[오문식의 융자이야기]같은 수입, 다른 계산

페어웨이애셋 시니어컨설턴트

모기지 승인의 가장 중요한 세 가지 요소가 수입, 빚, 그리고 자산이다. 이 중에서 수입은 융자 승인에 가장 중요한 요소가 된다. 하지만 같은 수입을 세금보고 했어도 융자승인 시 수입계산방법은 달라질 수 있다. 이렇게 계산방법이 달라지면서 융자승인에 적용되는 수입이 크게 달라지는 경우가 많다. 오늘은 수입계산에 대해서 조금 더 자세하게 알아본다.

회사월급을 받는 경우: 여기서 월급은 일주일에 한 번 받거나, 2주에 한번 받거나 회사에서 정해진 시간에 지급되는 수입을 포괄적으로 생각한 개념이다. 가장 확실한 경우는 매월 정해진 수입만큼이 들어오는 경우이다. 이런 경우에는 지난 2년 동안의 수입을 제출해야 하지만 현재 수입을 그대로 인정해 준다.

하지만 복잡한 계산은 여기서부터다. 회사에서 지급되는 수입에 커미션, 시간외 수당, 보너스 등이 포함돼 있는 경우이다. 일단, 기본급은 현재의 기본급을 인정받는다. 하지만 근무한 시간으로 계산돼서 매번 기본급이 달라지는 경우는 지난 2년 동안의 평균을 계산한다. 커미션, 시간외수당, 보너스 등의 기본급 이외의 수입은 좀 더 복잡하다. 따라서 회사에서 Verification of Employment(VOE)라는 서류를 받아야 하는데 여기에는 월급을 세분화시켜서 항목별로 지난 수입이 기재된다. 여기에 기재된 수입의 합계는 세금보고와 일치해야 한다.

커미션, 시간외수당, 보너스 등은 지난 2년 동안의 수입을 보고 계산한다. 항목마다 2년 동안의 평균을 내지만 2년 전보다 1년 전의 수입이 적은 항목은 1년 전 수입의 낮은 금액만 인정받을 수 있고 1, 2년 전에는 받았지만, 지금은 받지 않는 항목은 제외된다. 예를 들어서 2013년에 커미션 항목으로 5000달러를 받았는데 2014년에 3000달러를 받았다면 커미션 항목으로는 연간 수입이 3000달라만 인정받을 수 있다. 또한 2013년, 2014년에 커미션 항목으로 5000달러를 받았는데 2015년에는 커미션 항목이 없어지고 보너스 항목으로 합쳐졌다면 커미션 항목으로 받았던 5000달러에 대해서는 전혀 수입으로 인정되지 않는다.

자영업인 경우: 자영업은 무조건 현재의 비즈니스가 2년 동안 지속한 경우에만 수입을 인정받는다. 때에 따라서 1년 세금보고만 요구되는 프로그램이 있는데 이것은 2년 전의 세금보고의 금액을 상관하지 않겠다는 것이지 비즈니스 경력을 무시하겠다는 뜻이 아니다. 따라서 반드시 2년 동안 비지니스가 지속되야 한다. 수입계산은 위의 커미션, 보너스 등과 마찬가지로 지난 2년 동안의 평균수입을 계산하는데 1년 전 수입이 2년 전 수입보다 적다면 1년 전 수입만으로 계산한다.

여기서 수입이라 함은 쉽게 생각해서 비즈니스 세금보고가 아닌, 개인 세금보고로 넘어오는 금액을 말한다. 다시 말해서 아무리 그로스 인컴이 많아도 비용처리로 다 빼고 넷인컴이 적다면 융자승인이 힘들다. 비용으로 처리된 부분 중 감가상각항목 등은 다시 수입으로 잡을 수 있지만 대부분 큰 금액이 아니다. 모기지승인을 받으려면 최소한 1년 세금보고는 무리한 비용처리를 자제하는 것이 좋다. 물론 목돈이 나가는 세금 부분을 줄이고 싶은 심정은 이해할 수 있지만, 결과적으로 모든 사항에서 불이익이 된다. 적당한 선에서 세금보고를 하는 것이 현명하겠다.
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