, 이는 계약 불이행으로 셀러가 보증금을 받고 계약파기가 가능한가? 많은 현실적 문제들이 더 더욱 능력있는 전문가를 필요로하게 될 것이다.

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