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[최태은의 부동산 이야기]집값이 떨어지면 어쩌죠

북VA부동산협 이사·실버라인 부동산 대표

“집값이 몇 년전처럼 확 떨어지면 어쩌죠? 그냥 계속 렌트를 살아야 할까요?” 학교 졸업 후 직장 생활을 꾸준히 하여 신용도 좋고 융자를 받을 수 있는 여력은 있으나 높은 생활비와 학자금 빚을 내느라 딱히 모아 놓은 자금은 충분치 않은 바이어가 묻는다. 현재 보유한 집에서 쌓인 에퀴티를 이용하여 두 번째 집을 사는 경우가 아니라면 난생 처음으로 주택을 구입하는 이들의 공통적인 상황이 아닌가 싶은데 이 질문에 대한 답변을 지난 주 전미 부동산 협회의 수석 경제학자 로렌스 윤의 경제 세미나에서 소개된 내용을 토대로 하고자 한다.

먼저, 지금의 부동산 시장이 버블인가? 이를 정확히 분석하기 위해 통계자료를 바탕으로 판단해 보도록 하자. 미국 전국에서 올해 기존주택 판매량을 집계한 결과 530만 채가 거래되었는데 이는 부동산 경기가 미국 역사상 최대정점을 찍었던 2005년과 2006년의 평균 720만 채에 훨씬 못 미친다. 또한 신규주택 거래를 살펴보면 10년 전에 130만 채가 거래된 것에 비해 2015년에는 60만 채에 불과해 그 절반도 안 된다. 여기에 올해 건설이 예정된 신규 주택의 숫자도 110만 채로 부동산 호황기의 수치였던 210만 채에 비하여 약 반에 해당된다.

가장 중요한 차이가 예전에는 은행 융자를 받는 것이 너무나 쉬워 집값을 갚을 능력이 안되는 사람들까지 집값이 큰 폭으로 오르리라는 기대 심리하나만으로 대출을 받아 결국 부동산 시장 붕괴라는 참사의 한 원인이 되었다. 하지만 요사이 모기지 대출은 지나치리만큼 까다로와 대출금 상환 부실을 원천적으로 봉쇄한 데다 끊임없이 몰려드는 외국 자본과 은퇴자들 그리고 낮은 은행 이자율보다 더 나은 수익을 올리려는 투자자들의 현금 구매로 예전과는 상황이 판이하게 다르다. 다시 말해 은행의 어려운 대출 심사를 통과했거나 가지고 있는 현찰로 부동산을 구입한 이들이 숏세일이나 압류를 당할리 만무하지 않은가?

다음으로 부동산을 이용한 부의 증식이다. 신혼시절 ‘paycheck to paycheck’으로 사는 미국생활을 겪으며 공무원인 남편과 머리를 맞대고 같이 의논했다. “어떻게 하면 이 상황을 벗어날 수 있을까?” 미래에 대한 두려움을 무릅쓰고 작은 콘도를 장만하여 렌트비보다는 좀 비싸지만 일상을 꾸려나가기 시작해 여러 번 이사했다. 그리고 20년 가까운 세월이 훌쩍 흘렀는데 그 때보다 꽤 사정이 나아졌다. 그런데 이 이야기는 비단 필자의 경우만은 아닌 것 같다. 부동산 격동기가 포함된 1998년부터 2013년까지 15년간의 자료를 보면 계속적으로 렌트를 한 미국인의 평균 자산은 5500달러에 불과했다. 반면 주택 보유자의 자산가치는 부동산 덕택에 2013년 기준 평균 19만5500달러로 꾸준히 렌트만 한 사람과 비교하면 적게는 31배에서 많게는 46배까지 차이를 보인다.



마지막으로 주택 공실률이 지난 30년과 비교해 보면 최저치를 보이고 있고 최근 7년째 렌트비가 끊임없이 상승하는 사실을 감안하면 이미 정답은 나와 있는 셈이다.

▷문의: 703-966-7268, tracy@silverlinerealtygroup.com


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