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[오문식의 융자이야기]집 담보 현금인출 재융자

페어웨이애셋 시니어컨설턴트

집을 담보로 현금을 융통하는 방법에 대해서 알아보고 어떤 경우가 위험한 경우인지 그리고 어떤 경우가 현명한 경우인지에 대해서도 알아보자.

◇현금인출 재융자 VS 에쿼티 융자: 흔히 에쿼티 융자와 세컨드 모기지를 따로 생각하는 경우가 많은데 같은 말이라고 할 수 있다. 에쿼티 융자는 일종의 세컨드 모기지이며 에쿼티 융자의 종류에 흔히 알고 있는 HELOC(Home Equity Line of Credit) 그리고 HELOAN이 있다. HELOC은 에쿼티 융자의가장 흔한 방법이며 일종의 크레딧 카드처럼 사용할 수 있는 범위를 정해 놓고 그 한도 내에서 자금을 사용할 수 있고 또 언제든지 갚고 다시 사용할 수 있다는 장점이 있다.

HELOAN은 융자 후 융자금액이 모두 지급되고 정해진 월 페이먼트를 정해진 기간 동안 갚아 나가는 방법이다. 보통 HELOC은 변동이자율을 가지고 프라임 레이트에 변동이 생길 때마다 같이 이자율이 변동된다. 이에 비해 현금 인출 재융자는 한 집에 대해서 두 가지의 모기지를 가지기를 원치 않은 경우 사용된다. 만약 현재의 모기지가 이자율이 높다면 재융자와 현금 인출을 동시에 할 수 있는 좋은 방법으로 활용될 수 있다. 하지만 현금 인출 재융자의 경우 다소 이자율이 높으며 특히 집 시세의 75% 이상 융자를 받는 경우 이자율이 크게 차이가 난다. 따라서 현재의 이자율이 높거나 융자 금액이 집 가격의 75% 이하인 경우 현금 인출 재융자를, 그렇지 않은 경우에는 세컨드 모기지를 활용하는 것이 좋다.

◇현금인출 재융자는 위험하다?: 절대 그렇지 않다. 지금은 모기지를 받는 것이 위험한 상황이라면 은행에서 절대 모기지 승인을 해주지 않는다. 특히 빚을 청산하기 위해서 현금인출 재융자 또는 에쿼티 융자를 받는 것은 현명한 일이다. 집처럼 확실한 담보물이 있는 경우 이자율이 낮아서 같은 돈으로 하루라도 빨리 빚을 청산할 수 있는 좋은 방법이다. 자녀들의 학비 문제의 경우 일단 학자금 융자가 가장 좋은 방법이지만 학자금 융자를 받는 것이 예전처럼 간단하지 않아서 학자금 융자 대용으로 가장 적합한 방법이다.



지금으로써는 집 시세의 80% 이상을 현금인출 융자를 받는 것이 쉽지 않다. 에쿼티 융자의 경우 90%까지 융자를 해주는 은행은 있지만 크레딧이나 수입 등 조건이 좋아야만 가능할 수 있다. 상황이 이렇다 보니 현금인출 재융자 후에 상황이 악화하는 경우는 거의 찾아볼 수 없다. 오히려 융자를 받지 않고 여기저기서 빚을 지다 보면 크레딧이 망가지고 그 후에 뒤늦게 융자를 받으려 해도 망가진 신용 때문에 융자를 받을 길이 없어지는 경우가 오히려 위험하다. 지금 당장 사용하지 않더라도 일단 HELOC을 통해서 융자를 받아놓으면 다음에 유용하게 사용할 수 있다. 지금 상황이 쉽지 않게 흘러가고 앞으로 해결방법이 없다면 너무 늦기 전에 융자를 받아놓는 것이 현명하겠다.
▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com 


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