[오문식의 융자이야기]모기지 법 개정 이해하기

페어웨이애셋 시니어컨설턴트

모기지 전문사이트를 들어가 보면 날마다 ‘TRID’에 대해서 기사가 나오고 각 은행에서는 이에 대한 무료교육을 실시하고 있다. 모기지 업계에 종사하지 않는 분들은 솔직히 뭐가 바뀌는지도 모르고 별로 관심도 없다. 하지만 지금 집을 구매하거나 재융자를 신청하시는 분들은 괜히 두렵고 걱정하게 되는 상황이다. 지난주의 칼럼을 통해서 간단하게 이야기했지만 ‘TRID’가 무엇인지 그리고 어떤 내용이 있는지 좀 더 자세하게 알아보자.

‘TRID’는 TILA-RESPA INTEGRATED DISCLOSURE의 줄임말로 직역하자면 TILA와 RESPA를 통합하는 법이다. TILA는 1968년에, 그리고 RESPA는 1974년에 부동산 매매에서 소비자를 보호하기 위해 만들어진 법률이다. 이 두 법률을 통합하는 하나의 법을 만들어 10월 3일부터 시행하게 된 것이다. 그렇다면 어떠한 법들이 어떻게 통합된다는 것인가. 간단하게 말하자면 소비자가 선택하는 과정에서 알지 못하고 선택하는 경우를 막고, 선택한 후에도 번복할 수 있는 기회를 준다는 내용이다.

소비자의 관점에서 바뀌는 것은 기존의 모기지 승인과정에서 받았던 서류와 세틀먼트에서 받는 서류 몇 가지가 통합되서 간소화되고 결정하고 서명한 후에도 3일 동안 다시 생각하고 결정할 시간을 준다는 것이다. 서류는 간소화하면서도 소비자들이 알아야 할 사항들을 알기 쉽게 정리했다고 하지만 솔직히 두 장의 서류를 한 장으로 합쳐놓은 것 외에는 별 다른 내용이 없다. 또한, 결정한 사항을 3일이란 시간을 주면서 잘못된 결정을 정정할 기회를 주는 것은 좋지만 이에따라 융자신청부터 세틀먼트까지 걸리는 시간이 늦어질 수 밖에 없는 상황이 되었다.

융자신청 후 3일 이내에 소비자에게 “Loan Estimate’가 전달되어야 한다. 소비자가 서류를 받고 서명을 하면 일단 3일을 기다렸다가 정식적으로 융자가 진행된다. 이때 집 감정을 신청할 수 있다. 집 감정후 승인과정은 크게 다르지 않다. 하지만 처음에 신청한 융자서류에서 달라지는 내용이 생기면 소비자에게 내용이 전달되고 또 3일을기다려야 한다. 달라지는 내용은 세틀먼트 비용, 이자율 등 소비자에게 직접적인 영향이 있는 내용들을 말하는데 이자율 Lock 이후에도 3일을 기다려야 한다. 마지막으로 융자승인 결정 후 최종서류가 나오면 이 서류가 소비자에게 전달 후 또다시 3일을 기다려야 세틀먼트를 할 수 있다. 따라서 처음에 융자신청 시 가능한 모든 사항을 정확하게 확인하고 신청에 들어가야 하고 이자율 Lock도 가능한 빨리 해두는 것이 좋겠다. 또한, 변동사항이 있을 경우를 대비해서 세틀먼트 날짜를 예전보다 넉넉하게 잡아놓고 융자의 마지막 승인 후에도 바로 세틀먼트를 할 수 없음을 알고 있는 것이 좋다.

부동산 거래의 기준이 되는 서류를 바꾸면 엄청난 비용이 들어가는데 이 비용을 감수하면서 바뀐 새 법의 장점을 잘 모르겠다. 하지만 법을 거스를 수 없기에 따라야 하고, 따라야 하기에 알고 있어야 한다.
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